O condomínio em tempos de Airbnb

Gabriel Menezes

Morando há quase dez anos no exterior, a publicitária fluminense Patrícia Sampaio viaja frequentemente por diversos países, seja por lazer ou questões profissionais. E, de um tempo para cá, uma característica vem se tornando cada vez mais comum nesses momentos: ela raramente tem se hospedado em hotéis. A alternativa escolhida por ela tem sido a de alugar um imóvel residencial por curta temporada. A opção se popularizou nos últimos anos pela internet e acendeu um sinal de alerta na cabeça de síndicos de condomínios, que muitas vezes ainda não sabem como lidar com esta nova realidade. “Há muitas vantagens em se optar por uma residência ao invés de um hotel. A principal delas, sem dúvidas, é a economia. Quando se está numa casa ou num apartamento, você consegue fazer a sua própria comida, por exemplo. Além disso, é um clima muito mais reservado e informal”, comenta Patrícia.

Ela diz que já perdeu as contas de quantas vezes recorreu à modalidade, e acrescenta que as regras variam de condomínio para condomínio: “Já passei por condomínios em que conseguia entrar com amigos que nem precisavam se identificar na portaria. Já em outros, o controle é muito mais rigoroso. Os visitantes precisam se cadastrar, com foto e documentação, para só depois poder entrar”, comenta.

A publicitária ressalta que as experiências com o serviço são geralmente muito positivas e, mesmo quando há algum contratempo, consegue resolver tudo de forma rápida por meio da empresa que presta o serviço. “Acho que o aluguel de um imóvel por curta temporada veio para ficar e não adianta tentar lutar contra, mas sim se adaptar à nova realidade. É uma opção interessante e acima de tudo sustentável. Todas as partes podem sair ganhando, desde que os cuidados básicos com segurança sejam tomados”, opina.

O entendimento de Patrícia, no entanto, não é uma unanimidade. Por conta da crescente popularidade, a modalidade se tornou uma polêmica não só no Brasil, mas em todo o mundo. O que muitas pessoas alegam é que, fora a questão da segurança, a prática ainda gera uma concorrência desleal com o setor hoteleiro, além de inflacionar o valor dos aluguéis, criando assim um grave problema habitacional, já que, sem condições financeiras, muitas pessoas precisam deixar as suas casas. O Airbnb – empresa mais famosa no segmento – já enfrentou problemas ou questões judiciais em cidades como Berlim, Paris, Barcelona, Nova York e San Francisco.

No Brasil, a discussão chegou ao Superior Tribunal de Justiça (STJ). Desde outubro do ano passado, a quarta turma do STJ iniciou um julgamento para definir se um condomínio residencial pode proibir a oferta de imóveis para aluguel por curta temporada. O processo é referente a um caso ocorrido em Porto Alegre (RS), onde os proprietários foram impedidos pela administração do condomínio de disponibilizar dois dos seus imóveis para a modalidade. Trata-se do primeiro caso deste tipo no país a chegar a uma instância superior na justiça.

Questão não preocupa, mas demanda atenção, diz representante da Abadi

De acordo com Marcelo Borges, diretor de Condomínio e Locação da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), não existe uma preocupação específica com o crescimento dos aluguéis por temporada, já que a modalidade está prevista na legislação desde 1991. “O que há é a recomendação de uma análise criteriosa dos locatários e cumprimento das regras formais existentes nos condomínios”, explica.

Segundo ele, no entanto, existe sim reclamações de condomínios por conta da modalidade: “As reclamações, em geral, são de abusos gerados por alguns locatários por temporada, principalmente em decorrência do grande número de pessoas nos imóveis e alta rotatividade em alguns casos. Por isso, é importante a aprovação de um conjunto de normas e respeito às mesmas para que a relação e convivência sejam harmônicas. Sempre orientamos a aprovação de um Regulamento detalhado para evitar abusos e problemas com a locação por temporada. Esses assuntos devem ser discutidos à exaustão em cada Condomínio, evitando dissabores e problemas de convívio”, explica.

E, ao síndico, ele aconselha sempre solicitar ao proprietário ou responsável pela locação o envio prévio da ficha cadastral dos novos ocupantes, aprovar em assembleias as regras de convivência, limitar o número de pessoas no imóvel e punir com energia casos de abusos e conduta antissocial.

