Locação por temporada x hospedagem em condomínios: você conhece a diferença?

Se existe um assunto capaz de deixar um síndico apreensivo, esse assunto é o aluguel por temporada. Afinal, é ou não é permitido? O síndico pode proibir? Que regras ou leis regulam este tipo de aluguel? A verdade é que serviços como o Airbnb – o mais famoso deles – se tornaram verdadeira febre nos tempos atuais, impulsionando até mesmo imobiliárias a movimentarem aluguéis por temporada.

O primeiro passo para entender o assunto é identificar a diferença entre aluguel por temporada e hospedagem. A locação por temporada é aquela destinada à residência temporária de um locatário e o requisito principal é: desde que o período de locação não ultrapasse 90 dias, de acordo com a Lei de Locações (Lei 8245/91). É nessa modalidade que se encaixam os aluguéis por Airbnb, Booking ou por APPs.

Já a hospedagem compreende empreendimentos e estabelecimentos que recebem autorização do poder público para funcionar como tal, destinados a prestar serviços de habitação temporária. É aqui que temos uma importante controvérsia: o aluguel por aplicativos, então, legalmente é um aluguel por temporada, no entanto, na prática, ele tem uma aplicação de hospedagem.

“Essa é a polêmica. Se você está abrigado num estabelecimento destinado a prestar serviços de hospedagem temporária, você é hóspede, não é locatário. O estabelecimento de hospedagem precisa de licença das autoridades competentes. Por exemplo, os estabelecimentos que funcionam como condomínios-hoteleiros, como apart hotel, flat, condomínio-hotel… Esses estabelecimentos, ainda que sirvam de moradia, estão regidos pela lei de hospedagem”, explica Cristiano Tebaldi, professor, pró-reitor comunitário da Universidade Cândido Mendes. 

Tebaldi comenta que o que acontece hoje, no Brasil e no mundo, é a falta de regulamentação nesse ponto. O Airbnb e outros APPs oferecem serviços de hospedagem em edifícios que não têm autorização para atividades de hotelaria. No entanto, não há como proibir a modalidade de locação por temporada, assim, fica o impasse. 

“Eu entendo que essa legislação específica não tardará a ser criada, a exemplo de outros lugares do mundo. E é preciso resolver ainda uma outra lacuna: a tributária. Como fica o recolhimento de impostos pela prestação desses serviços? Isso também precisa ser regulamentado pelos municípios”, explica o especialista.

Mas como normatizar a presença de estranhos nos condomínios, seguir as regras das áreas comuns e não causar constrangimento e transtorno aos outros moradores?

Esse ainda é um grande desafio. Que o diga Myriam Ribeiro Soares, síndica do Condomínio Honduras, localizado no tradicional bairro de Copacabana, no Rio de Janeiro. Em todo o edifício, há apenas uma unidade que pratica o aluguel por temporada, localizada justamente ao lado da casa de Myriam. E segundo ela, os episódios ocorridos na unidade ao longo dos anos foram os mais diversos possíveis: confusões, barulho e até mesmo brigas que terminaram em caso de polícia!

“São pessoas que não conhecemos e que trazem insegurança para todos os moradores. Nós registramos essas pessoas, temos um cadastro, anotamos RG etc, mesmo assim, não nos sentimos seguros. Fora a parte de higienização do prédio, especialmente durante a pandemia, que tem que ser muito maior”, relata.

Myriam relata que, normalmente, os hóspedes vêm de férias e não se preocupam muito com as regras e nem com o regimento interno do condomínio. “Tive vários problemas com essa unidade, que inclusive, já foi multada seis vezes, mas realmente não podemos fazer nada, cada inquilino temporário é um inquilino, e temos que contar com o auxílio da equipe do prédio, tomando as medidas cabíveis”, diz.

Como lidar com os estranhos?

Cristiano Tebaldi diz que na locação temporária, o proprietário é livre para locar seu imóvel, sem necessidade de que o condomínio regule isso. É assim que funciona a lei de locações. “No entanto, como a prática de locação por temporada pode trazer alta rotatividade de ocupantes em pouco tempo, é recomendável por questões de segurança, sobretudo, que o condomínio exerça um controle mínimo dessa ocupação”, explica ele, ressaltando a importância de minimizar transtornos com esses processos, como os que síndica Myriam já aplica.

Mas o síndico pode proibir essas atividades? “Não pode proibir! No entanto, a atividade de hospedagem não é permitida. Esse é o anacronismo da lei. O condomínio pode ajuizar ação, contudo, temos decisões recentes dos tribunais que dizem que o condomínio não pode proibir os moradores de alugar por temporada. É complicado que se tenha uma decisão nesse sentido. Estamos também falando do exercício do direito de propriedade. O proprietário tem o direito de gozar do seu imóvel, bem como alugar por temporada”, afirma. 

Uma maneira de limitar a locação em condomínios residenciais é fazer constar essa restrição na convenção do condomínio. “Se o síndico quiser mesmo fazer isso, o recomendável é que seja convocada uma assembleia geral extraordinária visando a alteração da convenção”, explica Tebaldi.

Mas o que diz o AirBnb?

A plataforma não costuma se posicionar sobre o assunto, mas em seu site oficial, diz: “O direito de propriedade é constitucional e regulamentado pela legislação civil e condominial (no que for aplicável). Não há qualquer fundamentação legal para se restringir o aluguel por temporada. Na imensa maioria dos casos, as tratativas desse tipo de locação transcorrem de maneira pacífica por meio da plataforma e de maneira a não prejudicar o direito dos proprietários dos imóveis. Sempre incentivamos o diálogo entre nossos anfitriões e seus condomínios”.  A plataforma aponta também que “entre as mais de 300 milhões de chegadas de hóspedes já realizadas por intermédio do Airbnb desde a sua fundação, incidentes negativos são extremamente raros”.

Assim, até que a regulação sobre esse assunto seja atualizada, a saída para resolver conflitos continua sendo o velho papel do síndico nos condomínios: ter paciência e mediar conflitos.

Por: Mario Camelo