Em abril, uma decisão inédita do Superior Tribunal de Justiça abalou o universo de locação via plataformas digitais no Brasil. A Quarta Turma do STJ proibiu uma proprietária do Rio Grande do Sul de alugar sua unidade por meio do aplicativo Airbnb.
Além de estadia, a anfitriã oferecia café da manhã e lavanderia para os hóspedes. Ela também realizava locações apenas de quartos e não da unidade inteira. No entendimento do Tribunal, a proprietária fornecia, na verdade, serviços de hospedagem, o que caracteriza uso comercial da unidade e não locação por temporada.
Como a Convenção do condomínio em questão determinava o uso exclusivamente residencial das unidades, os ministros votaram pelo impedimento, e a proprietária não pode mais alugar o apartamento.
O veredito do STJ vale exclusivamente para o episódio gaúcho, mas, na opinião de alguns especialistas, ele abre precedentes para que novos julgamentos proíbam locações por meio de aplicativos em outras localidades do país.
Isso impactaria os milhares de anfitriões brasileiros. Segundo pesquisa de 2018 do Airbnb, 53% dos proprietários alugam imóveis para obter renda extra. E 44% precisam dos recursos para pagar as contas no fim do mês.
A questão é polêmica e, para entender melhor os pontos de vista dos diversos atores envolvidos na locação via aplicativos digitais, a gente conversou com um advogado, um síndico e um anfitrião. Confira!
Felipe Werner, doutor em Direito Civil pela PUC-SP e coordenador/professor da Uniavan e da Universidade do Vale do Itajaí/SC.
“A minha sincera opinião é que a decisão da Quarta Turma do STJ colocou em risco o exercício do livre e amplo direito à propriedade privada. Ao meu sentir, ainda que o Relator designado do Recurso Especial n. 1.819.075/RS, Min. Raul Araújo, tome o cuidado quando da confecção do acórdão de deixar claro que foi tratado apenas daquele caso específico, é possível que os tribunais estaduais comecem a seguir um rumo restritivo a este tipo de locação.
Nesse sentido, não tenho dúvidas que muitas pessoas serão prejudicadas de forma direta e indireta por esta decisão. O caso tomou repercussão e muitas vezes pode ter uma interpretação diferente da exata situação examinada.
O condomínio, a meu ver, nada mais é que um agrupamento de vários interessados em adquirir parte de um empreendimento que apenas foi possível ser construído porque essas mesmas pessoas possuíam tal interesse comum. Se retirarmos de todos os empreendimentos do país a possibilidade de locação via AirBNB, creio que diminuirá sensivelmente o interesse na aquisição de parte desses empreendimentos, notadamente que o adquiriam com intuito de investimento, ou seja, não para residência própria.
Sou da opinião de que, sem prestação de serviços, realmente não há hospedagem e não seria possível o condomínio vetar tal tipo de negócio jurídico por infringir o direito de propriedade do condômino.
Para os proprietários que querem se precaver desta situação toda porque desejam continuar com locação via AirBNB, sugiro que não prestem serviços auxiliares, ou seja, não só não forneçam café da manhã, mas também não troquem roupa de cama e toalhas. Também jamais aluguem o mesmo imóvel, ao mesmo tempo, para várias pessoas sem relação entre si”.
Luiz Henrique Ribeiro, síndico do Duo Prime, com 80 unidades, no bairro de Botafogo, no Rio de Janeiro
“Em nosso condomínio, apenas duas unidades, dentre as 80 existentes, integram o sistema de locação via plataformas digitais. Mesmo assim, tivemos alguns problemas. Por serem visitantes estranhos, muitos desconhecem as regras internas, principalmente aquelas relacionadas à utilização e horários de funcionamento de espaços comuns, como piscina, sala de ginástica e sauna.
Em boa parte dos casos, os locadores sequer sabem exatamente quantas pessoas irão frequentar ou mesmo habitar a unidade no tempo contratado. E, sendo assim, fica igualmente difícil funcionários ou a administração acompanhar.
Certa vez, um dos locatários solicitou as imagens do corredor do hall e de algumas áreas comuns, pois, segundo ele, um notebook teria sido furtado de dentro da unidade. Na concepção dele, um dos convidados de algum outro inquilino teria sido o responsável pelo ato. Em seguida, ele entrou em contato com o proprietário solicitando que este firmasse contato com a Administração do prédio, para que, até mesmo independentemente das imagens, se acionasse o seguro do condomínio para seu reembolso. A situação foi absurda e obviamente não foi à frente, mas acabou sendo um episódio muito inconveniente.
Ainda assim, eu defendo o direito de propriedade e, portanto, desde que preservadas algumas formas de comunicação, controle e acompanhamento da situação, creio que esse tipo de locação deva ser praticado. Há de se considerar que, em alguns casos, o próprio proprietário ou algum inquilino amparado por um contrato residencial de 30 meses pode ser muito mais perturbador ou não cumpridor de regras do que um hóspede do AirBNB, por exemplo. Sendo assim, legítimos moradores podem ter um potencial muito mais nocivo ao bem-estar condominial”.
Marcos Schmidt, diretor comercial da Anfitriões de Aluguel, empresa especializada em serviços para proprietários interessados em fazer locação de temporada em plataformas digitais.
“Acredito que exista um estereótipo vigente com relação aos inquilinos de locação de temporada. Recebemos mais de 1.500 reservas nos últimos 12 meses. Desse volume de reservas, tivemos menos de 20 reclamações de condomínio por barulho ou desordem. Em quase todos esses condomínios, havia um índice maior de incidentes causados por proprietários e locatários de longo prazo em um período de um ano do que por hóspedes de aluguel de curta duração.
Importante ressaltar também é que, muitas vezes, a gente percebe uma divergência de procedimento do condomínio com relação aos inquilinos de temporada. Quando um locatário tradicional comete uma infração, o condomínio se comunica, notifica e multa o locatário. Quando um locatário de temporada comete uma infração, muitas vezes o condomínio não entra em contato com o locatário, notificando o proprietário em vez de falar com os inquilinos.
Muitas vezes uma simples chamada no interfone resolveria situações que acabam se tornando um grande problema. Acredito que seja necessário definir melhor as regras dentro do condomínio para que fique claro como será feita a comunicação com as partes em situações de conflitos.
De qualquer forma, a dica que sempre passamos para nossos clientes proprietários de imóveis e colegas anfitriões é: converse com o síndico, entenda as regras do condomínio e siga as regras. Não se esqueça que o seu direito de uso e gozo de sua propriedade privada precisa também ser respeitado.
Até que a legislação diga o contrário, você pode reivindicar o direito de alugar o seu imóvel. Dito isso, faça um esforço para ajudar o síndico e os funcionários do condomínio. Pergunte e entenda o que eles precisam e o que eles acham necessário para que as locações de curta duração se encaixem da melhor forma possível na rotina do condomínio. Política da boa vizinhança é sempre uma boa prática”.
Por: Aline Durães