Locação é prevista em lei, mas exige que não haja transtornos

A advogada Caroline Medeiros Roque, especialista em Direito Imobiliário da Coelho, Junqueira & Roque Advogados – escritório parceiro da APSA – diz que a locação por curta temporada está prevista na legislação brasileira. “A lei de locações (lei 8.245/1991), no seu artigo 48 traz a definição de locação por temporada. Ela diz que considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”, explica a especialista.

Ela ressalta, no entanto, que, ao mesmo tempo em que a locação é permitida, o artigo 1.336 do Código Civil determina que é obrigação do condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos vizinhos.  “Portanto, quando há o desvirtuamento dessa finalidade, o condomínio pode impedir. Nós recomendamos que seja convocada uma assembleia com item específico para discutir o assunto e que nessa assembleia o condomínio fixe a sua interpretação de quando e como uma unidade pode ser locada ou cedida de forma que permaneça o respeito à sua destinação residencial”, opina a advogada.

E, em casos de problemas causados pelos locatários, o proprietário do imóvel é diretamente responsável, independentemente do tipo de ocupação que esteja ocorrendo, podendo ser uma locação de 30 meses ou um comodato, por exemplo. “Em casos de problemas, o síndico deve ter sempre o registro dos fatos ocorridos, consultar um advogado especializado no tema e possuir uma convenção com redação adequada e atualizada”, indica Caroline.

Na opinião dela, a legislação brasileira ainda é deficitária com relação ao tema. “Infelizmente, ela não consegue acompanhar esse avanço tecnológico aliado à mudança de comportamento da sociedade. Isso faz com que surjam muitas situações problemáticas dentro de condomínios residenciais, algumas até com desdobramentos policiais e judiciais”, salienta a advogada.

Controle e cadastros de visitantes é essencial

Não existem dados no Brasil que relacionem a popularização do uso de serviços para aluguel de imóveis por temporada com o aumento de criminalidade. A afirmação é do consultor de segurança condominial Thiago Goethnauer. No entanto, ele destaca que o fato é que em mais de 90% dos crimes, os bandidos acessam o condomínio pela portaria ou pela garagem. “Automaticamente, aumentando o fluxo de pessoas você fragiliza a segurança do condomínio, principalmente quando não há procedimentos e protocolos, que é a maioria dos casos do aluguel por temporada. Poucos condomínios têm essa previsão. O regimento interno é norma de convivência, mas a vida em sociedade evolui e as normas demoram a acompanhar. Por isso é necessário o acompanhamento dos condôminos, do conselho e do síndico para atualizar essas normas”, explica Goethnauer.

Segundo ele, o primeiro passo para garantir a segurança no condomínio é se criar uma cultura sobre o tema. “A cultura de segurança nada mais é do que o nível de preocupação dos condôminos. É um tema que precisa ser debatido, conversado em assembleia, em reunião de moradores. Se não há essa preocupação, nada adianta gastar fortunas em equipamentos de segurança. A questão é que as regras estão desatualizadas com relação aos aplicativos e os prédios não estão preparados para essa rotatividade de pessoas, de muitos turistas. Regular o aluguel por temporada vai influenciar na portaria, na estrutura dos portões… Indicar o tempo mínimo de aluguel, avisar com antecedência que o imóvel será alugado com este fim são dicas importantes. Um erro comum, também, é utilizar o porteiro como se fosse um funcionário de um hotel: ele recebe o hóspede, carrega as malas. Quem tem que receber é o condômino que está alugando. O porteiro não pode abandonar o seu posto porque ele é quem controla o acesso das pessoas. É importante ter um acompanhamento jurídico nesse caso” destaca o especialista.

Na maioria dos casos, relação com condomínios é harmoniosa e produtiva, diz Airbnb

De acordo com a gerente de relações institucionais e governamentais do Airbnb no Brasil, Flavia Matos, na grande maioria dos casos, a relação dos anfitriões da empresa com os condomínios é extremamente harmoniosa e produtiva. “Incentivamos essa proximidade e mantemos o diálogo aberto com os condomínios, assim como a sociedade de forma geral. As tecnologias são um advento novo e, como toda novidade, podem gerar dúvidas e debates, que são sempre bem-vindos para que possamos informar e esclarecer. É importante ressaltar que a locação por temporada não é nova no país”, destaca a gerente.

