Mario Camelo
Não é necessário acompanhar as notícias mais recentes para perceber que a
economia brasileira não anda bem das pernas e que o ano de 2019 não foi dos
mais favoráveis para o avanço econômico do país. Apesar do desemprego ter
diminuído de 12,5% para 11,8%, segundo a última Pesquisa Nacional por
Amostra de Domicílios Contínua (PNAD Contínua), divulgada pelo Instituto
Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o problema ainda atinge cerca 12
milhões de brasileiros. O PIB – Produto Interno Bruto, maior índice econômico
do país – deverá chegar em 2020 abaixo de 2% pelo quarto ano consecutivo,
segundo a previsão de analistas e economistas de grandes instituições
financeiras como Itaú e Bradesco. Além disso, a dívida bruta do Brasil atingiu
80% do PIB em agosto de 2019, o maior nível da história. Mas e o mercado
imobiliário nacional e regional? Será que em 2019 ele foi atingido por esses
ventos de recessão? E como será o ano que vem?
Imóveis registraram valorização em 2019?
Apesar da sensação de instabilidade econômica, o mercado imobiliário parece
estar mantendo e/ou buscando uma estabilidade na esfera regional. De acordo
com Geraldo Victor, da APSA, no ano de 2019, se levarmos em conta a
perspectiva dos aluguéis, foi registrada alta de 3,61% no mercado imobiliário,
superando a inflação acumulada anual, o IPCA, que chegou a 2,54%. No
entanto, o índice se manteve abaixo do IGP-M, o índice geral de preços do
mercado, levantado no período (4,10%).
“Isso nos leva a considerar um período de estabilidade. Sem dúvida é um ano
positivo. A busca por imóveis para locação é muito alta. Estamos com um
grande volume de locações, superando até nossas expectativas para o ano. E
a tendência é de realização de um número maior de negócios”, diz.
Já do ponto de vista da compra e venda de imóveis, dados da CBIC – Câmara
Brasileira da Indústria da Construção (nível Brasil) mostram que houve um
aumento no número de lançamentos residenciais na ordem de 11,8% em
relação ao mesmo período (2º trimestre do ano de 2018) e um aumento de
15,4% na comparação com o semestre anterior. Isso significa que o ano foi
bom?
“As vendas aumentaram 16% em relação ao segundo trimestre e 12,1% na
comparação com o semestre. Isso mostra uma ligeira recuperação”, explica
Geraldo Victor.
Segundo o Vice-Presidente de Marketing e Comunicação do Secovi Rio, o
Sindicato da Habitação, João Augusto Pessôa, o cenário foi bastante positivo.
“O mercado de compra e venda vem sofrendo uma pequena queda no valor do
metro quadrado, mas inferior às quedas dos anos de 2017 e 2018. O número
de vendas vem aumentando e está muito superior aos anos de 2016, 2017 e
2018. Como a economia está sinalizando melhoras, com a queda dos juros,
imagina-se uma volta da retomada do valor do metro quadrado”, explica ele.
Afunilando um pouco esses dados por cidades do estado do Rio de Janeiro,
podemos analisar regionalmente o ano de 2019 e seus impactos. O Secovi Rio
possui o sistema “Pesquisa OnLine”, no qual é possível verificar o valor do
metro quadrado de venda, locação e taxa condominial em mais de cem bairros
da cidade do Rio de Janeiro, além de outras cidades, como Niterói, Cabo Frio,
Petrópolis, Friburgo, Campos, Macaé, entre outras. Abaixo, na tabela
comparativa com o valor do metro quadrado de venda e locação residencial no
ano de 2019, é possível verificar a queda de venda em todas as regiões da
cidade, no entanto, uma queda amena. Já para locação, percebemos uma
valorização nas regiões da Zona Sul e Zona Oeste.
A região da Zona Oeste continua sendo a mais favorável tanto para locação,
quanto para compra e venda de imóveis e a região da Zona Sul, a mais cara
para ambas as perspectivas.
Já em relação às características e à estrutura dos imóveis, segundo João
Augusto Pessôa, do Secovi-Rio, a maior procura durante o ano de 2019 no Rio
de Janeiro, na compra e venda, foi por unidades menores.
“Tanto a procura quanto a venda de imóveis está direcionada aos imóveis
menores, que apresentam menos despesas (IPTU, condomínio, entre outras).
Além disso, como as famílias vêm diminuindo de tamanho, a procura por
imóveis menores aumentou bastante. Hoje também devido ao aumento da
violência, as famílias têm se preocupado com condomínios equipados com
maior segurança e total infraestrutura (lazer completo), permitindo que se saia
menos do condomínio”, explica João Augusto Pessôa.
