(*) Aline Oliveira
O tema abordado neste artigo é de suma importância àqueles que são ou pretendem ser síndicos em um condomínio, pois, apesar de não se exigir nenhuma qualificação específica, podendo, até não condômino exercer o cargo, o Código Civil, no seu artigo 1.348, enumera as atribuições e deveres do síndico. Iremos, portanto, abordar o tema não de forma exaustiva, mas buscando dar importância aos itens mais significativos.
Segundo nosso mestre, Caio Mário da Silva Pereira, “o síndico, eleito em assembléia, é o representante geral dos condôminos, salvo renúncia ou destituição”. O síndico será eleito em assembléia, para administrar por um prazo não superior a 2 (dois) anos, podendo ser a atividade remunerada ou não. A ata de eleição é o instrumento hábil para a representação dos condôminos, razão pela qual se recomenda que seja registrada no Cartório de Títulos e documentos, para conferir autenticidade e ficar à disposição do condomínio em caso de extravio da cópia.
No artigo 1348 do Código Civil temos os poderes de representação do síndico e suas funções administrativas.
1) Ao síndico compete convocar a assembléia dos condôminos, ou seja, sempre que for necessário, e no mínimo uma vez por ano para prestar contas, deve o síndico convocar uma assembléia geral;
2) Representar o condomínio, em juízo ou fora dele, praticando os atos necessários à defesa dos interesses dos condôminos. O síndico é o responsável por resguardar os direitos da coletividade, fazendo cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações assembleares, e, caso seja necessário, deverá fazer esta defesa judicialmente. Quando a questão se tornar litigiosa, ou seja, quando chegar às vias judiciais, aconselha-se que o síndico, por cautela, sempre que possível, represente pessoalmente o condomínio. A não ser se em assembléia for conferido a um terceiro alguns poderes de representação, dentre eles o de estar em juízo em nome do condomínio;
3) Falando em cumprimento da convenção e do regimento interno, é importante esclarecer que as convenções confeccionadas antes do novo código têm validade, mas não possuem várias vantagens que a lei nova trouxe para o mundo jurídico. Sendo assim, é importante que verifiquemos se já não está na hora de atualizar a convenção e com isso, desfrutar dos benefícios que a lei proporciona;
4) A gestão dos empregados, prestadores de serviços ou empresas que prestam serviços para o condomínio também é função do síndico, devendo este estar atento as mudanças trabalhistas e aos contratos firmados, de forma a preservar o patrimônio condominial. Além de verificar a manutenção e conservação de elevadores, serviços hidráulicos, das portarias, manutenção de fundo de reserva e zelar pela segurança do prédio. Vale ressaltar que quando o condomínio contrata empresas de vigilância, por exemplo, deve observar se os encargos trabalhistas estão sendo devidamente pagos pela empresa contratante, pois, em caso de demanda judicial, normalmente, o empregado cobra, de forma subsidiária, do condomínio;
5) Uma função bem conhecida é a prestação de contas e a elaboração da previsão orçamentária, ambas anuais, o síndico que não o fizer estará a sujeito a uma ação judicial de prestação de contas, na qual terá de prestar estas contas em juízo. Quando o condomínio não utilizar uma administradora para auxiliar nos balancetes e demais prestações, o próprio síndico deverá fazê-lo, estando pronto para prestar contas a qualquer momento e mostrar comprovantes a qualquer condômino que solicitar;
6) Uma das principais funções do síndico é cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar multa devidas. A questão da cobrança passe a ser um tanto delicada na medida em que os condôminos, são antes de tudo são vizinhos. O ideal é ser utilizado um padrão de cobrança, com prazos e cobranças rígidas, pois quando se abre mão para um, por uma questão de isonomia, outros podem requerer o mesmo benefício. Insta salientar, que o imóvel responde pela dívida, independentemente se está ou não alugado, ou seja, quem responde é o condômino, podendo ter seu imóvel levado a hasta pública para quitar os débitos. O próprio Código Civil deu várias saídas para a imposição de multas, incluindo a multa para o condômino que reiteradamente descumpre com seus deveres, multa para o condômino anti-social e a multa para aquele que atenta contra o sossego, saúde e salubridade, ou seja, modalidades de multa que podem ajudar na administração do condomínio;
7) Falemos do seguro obrigatório, ou seja, o síndico é obrigado, anualmente, a fazer o seguro da edificação, esta tarefa é por demais relevante. Pode-se ainda incluir seguro sobre responsabilidade civil do condomínio, do síndico e danos elétricos. Assim estará cumprindo o ditames legais e resguardando o patrimônio da coletividade;
8) Por fim, tocaremos no assunto da destituição do síndico. Conforme o artigo 1.349 do código civil, a assembléia convocada para este fim específico, poderá pelo voto da maioria absoluta de seus membros, ou seja, do participantes da assembléia, destituir o síndico. A destituição ocorrerá quando o síndico: – praticar irregularidades; – não prestar contas; e, – não administrar convenientemente o condomínio. Esta última possibilidade é bem ampla e ficará a critério da assembléia definir o que seria “conveniente”.
Este foi apenas um breve resumo que pretendeu demonstrar as responsabilidades e obrigações atribuídas ao síndico, desta forma teremos gestores conscientes dos atributos do cargo, para assim administrarem melhor o patrimônio da coletividade.
(*) Aline Oliveira é advogada do escritório Schneider Advogados