Segundo os dados da plataforma, hoje são mais de sete milhões de anúncios de imóveis globalmente, sendo 250 mil no Brasil. O mercado brasileiro vem crescendo ano a ano e hoje é um dos principais para a empresa. Em pesquisa divulgada no ano passado, o impacto econômico direto do Airbnb no Brasil, considerando toda a cadeia que envolve o turismo – como comércio e restaurantes locais -, não apenas acomodações, foi de R$ 7,7 bilhões. Apenas em restaurantes e cafés do país, os hóspedes do Airbnb gastaram R$ 1,8 bilhão em 2018. “O Airbnb tem evoluído acompanhando a mudança do comportamento do consumidor brasileiro. No início, quem mais buscava a plataforma eram os mais jovens, que muitas vezes viajavam sozinhos e procuravam um lugar para se hospedar de forma barata. Agora, a procura pela plataforma se espalhou por toda a pirâmide demográfica. Aqueles jovens do início agora têm família, com filhos, animais de estimação etc… E procuram mais espaço para se acomodar em viagens”, destaca a representante da empresa.

Ela acrescenta que a plataforma passou, ainda, a oferecer soluções para as mais diversas necessidades dos viajantes: “Atendemos desde uma família que sai de férias e aluga uma casa grande inteira, até executivos que viajam a trabalho por alguns dias e preferem um apartamento pequeno. Nosso projeto é democratizar e descentralizar o turismo no Brasil, oferecendo a cada brasileiro o tipo de viagem que ele procura nos mais diversos destinos, tendo sempre em mente a valorização da nossa comunidade e a ideia de que as pessoas podem pertencer a qualquer lugar”, comenta Flavia.

Segundo um levantamento feito pela empresa no Brasil, 69% das pessoas que alugam os seus imóveis por meio da plataforma utilizam a renda extra para manter as suas casas, e 55% contam com essa renda para deixar as contas em dia. Além disso, a pesquisa mostra que a receita com o Airbnb representa, em média, 23% da renda familiar desses anfitriões.

Empresa afirma que segurança é a sua prioridade

Questionada pela equipe da Revista Síndico sobre quais medidas toma para garantir a segurança dos condomínios em que atua, a plataforma Airbnb informou que a questão é uma prioridade. “Possuímos diversos processos e ferramentas para garantir a confiança na nossa comunidade. Entre eles, estão o sistema de comentários e avaliações de hóspedes e anfitriões — que podem ser consultados antes da confirmação da reserva –, a identificação verificada dos hóspedes, o pagamento 100% rastreável via cartão de crédito e o seguro do imóvel. E, em caso de qualquer dúvida ou necessidade, hóspedes e anfitriões podem acionar a central de atendimento ao cliente 24 horas, sete dias por semana, em 11 idiomas, inclusive português do Brasil”, explica Flavia Matos, gerente de relações institucionais e governamentais do Airbnb no Brasil.

Ela acrescenta que foram anunciadas, ainda, medidas adicionais de segurança que serão implementadas globalmente até o final deste ano, primeiro nos Estados Unidos e depois nos demais mercados. “Entre elas, estão a verificação dos 7 milhões de anúncios na plataforma no mundo todo e a linha direta do vizinho do Airbnb, em que eventuais queixas poderão ser informadas diretamente a uma pessoa real do outro lado da linha em qualquer lugar do mundo”, frisa.

Sobre o aluguel por temporada, o síndico precisa saber: 

• A modalidade está prevista na legislação brasileira e não pode ser impedida pelo síndico. O que ele pode fazer é estabelecer regras de segurança, como a necessidade de se fazer o cadastro das pessoas que passarão a frequentar o condomínio;

• De acordo com o artigo 1.336 do Código Civil, é obrigação do condômino dar ao seu imóvel a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos vizinhos;

• No Brasil, a discussão chegou ao Superior Tribunal de Justiça (STJ). Desde outubro do ano passado, a quarta turma do STJ iniciou um julgamento para definir se um condomínio residencial pode proibir a oferta de imóveis para aluguel por curta temporada;

• O assunto deve ser levado pelo síndico para assembleias e reuniões, a fim de que todos os moradores se conscientizem e se adaptem com a nova realidade, tomando assim as devidas precauções para evitar problemas.