Lei da Autovistoria completa 10 anos

A Lei da Autovistoria nº 6.400/2013 está em vigor no Rio de Janeiro desde março de 2013, pouco depois de um emblemático caso de desabamento de três edifícios na Avenida 13 de Maio, na Cinelândia, Centro do Rio, quando 17 pessoas morreram e cinco ficaram desaparecidas. O fato causou uma comoção nacional e, após o ocorrido, o Estado movimentou-se para aprovar a nova lei, que surge em virtude da necessidade de compartilhamento de responsabilidade pela integridade dos edifícios, não apenas entre o Poder Público e os particulares, mas também entre o síndico, administrador e proprietários de unidade autônomas.

Prestes a completar dez anos desde a sua implantação no Rio de Janeiro, a lei estabelece a obrigatoriedade de autovistoria a cada dez anos nos edifícios com menos de 25 anos de vida útil, a contar do “habite-se”, e a cada 5 em edifícios com mais de 25 anos de vida útil. E somente profissionais credenciados, arquitetos ou engenheiros capacitados a emitirem laudos com registro de responsabilidade técnica podem atestar que um condomínio está apto na autovistoria.

“Foi uma lei criada não por iniciativa parlamentar, mas sim em função de um fato, para que aquilo não voltasse a acontecer. De qualquer forma, no primeiro momento as pessoas se sentiram surpreendidas, porque à primeira vista seria mais um custo, e ninguém sabia muito bem como escolher os profissionais”, diz o diretor jurídico do Secovi Rio, Alexandre Corrêa, que participou da elaboração da lei, há 10 anos.

Alexandre relembra que, antes da lei, muitos condomínios, por uma questão de custo, acabavam adiando certas despesas de manutenção e conservação. “Por trabalharem com orçamentos, se eles não tinham receita, acabavam tendo que fazer escolhas do tipo: ou paga a água ou faz uma obra de manutenção. E no momento em que a lei responsabiliza o síndico por falta de manutenção e conservação, houve a conscientização de que era necessário e urgente fazer certos reparos. Com o tempo, houve de fato uma adesão efetiva dos condomínios. Até porque tem fiscalização e multa”, lembra.

Em resumo, a autovistoria se trata de uma avaliação periódica e obrigatória, realizada por um profissional legalmente habilitado, por iniciativa dos condomínios, proprietários ou demais responsáveis, que tem por objetivo averiguar as condições de estabilidade, segurança construtiva e o estado geral da edificação e de seus sistemas construtivos tais como: fundações, pilares, subsolos, lajes, fachadas, telhados, instalações elétricas, hidráulicas, sistema de combate ao incêndio, dentre outros sistemas das edificações residenciais, comerciais e públicas, em observância às Normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT.

A advogada Jéssica Wiedtheuper, do escritório Mota Kalume Advogados, explica que os critérios a serem considerados na vistoria irão depender do regramento estabelecido pelo Estado/Município da sua localidade, já que a Lei da Autovistoria ainda é restrita às instâncias estaduais e municipais.

“No entanto, o ponto comum entre todas as legislações é a realização de vistorias quanto aos aspectos de segurança e estabilidade estrutural, estado das marquises e elementos de revestimentos das fachadas, condições de impermeabilização, condições das instalações elétricas, hidráulicas e de combate ao incêndio. Nas cidades litorâneas, a vistoria também contempla a verificação das condições de salubridade da edificação”, diz.

Jéssica explica que, atualmente, há alguns Projetos de Lei em tramitação em todo o país avançando neste sentido. “Ainda que não haja lei federal a respeito, alguns Estados e Municípios já avançaram a respeito da matéria e promulgaram leis para instituir a autovistoria obrigatória. No Estado do Rio de Janeiro, há a Lei Estadual n. 6.400, de 2013, e a Lei Municipal LC n. 126, de 2013, além de um Decreto Municipal (Decreto n. 37.426, de 2013), que disciplinam a autovistoria. Em outros Estados, as legislações são predominantemente municipais. Em Porto Alegre, há o Decreto Municipal n. 18.574/2014. Em Belém, há a Lei Municipal n. 7737/1994. Em Fortaleza, há a Lei Municipal n. 9.913/2012 e em João Pessoa, a Lei Municipal n. 11.945/2010, dentre outras. No Distrito Federal e São Paulo há projetos de lei em tramitação a respeito da Inspeção Predial”, explica a advogada.

Alexandre Corrêa diz que, no Rio de Janeiro, a Lei da Autovistoria teve bastante adesão em todo o Estado. Ele entende que os síndicos percebem a importância de se ter a manutenção em dia, para evitar acidentes e também prevê que, agora, dez anos após o início da sua aplicação, vai ser mais fácil para síndicos e condôminos cumprirem as determinações, pois já terão realizado o processo anteriormente.

“Nunca tivemos no Secovi informação de multa por parte da prefeitura. Normalmente, quando ela notifica os condomínios, eles cumprem as exigências. E a prefeitura também quer que o condomínio cumpra a lei para garantir a solidez, estabilidade e segurança como um todo, então, também tem sido flexível com relação aos prazos para os ajustes”, diz.

