O braço direito do síndico

Nas antigas histórias medievais, antes de tomar qualquer decisão, o grande Rei Arthur consultava os cavaleiros da távola redonda para aconselhá-lo sobre os pormenores do reino. Assim também, em tempos remotos, os gregos discutiam por horas ininterruptas junto ao parlamento para resolver pendências burocráticas. Apesar de parecerem realidades muito distantes, os exemplos podem ser adaptados para os dias de hoje no papel do Conselho Fiscal em um edifício.

O Conselho é considerado o braço direito do síndico. Formado por uma equipe de três pessoas, sendo um presidente e dois conselheiros, ele é uma espécie de órgão consultivo no que se refere à prestação de contas. Além disso, os membros também são responsáveis por analisar periodicamente todos os contratos que mencionem o condomínio e, consequentemente, a emissão de notas fiscais.

Apesar de por lei ser considerado facultativo, o Conselho Fiscal no edifício traz muitas benefícios para os moradores. É o que garante especialistas em Direito Imobiliário, como a Dra. Thatiane Barrozo Bellas. “Junto ao Conselho, os moradores tem a possibilidade de acompanhar os gastos reais do condomínio e de sua administração sindical durante a realização da Assembleia. Desta forma, os condôminos contribuem somente com o que realmente é devido”, explica ela.

A especialista comenta ainda que, de acordo com o atual Código Civil, o conceito de Conselho Fiscal “encontra-se muito limitado”. Só há um artigo no Código que disserta sobre o tema. Porém, a redação do artigo 23 da Lei 4591/64 especifica melhor o papel deste grupo em um prédio. De acordo com o texto, o Conselho Fiscal é constituído de três membros, que não necessariamente precisam ser condôminos e com mandados que não podem exceder dois anos. Eles devem ser eleitos em Assembleia. De acordo com a regra geral, o serviço não é remunerado, no entanto, não há impedimento algum para que se fixe um pagamento aos integrantes.

Síndico do Condomínio São Francisco, localizado no Leblon, o analista de sistemas Alexandre Calmon comenta que para que tudo corra bem na administração das 14 unidades, a participação do Conselho Fiscal é fundamental. “Nós nos reunimos constantemente, ou então, sempre nos falamos por telefone, e-mail ou nos corredores do prédio. Ter pessoas de confiança para dividir as responsabilidades é essencial para o trabalho”, afirma.

Já o síndico Diego Barreto, do Residencial Boa Vista I, em Niterói, comenta que recentemente a participação do Conselho Fiscal foi crucial para administrar um problema no condomínio. “Há dois meses tivemos uma pane na rede elétrica. Precisávamos resolver com rapidez e o Conselho foi fundamental. Eles ajudaram a selecionar o prestador de serviços, calcular quanto era possível gastar, além de aprovarem com rapidez a criação de uma cota extra para saldar as despesas”, explica Barreto, ressaltando ainda que mais do que fiscalizar as contas, o Conselho do seu condomínio também sugere e participa em outras áreas. “Eles são bem atuantes. Apesar de não ser propriamente a sua função, também sugerem obras que precisam ser feitas e questões relativas à valorização do condomínio e melhor qualidade de vida dos moradores”, acrescenta.

Membro do Conselho Fiscal do Residencial Boa Vista I, a jornalista Elaine Cunha Chistofori explica que ter noções de contabilidade é um diferencial no trabalho como conselheira, mas não uma qualidade essencial. “Fundamental mesmo é ter tempo e atenção para acompanhar as contas do condomínio, entender os valores, os pagamentos efetuados e a arrecadação. Como membro do Conselho, você tem ciência dos gastos e entende quando é necessário fazer um reajuste da taxa. Com isso, acaba cuidando melhor da área comum, até porque um saldo positivo nas contas e uma boa administração valorizam o seu imóvel”, diz.

E valorização é um assunto que o síndico Paulo Duarte, responsável pelo Condomínio dos Edifícios São Cosme e São Damião, no Caju, entende bem. Desde que assumiu o posto, há sete anos, não houve nenhum reajuste na taxa mensal dos condôminos e as 198 unidades do prédio, que antes estavam avaliadas em R$45 mil, hoje, atingiram um valor que beira os R$200 mil. Para ele, a parceria com os membros do Conselho Fiscal foi essencial para obter este bom resultado.

“Durante a minha gestão, promovemos reformas, obras, e muitas outras melhorias para o prédio. Tive muita confiança no Conselho e vice versa. A participação deles precisa ser transparente, afinal, todos os moradores devem ter acesso às contas do edifício para entender e analisar o motivo da taxa mensal”, explica.

Morador do condomínio há 32 anos, César Meireles integra o Conselho Fiscal, e para ele, ter um rodízio entre os membros também é importante. “É fundamental ter uma votação democrática para eleger o Conselho. As contas tem que ser bem visíveis, para que todos tomem conhecimento do emprego das taxas, principalmente num condomínio com uma grande quantidade de apartamentos. Temos uma receita e uma despesa muito alta”, ressalta.

Famoso endereço na Zona Sul carioca, o Edifício Master já foi tema de um premiado  documentário do diretor Eduardo Coutinho, de trabalhos acadêmicos e de matérias jornalísticas. Tanto interesse se deve aos diferentes perfis de moradores dos 276 apartamentos do edifício. Mas como será administrar um prédio com tantas unidades e que se tornou praticamente um personagem da cidade? Síndico desde 1996 do Master, Sérgio Casaes conta que o Conselho Fiscal é crucial nesta missão.

“Antes de tomar decisões, gosto de pedir a opinião dos conselheiros. São muitas unidades e conto com a ajuda deles para me auxiliar na gestão. Reuniões mensais também são importantes e tudo é muito amarradinho. Sempre que são necessários reparos, o Conselho delibera previamente”, detalha Sérgio.

É importante também estar atento, pois se acredita que nem sempre é dada ao Conselho Fiscal a importância que ele merece. O Conselho é parte fundamental do condomínio, mas ainda assim é comum nas Assembleias em que há eleição de membros a nomeação de pessoas apenas para preencher os cargos, que nem sequer consegue ler um balancete mensal. O que deve ser totalmente descartado, uma vez que a missão do Conselho é evitar que o dinheiro do condomínio seja usado de forma imprópria.
O que o Conselho Fiscal deve fazer:

> Fiscalizar e auditar as contas do condomínio;

> Alertar ao síndico e moradores sobre eventuais erros;

> Coibir irregularidades na contabilidade;

> Emitir relatórios regulares aprovando ou não as contas apresentadas;

> Eleger um presidente;

> Escolher em parceria com o síndico a agência bancária e a empresa seguradora do condomínio;

> Registrar em arquivos do condomínio as contas e auditorias.
O que o Conselho Fiscal não deve fazer:

>Não registrar em livro ou arquivo as reuniões, contas fiscalizadas e auditorias fiscais;
> Fazer compras ou contrair dívidas em nome do condomínio;

> Tomar decisões sem consultar todos os membros do Conselho e o síndico;

> Contratar serviços com a verba do condomínio sem antes comunicar aos síndicos e aos condôminos.

Texto: Mario Camelo