Geraldo Victor, da APSA, cita também a predileção regional (no âmbito da
cidade do Rio de Janeiro) por imóveis menores para aluguel. “Normalmente a
procura é por apartamentos menores. Vários fatores importam: o número de
dormitórios, a localização, o estado do imóvel e, principalmente, o preço é que
vão determinar o foco”, explica.
Na contrapartida, dados nacionais mostram que os imóveis de dois quartos
ainda são os mais procurados pelos brasileiros, de uma maneira geral. O
gráfico que avalia o segundo trimestre de 2019, da Câmara Brasileira da
Indústria da Construção (CBIC), denota a grande procura por este tipo de
imóvel no país.
A variação dos aluguéis
Muito se falou em 2019 sobre a queda do preço dos aluguéis e sobre as
dificuldades para se alugar imóveis no Rio de Janeiro, devido à crise
econômica. Mas isso realmente aconteceu ou foi só uma sensação? E será
que isso ocorreu em todo o país? A variação acumulada de agosto de 2018 a
agosto de 2019 no Rio de Janeiro, segundo relatório do Índice FipeZap
(parceria entre a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas e o site ZAP
Imóveis), registrou uma queda de 1%.
“Mas com uma tendência de melhora. Aproveitando e trazendo o percentual de
rentabilidade do aluguel, a tendência é de estabilidade. E hoje (setembro de
2019) é de 3,78% ao ano”, explica o Gerente Geral da APSA, Geraldo Victor.
A pesquisa mostra que, o valor da locação mais elevado na cidade ocorre no
bairro do Leblon, na Zona Sul, custando cerca de R$53,61 por metro quadrado.
Já o valor mais barato está em Senador Vasconcelos, na Zona Oeste, com
R$11,65 por metro quadrado.
Já a vacância residencial, índice que mostra o número de imóveis vazios na
cidade do Rio de Janeiro, após uma queda ligeiramente gradativa que se
estendeu de agosto passado até abril de 2019 chegou a um dos níveis mais
altos dos meses comparados (agosto de 2018 a agosto de 2019), segundo
dados do setor de Inteligência Imobiliária da APSA.
E o que esperar de 2020?
Segundo Geraldo Victor, 2020 será um ano promissor. Para ele, a expectativa
é boa devido ao aumento registrado no financiamento imobiliário no mês de
agosto (18,4% maior que o mesmo mês do ano passado), segundo dados da
ABECIP – Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e
Poupança. Ele ainda dá uma dica para quem quer valorizar seu imóvel:
“Tem de ser avaliado o que o proprietário quer, ou na verdade qual sua real
necessidade. Pensar em locar o imóvel se não encontra uma boa proposta
para a venda, não deixa de ser uma alternativa positiva, basta que para essa
transação ele escolha as melhores alternativas de intermediação, com
profissionais reconhecidamente capazes de lhe oferecer as melhores opções.
Já sobre os aluguéis, o mercado tem muitas ofertas. É importante que o imóvel
tenha diferenciais em relação aos demais. Aquele em melhor estado de
conservação e com preço mais adequado, aluga mais rápido”, aconselha.
Com relação aos aluguéis, no acumulado de agosto de 2018 a agosto de 2019,
houve alta de 0,42% nos aluguéis em proporção nacional. A tendência seria de
uma moderada melhora. “Esperamos aumento de 30% nos negócios”, diz
Geraldo. “Alguns produtos estão fazendo a diferença, como aquele em que os
proprietários recebem aluguel independentemente do inquilino pagar ou não.
Para o inquilino o produto no qual não precisa apresentar garantias. E ainda o
título de capitalização, que continua muito utilizado e representando mais de
20% dos negócios. Tudo promete aquecer o mercado”, acrescenta.
A aquisição de imóveis por financiamentos, como já citado por Geraldo Victor,
anda bastante aquecida e promete chegar a índices altos em 2020 graças
também às novas taxas propostas por grandes bancos a partir de outubro de
2019.
Após a queda recorde da taxa básica de juros, a Selic, para 5,5% ao ano,
grandes instituições financeiras como o Bradesco e o Itaú Unibanco
anunciaram novas reduções na taxa de juros das linhas de crédito imobiliário.
No caso do Bradesco, por exemplo, a taxa mínima é de 7,3% ao ano, além da
Taxa Referencial (TR), a partir de outubro. Anteriormente, as taxas começavam
em 8,2% ao ano, além da TR. Já no Itaú Unibanco, as taxas chegarão a 7,45%
ao ano, superando e muito a taxa do banco líder em financiamentos no Brasil,
a Caixa Econômica Federal, que gira em torno de 9,75% (até setembro de
2019).