Ele comenta ainda que um outro fato bastante interessante em relação à lei, é que ela trouxe mais segurança aos síndicos no que se refere a alterações dentro das unidades, algo que, em 2012, foi o motivador dos desabamentos nos edifícios do Centro do Rio.

“Num primeiro momento, embora as obrigações do síndico estejam previstas no Código Civil, o síndico não se sentia confortável para intervir ou questionar quando alguém fazia uma obra na sua unidade. Muitas vezes o condômino tem o pensamento de que a unidade é minha e eu faço o que eu quero nela. Essas alterações sem aviso prévio ou sem segurança podem ser prejudiciais para toda a estrutura do prédio. O decreto trouxe a possibilidade do síndico exigir do morador um laudo técnico para demonstrar que a obra que ele vai realizar não colocaria em risco estruturas como vigas, por exemplo. E se for constatado o risco, o síndico pode embargar a obra”, afirma.

A advogada Jéssica Wiedtheuper cita ainda outra grande vantagem do processo de Autovistoria realizado corretamente: “A prevenção e manutenção predial feita periodicamente não visa apenas a segurança, mas também enseja na economia a longo prazo, na medida em que a constatação prévia de eventuais desgastes que possam comprometer a segurança da edificação pode ser resolvida em um estágio inicial, evitando a necessidade do emprego de obras emergenciais, fato que, inclusive, contribui para maior previsibilidade e gestão financeira do condomínio”, afirma.

O que dizem os profissionais que realizam a Autovistoria

Para realizar adequadamente a Autovistoria no condomínio, é necessária que a vistoria e a elaboração do laudo pericial, acompanhado de registro de responsabilidade técnica, sejam realizadas por profissional legalmente habilitado no conselho profissional. 

O engenheiro civil e mestre em Estruturas, Renan Gondim, explica alguns pontos principais na hora de avaliar um condomínio: “Os tópicos principais a serem avaliados na Autovistoria de uma maneira geral são estrutura, conservação e segurança e mais especialmente a impermeabilização e infiltração, com avaliações em terraço e caixa d’água, reservatórios, etc; e a fachada, especialmente as marquises, para não colocar em risco a vida de transeuntes, além de diversos outros pontos que podem ser considerados delicados, como um piso solto, a segurança de guarda-corpos e corrimão”.

Para o profissional, a lei trouxe muitas melhorias, especialmente no que se refere a resguardar a segurança e o patrimônio das famílias. Renan cita alguns pontos que acha que ainda poderiam melhorar. “Existem serviços de vistoria que não são feitos adequadamente. Acho que a fiscalização poderia melhorar nesse sentido, por exemplo, com um comunicado na prefeitura do CRT e do Crea emitido pelo profissional para que exista uma melhoria dos laudos. O laudo precisa ser claro, com imagens, soluções, causas etc”, diz.

O profissional afirma que o síndico deve pesquisar bem e que não deve contratar serviços muito baratos. Além disso, ele sugere que uma possível melhoria seria o laudo ser disponibilizado publicamente, como acontece com as contas públicas no portal da transparência. 

Alexandre Corrêa, diretor jurídico do Secovi Rio, tem outra sugestão: “A Lei Estadual exige que a autovistoria seja feita em todos os prédios, públicos e privados. Não vejo o mesmo tipo de trabalho sendo realizado em prédios públicos. O que mais vemos na TV são prédios públicos interditados, caindo aos pedaços. O que já acontece hoje nas edificações privadas não vêm acontecendo no poder público. Isso precisa acontecer para garantir a segurança não só de quem frequenta o prédio, mas também de quem transita perto”, sugere.

Já a advogada Jessika Wiedtheuper explica que existem várias críticas em relação à falta de uniformidade entre as legislações, na medida em que os Municípios e Estados podem legislar sobre a Autovistoria, o que dificulta a formação e atuação de profissionais, bem como, ausência de procedimentos precisos de controle e de fiscalização.

“O Poder Público deve se atentar à complexidade da questão da inspeção predial e atuar de modo a aprimorar a forma de controle, a fim de que não haja o mero cumprimento ‘pro forma’ da legislação, mas que, de fato, a autovistoria seja realizada com qualidade, por um profissional devidamente habilitado, para o fim de manter o bom estado de conservação das edificações”, enfatiza.

Recentemente, vem se discutindo também no Estado do Rio de Janeiro a Lei da Autovistoria de gás. Alexandre Corrêa entende que ela já deveria acontecer no que tange à lei atual.

“O Secovi entende que a autovistoria do gás, efetivamente já deveria estar incluída dentro da autovistoria inicial. Quando você analisa segurança e solidez da edificação, você tem que analisar todos os componentes da estrutura, inclusive o gás encanado. E tem um detalhe… a Autovistoria do Gás vai se dar única e exclusivamente se o condomínio tiver moradia funcional, salão de festas, áreas comuns em geral. Fora isso, a responsabilidade é de cada morador, até porque os medidores são individuais, então, a obrigação se daria nessas dependências”, conclui.

Por: Mario Camelo