Mudança de destinação de condomínios e a nova Lei 14.405

Em 13 de julho deste ano (2022), foi publicada em Diário Oficial a Lei Federal nº 14.405/2022. Ela altera o Código Civil, mais precisamente, parte do artigo 1.351, reduzindo a quantidade mínima de votos necessários para se aprovar mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária.

No entanto, seria essa alteração realmente benéfica ao segmento imobiliário condominial? E os proprietários dissidentes ou ausentes? Tentaremos responder essas dúvidas nas linhas a seguir, abordando seus aspectos jurídicos, mas também o contexto dessa inovação legislativa.

A nova lei teve sua origem com o Projeto de Lei 4000, apresentado no Senado em novembro de 2021. Foi aprovado sem qualquer modificação pelo próprio Senado e, em seguida, pela Câmara dos Deputados em regime de urgência. Não teve qualquer veto da Presidência da República e assim nasceu a Lei nº 14.405, de 12 de julho de 2022.

A principal justificativa do Poder Legislativo foi a inusitada situação que a pandemia de 2020 gerou: imóveis comerciais vazios, seja pela quebra de empresas, seja pela alteração do regime de trabalho para telepresencial e desvalorização imobiliária. De fato, a situação é preocupante e justifica uma intervenção legislativa, mas, como será visto adiante, com mais reflexão, a lei poderia ter sido mais positiva.

Pouco tempo antes, em março de 2022, o Código Civil já tinha sido modificado na parte que regula os condomínios com a finalidade de garantir a legalidade de assembleias tele presenciais e sessões permanentes (Lei nº 14.309 de 2022). Apesar de ser oriunda de um projeto anterior à pandemia, o projeto de lei tomou força pela importância que as assembleias eletrônicas tiveram durante esse difícil período e, mais, legalizou o procedimento de sessões permanentes, o que facilita na obtenção de quóruns especiais.

Diferente desta lei mais recente, a de assembleias virtuais recebeu a contribuição intelectual de entidades do segmento. O Secovi/SP, a ABADI (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis), o SecoviRio e a AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) participaram das discussões e boa parte do texto final contou com a colaboração dos advogados Marcelo Borges da ABADI e Moira Toledo do Secovi/SP. O resultado foi uma lei totalmente prática e voltada para solucionar problemas enfrentados pelo segmento.

Embora ambas as leis tenham o foco de aperfeiçoar as regras das assembleias de condomínio, a pressa em se aprovar a lei que facilita a alteração de destinação prejudicou sua qualidade.

A lei simplesmente reduz a quantidade de condôminos necessários para votar em uma alteração de destinação do edifício ou unidade (casa ou apartamento, por exemplo). O que antes necessitava de 100% de aprovação, agora pode ser feito por 2/3 de todo o condomínio. Em uma primeira análise, parece ser um avanço, mas poderia ser muito mais se o projeto tivesse sido mais bem discutido.

O maior problema está na possível inconstitucionalidade da lei, pois uma assembleia que altere direito de propriedade de condôminos estaria afrontando um direito adquirido e ato jurídico perfeito. É o que ocorre se 2/3 de um condomínio resolve modificar a destinação do apartamento residencial para não residencial (ou o contrário) de um proprietário sem sua anuência. Um dia você é proprietário de um apartamento e no outro passa a ser de uma sala comercial.

Outro aspecto negativo está no fato de que a solução proposta não atende bem nem mesmo os empreendimentos atingidos pela pandemia. Compor o quórum de 2/3 é de grande dificuldade, não maior que a unanimidade, mas continua difícil mesmo com a inovação. O legislador perdeu a oportunidade de criar uma sistemática que permitisse, por exemplo, desconsiderar os votos dos condôminos que sequer comparecem à assembleia e que constituem o principal motivo de não se conseguir atender os quóruns previstos na lei ou convenção.

Na esteira do parágrafo anterior, também poderia ser criada modalidade especial de aprovação pela maioria dos presentes no caso de motivo urbanístico relevante, permitindo que um condomínio não residencial fosse convertido para misto ou residencial de forma facilitada e ágil – o que ajudaria muito o Centro do Rio de Janeiro e outros centros urbanos prejudicados pela pandemia.

Por fim, recomendamos que os síndicos, condôminos e imobiliárias não apliquem a lei sem a adequada reflexão sobre os pontos aqui levantados com seu corpo jurídico. A solução dada pelo legislador pode até ser de alguma utilidade para condomínios não residenciais, mas em condomínios residenciais, sua aplicação deverá ser ínfima para que o condomínio não seja processado por condôminos prejudicados pela assembleia. Em vez de trazer soluções, por conta da falta de discussão com o segmento imobiliário condominial, a redução do quórum poderá fomentar abuso de direito da maioria em assembleia em vez de resolver a crise em condomínios não residenciais que a pandemia gerou.

1 Professor, advogado e autor do livro Condomínios: Direitos & Deveres. Pós-graduado em Direito Civil e Empresarial pela Universidade Veiga de Almeida. MBA em Gestão Empresarial pela Fundação Getúlio Vargas. Certificado em Negotiation and Leadership pela Universidade de Harvard. Professor convidado do SECOVIRio, ABADI, Gábor RH e da Escola Superior de Advocacia (ESA) da OAB/RJ. Membro da Comissão de Direito Urbanístico e Imobiliário da OAB/RJ; Membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/RJ; Membro da Comissão de Turismo da OAB-RJ; Membro e ex-diretor jurídico da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI); Membro da Comissão de Condomínios do IBRADIM; Membro da Comissão de Direito Imobiliário do Instituto dos Advogados Brasileiros (IAB); Colunista dos portais SíndicoNet, Universo Condomínio e da Revista Síndico – Cidades & Serviços; Consultor da Revista Condomínio etc. Sócio titular da Coelho, Junqueira & Roque Advogados, atuante em todo Brasil e que representa cerca de 10% dos condomínios do Rio de Janeiro. Contato: [email protected]

Por: André Luiz Junqueira