Veja as mudanças trazidas com a Lei de Assembleias Virtuais

É inegável que nos últimos dois anos o universo condominial mudou significativamente. Não adianta tentar remar contra a maré e achar que essas mudanças não vão atingir seu condomínio, porque elas vão. Quanto antes a administração condominial estiver preparada para lidar com as mudanças e utilizá-las a favor do condomínio, melhor.

A mudança foi tamanha que, para que os condomínios lidem com elas de forma segura juridicamente, foi sancionada no dia 8 de março de 2022 a Lei 14.309/2022, chamada de “Lei das Assembleias Virtuais”. O que muita gente não sabe é que, dentro do texto da Lei, existem ferramentas que podem ajudar muito a administração condominial a aprovar questões que precisam de quóruns específicos.

Primeiro ponto importante é que, fica esclarecido de uma vez por todas que as assembleias virtuais são legais e podem ser realizadas nos condomínios, desde que não sejam vedadas na convenção, observados os requisitos específicos para que não sejam feitas com nenhuma nulidade.

A primeira grande mudança que a Lei traz é a criação da “sessão permanente”. Antes dessa Lei, o entendimento era pacífico de que a utilização deste artifício tornava a assembleia anulável, trazendo prejuízos e insegurança ao condomínio. Agora, a Lei possibilitou que, quando a deliberação exigir quorum especial previsto em Lei ou na convenção e ele não for atingido na assembleia, ela poderá ser convertida em  sessão permanente, por decisão da maioria dos presentes, podendo se estender para outro dia, para que os condôminos ausentes possam votar, possibilitando o alcance do quórum necessário.

Para que a assembleia seja convertida em sessão permanente, alguns requisitos devem ser observados, quais sejam:

• Deve existir deliberação que exija quórum especial;
• A maioria dos presentes na assembleia devem concordar com a conversão em sessão permanente;
• Deverá ficar consignado em ata o dia e hora da sessão que será feita na sequência, que não poderá ultrapassar 60 dias;
• Haja convocação expressa dos presentes na assembleia e necessidade de convocação dos ausentes para a próxima sessão, na forma prevista na convenção;
• A ata da assembleia deve ser feita parcialmente, relativa a tudo que constou na primeira sessão e remetida aos condôminos ausentes, junto com a convocação
• Na sessão final, a ata deve ser lavrada dando seguimento às que foram parcialmente redigidas, consolidando todas as deliberações
• A sessão poderá ser prorrogada quantas vezes for necessário, desde que seja concluída no prazo total de 90 dias da sua abertura inicial.

Além disso, é importante destacar que os condôminos que compareceram e votaram na primeira assembleia não precisam comparecer à segunda sessão. O voto ficará registrado desde a primeira, mas se o condômino quiser mudar o seu voto, poderá o fazer até o fim da deliberação sobre o tema.

Essa mudança é de extrema importância, tendo em vista que, as mudanças que aconteceram nesses últimos 2 anos vão implicar na alteração da convenção de condomínio da grande maioria dos condomínios existentes, especialmente para contemplar questões como animais, locação por curta temporada (Airbnb e outros), tecnologias no condomínio (aplicativos, portaria eletrônica, mercados compartilhados), entre outros.

Em seguida, a Lei autorizou a convocação, deliberação e realização de qualquer modalidade de assembleia por meio eletrônico, observadas as seguintes condições:

• A assembleia virtual não seja vedada na convenção de condomínio;
• Os condôminos devem poder se manifestar, debater e votar durante a assembleia;
• A convocação deverá conter a informação sobre a realização da assembleia virtual e as instruções sobre o acesso (preferencialmente o link) e as informações sobre forma de manifestação e votação;
• A divulgação da aprovação ou não da deliberação será feita após a somatória de todos os votos e será lavrada na ata eletrônica;
• Os documentos relativos à ordem do dia poderão ser disponibilizados de forma física ou eletrônica aos condôminos.

Além disso, a Lei frisou que o condomínio não se responsabilizará por problemas decorrentes de conexão com a internet ou equipamentos (computador, microfone, webcam), nem por outras situações que não estejam no seu controle e permitiu a realização da assembleia de forma híbrida (com a presença física de alguns e virtual de outros), devendo seguir o quanto disposto no edital de convocação.

Os condomínios poderão dispor sobre normas complementares sobre as assembleias eletrônicas em seu regimento interno, com aprovação de maioria simples dos presentes na assembleia que for convocada para este fim.

Essas mudanças são valiosas e certamente trarão enormes benefícios para a gestão do condomínio, mas precisam ser utilizadas e interpretadas com cautela e obedecendo às normas, para que tenham segurança.

Por: Gabriela Macedo, advogada especialista em Direito Imobiliário, sócia fundadora do escritório Gabriela Macedo Advocacia, professora e conselheira seccional da OAB/BA. [email protected]. Instagram @falecomaadv