Tudo o que você precisa saber para montar um enxoval no condomínio

O momento da entrega de um novo imóvel pode ser bem delicado, já que, na maioria das vezes, ele representa a realização de um sonho para o comprador. Mas ao mesmo tempo também pode significar um desafio para o condomínio conseguir formar caixa sem pesar nas despesas iniciais, especialmente quando falamos da montagem do enxoval do condomínio, conhecido também como mobília coletiva. 

Em um condomínio novo, as despesas iniciais para os condôminos são bem altas e normalmente os dois primeiros anos de um empreendimento podem ser os piores. Isso porque o orçamento ainda flutua e varia muito durante os meses. Diversas despesas extras acabam surgindo e é natural que as taxas fiquem bem acima da média nesses períodos. Logo após esse choque do começo, com o condomínio já com 100% de sua ocupação, começa a fase de estabilização. E com isso, o condomínio consegue planejar melhor sua rotina financeira. Diante disso, partimos para um dos principais responsáveis pela inflação da taxa de condomínio nos primeiros meses: o enxoval do condomínio.

Geralmente, síndicos e/ou administradoras incluem nas primeiras mensalidades condominiais a “taxa do enxoval”, que serve para comprar a mobília que irá equipar todo o condomínio e suas áreas comuns. Um acordo entre os primeiros condôminos acontece antes mesmo da mudança e a ocupação dos prédios. Nele, são definidos quais itens irão compor as áreas comuns do condomínio e o orçamento destinado a isso. 

Nesta lista consideramos itens fundamentais, tais como: o acolchoado para a proteção dos elevadores; contêineres e lixeiras para as áreas comuns; sofás para hall, cadeiras e mesas para portaria e/ou área da piscina; carrinho de compras; espelhos para as rampas de garagem; placas de orientação; capachos e tapetes; etc. Para a equipe operacional, é preciso ainda, de imediato, comprar acessórios para banheiros, armários para os vestiários, mobília para copa, micro-ondas e geladeira, entre outros itens de uso geral. A dica é comprar o essencial para um certo conforto e beleza do condomínio nos primeiros anos e fazer melhorias de acordo com as possibilidades e encaixes de orçamento. 

Os empreendimentos entregues pelas incorporadoras, na sua grande maioria, contam com itens básicos de decoração e equipamentos das áreas comuns para o bom uso dos seus ocupantes. No entanto, alguns acessórios e/ou materiais como os mencionados acima, precisam ser adquiridos logo após a entrega do empreendimento, principalmente para facilitar a vida dos moradores e funcionários.

Especialistas estimam que, para equipar um condomínio de padrão médio com duas torres, piscina, sauna e quadra, pode-se esperar uma média de R$40 mil. Enquanto em um condomínio de luxo, um pouco mais do que o dobro dessa quantia deve ser suficiente. 

Segundo Renata Bandeira, síndica profissional em condomínios de Niterói, no Rio de Janeiro, mais da metade desses itens precisa ser adquirida no primeiro mês de operação. “Para facilitar a vida daquele que se vê apertado com uma série de compromissos financeiros, pode ser adotada a estratégia de utilizar o fundo de reserva (valor equivalente a 5% da arrecadação ordinária mensal), para suportar estas despesas iniciais com o enxoval do condomínio”, sugere. 

Ainda de acordo com a síndica, desta forma não haveria nesse momento a necessidade de se constituir uma arrecadação especialmente dedicada para esta finalidade, o que encareceria o custo do condomínio nesta fase inicial. “Como a arrecadação do fundo de reserva é uma exigência da Convenção do condomínio e, partindo do pressuposto que as instalações são novas e contam com garantia, dificilmente a administração utilizará tais recursos, sendo assim, estes podem estrategicamente ser destinados para o chamado “kit enxoval”, desde que a destinação seja aprovada pela assembleia”, finaliza.

Reposição de itens em condomínios construídos

Todos os condomínios precisam montar, manter ou, de tempos em tempos, refazer o seu enxoval, isto é, garantir que equipamentos básicos e utensílios de limpeza estejam em perfeitas condições de uso para seus frequentadores. Já vimos que a taxa de enxoval nos condomínios novos pode estar presente nas primeiras mensalidades, mas e nos condomínios já existentes? Quando há necessidade de repor esses utensílios, vale cobrar taxa extra? E como o síndico pode lidar com reclamações e contestações dos condôminos? 

Para o advogado especialista em direito imobiliário, Rodrigo Saldanha, a taxa de enxoval deve ser cobrada para a compra de itens novos quando o empreendimento é entregue ao proprietário, mas é comum haver confusão na atribuição pelo pagamento dessa taxa em condomínios já existentes, principalmente quando o imóvel é alugado. 

“Num primeiro momento, quando esses itens não existem no condomínio, o pagamento dessa taxa é, de fato, responsabilidade do proprietário, nos termos do parágrafo único do artigo 22 da lei 8.245, a chamada Lei do Inquilinato, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes”, explica. Mas, a partir do momento que o contrato de aluguel é assinado, o valor para manutenção ou reposição de materiais fica a cargo do inquilino do imóvel. 

“Nos prédios já existentes, sem fatia de orçamento para repor ou adquirir novos equipamentos, fica claro que a taxa ordinária está deficitária, havendo necessidade de sua adequação e, se for o caso, da adoção de uma taxa extra para repor esse déficit. Ainda nesse último caso, em que pese a necessidade de instituição de uma taxa extra, ela ainda será de responsabilidade do inquilino, nos termos do artigo citado anteriormente”, esclarece o advogado.

Depois de construído, o síndico precisa provisionar a elaboração de uma previsão orçamentária, ou seja, uma verba para repor esses materiais que se danificaram ou foram inutilizados devido ao tempo de uso. Lembre-se: o valor destinado a essa reposição não deve ser considerado taxa ordinária, e sim taxa extra.