Está disposto a pagar 2 mil reais? Se a resposta for não, conheça a lei 257

Desde o dia 8 de novembro de 2022 a lei complementar n°257, promulgada pelo presidente da Câmara Municipal do Rio de Janeiro, vereador Carlo Caiado, determina que as janelas e as varandas localizadas em áreas comuns de prédios e condomínios devem ser bloqueadas com telas, grades ou redes. A lei impacta diretamente os condomínios residenciais da cidade do Rio de Janeiro e obriga a adaptação nos andares superiores ao pavimento térreo. 

De acordo com o que determina a lei, a vedação deve ser realizada de forma definitiva e a instalação dos materiais utilizados deve ser respaldada por ART – Anotação de Responsabilidade Técnica ou RRT – Registro de Responsabilidade Técnica de profissional habilitado e registrado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia – CREA ou no Conselho de Arquitetura e Urbanismo – CAU.

A advogada Gabriella Saldanha afirma que os condomínios terão um tempo para se adequarem às novas regras. “No presente caso, o prazo para o início da efetiva vigência e aplicação de uma nova lei contado a partir de sua publicação é de um ano. Depois deste período, as normas passam a ser exigidas e, no caso de descumprimento, o condomínio estará passível de advertência, notificação e até multa no valor de R$2.000,00, ajustados anualmente pelo índice IPCA, para casos de reincidência ou da não regularização dentro do prazo de 30 dias, após fiscalização”, explica. 

Gabriella chama atenção ainda para outro ponto: a fachada. “De acordo com o nosso ordenamento jurídico, as fachadas necessitam de unanimidade para fins de alteração. Poderíamos complementar ainda, que por se tratar de medida de segurança decorrente de lei, a instalação não seria enquadrada como alteração, mas, de qualquer forma, me preocupo quanto a opção do material e o impacto para a fachada, principalmente no caso de discordância entre os condôminos”, alerta a advogada. 

E completa: “as telas de proteção certamente causam menos impacto visual, mas as grades, são instalações com estruturas mais perceptíveis e, a depender do estilo arquitetônico da edificação, a escolha do material deverá ser feita com cautela, respeitando sempre o fim a que se destinam, a segurança. Vale ressaltar também que, tanto as grades, como as telas ou redes de proteção, necessitam de manutenção e revisão periódica, o que também deverá ser considerado nos custos de instalação e, futuramente, no próprio orçamento das manutenções periódicas do condomínio”, orienta Gabriella.

É importante que os síndicos aproveitem esse tempo dado pela lei, para que, se for o caso, já se antecipar na providência dos rateios dos custos, bem como, quanto a estética do condomínio, buscando as aprovações necessárias em assembleia, tanto para o custeio, como para aprovação do projeto, a depender das opções de material, cores e outras detalhes que deverão ser apresentados. 

Primeiramente, é necessária uma reunião para que os condôminos sejam informados sobre a lei e os valores. Depois em assembleia, deverão ser apresentados três orçamentos para aprovação. Se for alocado como obra de adaptação de fachada, dois terços dos condôminos precisam aprovar. No entanto, se os condôminos forem fazer a alteração de forma individual, será necessário estabelecer um modelo único para todos e o prazo para início e fim da obra.

A medida se aplica apenas às áreas comuns e não às unidades autônomas (apartamentos). O condomínio ficará responsável pelo fechamento das janelas e varandas situadas nestes locais, que podem ser playground, salão de festas, espaços gourmet, academia, entre outros espaços de convivência e livre circulação dos moradores, a depender da estrutura física de cada condomínio.

Segurança e proteção

Quando falamos em altura, a probabilidade de acidentes graves e fatais é ainda maior. Os motivos são variados, pode ser por curiosidade, desatenção, desequilíbrio ou no momento de limpeza. Com a vedação desses espaços de risco em áreas comuns, é possível aumentar a tranquilidade dos frequentadores e evitar tragédias.

Leonardo Quintanilha, engenheiro de segurança, acredita que leis como essas são importantes, pois ajudam a diminuir os índices de acidentes principalmente com crianças. “O objetivo dessa obrigatoriedade é, sem dúvida, aumentar a segurança dos condôminos nas áreas comuns quanto aos riscos de quedas e acidentes, por serem áreas de circulação e permanência de crianças e pessoas idosas. Mas vale lembrar que, o próprio síndico pode responder cível e criminalmente por sua ação ou omissão caso ocorra algum incidente por falta de manutenção e/ou adequação”, alerta o engenheiro.

Além da segurança, a lei contribui também para uma padronização nas instalações, o que ajuda na valorização do imóvel, já que sem a lei, cada condomínio poderia fazer a vedação do jeito que quisesse, sem padrão e muitas vezes sem seguir as normas de segurança necessárias, o que pode causar problemas para o síndico. 

Por fim, vale lembrar que os novos empreendimentos, ou seja, aqueles construídos e entregues após a data da promulgação da lei complementar, já devem ser entregues com as devidas adaptações e com os custos já inclusos no valor do imóvel.

Por: Juliana Marques