Vazamentos: de quem é a culpa e como resolvê-los?

Adivinha qual é a palavra que pode deixar qualquer síndico de cabelo em pé? Se você pensou em vazamento, acertou. Indesejados por qualquer síndico – e por qualquer morador -, os vazamentos podem ter diversas origens e ocorrer em qualquer tipo de tubulação: prumadas, ramais, coletores, ralos etc. Também podem acontecer durante toda a vida útil de um empreendimento.

As causas são as mais variadas possíveis. Um vazamento pode começar em decorrência de falhas de manutenção, como por exemplo um entupimento da tubulação devido à ausência de limpeza periódica, causa essa de responsabilidade do condomínio. Pode ocorrer por irregularidade de uso, como por exemplo um rompimento da tubulação devido ao descarte de material irregular pelo vaso sanitário, o que representaria a culpa do morador. Ou mesmo por anomalias construtivas, ou seja, um problema gerado ainda na construção do condomínio, como a utilização de tubulação de baixa qualidade, fixação deficiente na junção das tubulações ou elaboração de projeto em desacordo com as normas técnicas, entre muitos outros motivos.

“Em edificações mais antigas, a maioria dos vazamentos são decorrentes de falhas de manutenção ou de alterações realizadas pelos moradores. Em edificações mais recentes, com até quatro anos de uso, as chances de anomalias construtivas se evidenciarem são maiores”, explica Stella Della Flora, engenheira civil e coordenadora da Divisão Técnica de Engenharia Diagnóstica do Instituto de Engenharia.

E como as causas podem ser as mais variadas possíveis, a especialista afirma que é importante que ela seja bem definida e investigada, para evitar conflitos, já que a “culpa” de um vazamento pode ser de muitas pessoas ou situações. 

“A manutenção é a forma mais eficiente de prevenir vazamentos. É essencial para garantir o bom funcionamento e o desempenho das instalações ao longo da vida útil. Essa manutenção pode ser realizada por uma empresa capacitada e especializada, ou, em alguns casos, pela própria equipe de serviços prediais”, explica Stella.

A norma oficial de manutenção (ABNT NBR 5674) determina que todas as edificações tenham um programa de manutenção, independentemente da sua idade, tipologia e/ou padrão construtivo, que deve ser elaborado pelo condomínio. Além disso, toda edificação também deve ter o manual de uso de operação e manutenção, elaborado e entregue pelo construtor/incorporador, com todos os protocolos necessários para evitar dores de cabeça, como recomendações de uso, indicação das manutenções necessárias, descrição dos sistemas, prazos de garantia e demais informações importantes para a conservação dos sistemas e seus componentes.

Mas nem sempre seguir fielmente as regras de manutenção vai impedir que vazamentos aconteçam e, quando eles acontecem, Stella tem uma dica: “A primeira coisa a se determinar é a origem e a causa do vazamento. Com isso, o síndico pode atuar como mediador de eventuais desentendimentos entre moradores buscando o reparo a curto prazo, caso o vazamento seja decorrente de unidade privativa vizinha, o que também é muito comum. Ou o síndico deve providenciar o reparo caso seja decorrente de prumadas ou de demais instalações das áreas comuns. É importante que o vazamento seja sanado no menor tempo possível, evitando danos na estrutura (infiltrações e umidades), desperdícios de água, contaminações e prejuízos financeiros”, diz a especialista. 

Mas e quando o vazamento surge por conta de mau uso ou de alguma questão na própria unidade? É o síndico que tem que resolver?

Stella conta que o síndico é, de fato, o responsável por investigar os problemas das áreas comuns, para depois acionar os responsáveis ou realizar o reparo, e o proprietário é o responsável por investigar os problemas da sua unidade para depois acionar os responsáveis ou realizar o reparo. 

“Em casos de problemas construtivos, o síndico não deve se responsabilizar pelo dano, salvo eventuais prescrições ou perda dos prazos judiciais para reclamação do dano, que são da esfera jurídica, mas recomenda-se que contrate um perito ou engenheiro para fazer um diagnóstico e relatar o problema, indicando a origem e a causa, com fundamentação técnica, para que os responsáveis (construtor, incorporador ou morador) possam ser acionados. Sobre isso é importante destacar que uma investigação técnica bem-feita, evita muitos retrabalhos, bem como conflitos entre os envolvidos”, ressalta a profissional. 

Quem já viveu um vazamento, sabe que quanto antes o “culpado” for encontrado, melhor. Moradora do Edifício Top Life, em Água Claras, Brasília, Andressa Cintra teve que “engolir a seco” um vazamento deixado de “herança” pelo antigo morador assim que ela se mudou para a sua unidade.

“Quando eu visitei o apartamento, antes de comprar, eu não tinha percebido o vazamento. O morador anterior tinha pintado por cima. Não deu duas semanas e começou a pingar. Imediatamente, chamei um especialista de confiança que constatou o problema. Por sorte, eu percebi logo e o reparo também foi simples, era um furo no cano. Deu transtorno, afinal, toda obra é chata, mas em uma semana, estava funcionando normalmente”, explica ela, que preferiu não envolver o síndico no episódio: “Estava claro que era um problema deixado pelo morador antigo, então eu mesma resolvi”. 

Mas nem sempre isso acontece. Muitas vezes, o síndico é imediatamente acionado por um morador diante de um episódio como esse. E claro, precisa resolver. Nestes casos, Stella dá uma dica:

“É preciso resolver o quanto antes, claro, mas com clareza. Inicialmente recomenda-se que os reparos sejam realizados por empresas ou equipes capacitadas e especializadas, e em atendimento ao exposto no manual de uso operacional e de manutenção da edificação, também conhecido como manual do síndico/proprietário. Nesses documentos, há recomendações e cuidados técnicos que devem ser considerados durante a realização de qualquer alteração ou reparo nas instalações”, reforça a profissional.

Para ela, é importante que se conheça a causa e a origem do problema, para que as empresas selecionadas sejam especialistas no tipo de serviço a ser realizado.

“Recomenda-se, ainda, que o orçamento seja realizado após uma vistoria no local, para que todos os custos sejam considerados, evitando surpresas após a contratação. Sobre isso, destaca-se que a contratação deve seguir as recomendações do regulamento condominial. Se possível, o serviço deve ser acompanhado por um técnico de confiança do síndico/condomínio”, conclui.

Por: Mario Camelo