Problemas com encanamentos, normalmente, estão entre as principais
reclamações e divergências em condomínios, e costumam gerar bastante confusão, já
que é difícil precisar de quem é a responsabilidade.
Quando ocorre um desgaste na tubulação ou quando ela não está bem vedada,
é comum a fuga de água dos encanamentos. Esse fenômeno é denominado como
vazamento. Entretanto, nem sempre é fácil identificar sua existência, pois, grande
parte das instalações hidrossanitárias se encontra dentro das paredes por isso,
problemas como esses são descobertos apenas quando os primeiros sinais aparecem.
Para começar é preciso entender qual é a origem do problema para depois
identificar de quem será a responsabilidade do reparo. Para reconhecê-los, é
necessário observar os efeitos secundários, como o surgimento de mofo, manchas,
pintura estufada, gotejamento em laje, água escorrendo pelos azulejos, entre outros.
As infiltrações normalmente são causadas pelo excesso de umidade na
edificação ou pela passagem de água nas rachaduras. Elas podem ser provocadas por
vazamentos, erro de projeto, umidade proveniente do solo, instalação errada de
esquadrias e acabamentos e, principalmente, falta de manutenção. Há também casos
em que não é possível observar nenhum sintoma. Nessa situação, é recomendável
confrontar profissionais especializados na análise do problema. Com esse parecer em
mãos, pode ser definido de quem é a responsabilidade e iniciar a solução do caso.
Segundo Naldir Mello, técnico em edificações, a partir da identificação de um
vazamento pontual como gotejamento na laje, por exemplo, a primeira providência é
comunicar o vizinho do andar de cima para acionar um bombeio hidráulico a fim de
fazer uma investigação da falha. “Caso o profissional tenha dificuldade em identificar a
localização exata da origem do vazamento, o síndico poderá contratar uma empresa
especializada em reconhecer com precisão onde o problema está através do uso de
equipamentos e procedimentos específicos para este fim, evitando quebradeira e alto
custo de obra”, informa.
Qual a importância da manutenção periódica?
Tanto os vazamentos quanto as infiltrações podem ser facilmente prevenidas
desde que haja acompanhamento e manutenção constante do sistema de água do edifício.
Ao contrário do que muitos acreditam, qualquer edificação – seja uma casa
simples ou um empreendimento comercial imponente – requer manutenção periódica.
Isso se deve ao fato de as construções terem uma determinada vida útil e poderem
sofrer danos em razões de intempéries, porém, infelizmente isso não ocorre na
prática. É comum que a manutenção seja feita apenas quando surge um problema –
essa ação é conhecida como manutenção corretiva. Ainda assim, a maneira mais
eficiente e econômica de manter um edifício em ótimas condições é com a
conservação periódica.
“As manutenções preventivas estão previstas nas normas aprovadas pela ABNT.
Alguns procedimentos como desentupimentos de esgotos, reparação do rejunte dos
boxes, bancadas de pia da cozinha e demais áreas que são molhadas devem estar
sempre em dia. O ideal é evitar golpe de ariete (pico de pressão causado por uma
alteração súbita na velocidade de líquidos dentro da tubulação), o que pode elevar a
pressão no interior dos apartamentos acima de 4kgf/cm². As coberturas, fachadas e
empenas devem receber uma atenção especial, com a manutenção anual no
rejuntamento, emboço, calafetação em pontos de elétrica e revestimentos que se
desprendam”, explica Naldir.
De quem é a responsabilidade?
Em uma edificação existem dois tipos de redes de encanamento: a vertical e a
horizontal. A rede vertical, conhecida como coluna principal, conduz água e esgoto
entre os andares e a rua. Neste caso, o condomínio é responsável por sua manutenção
e inspeção, pois esse encanamento é de uso comum. Quando os vazamentos ocorrem
dentro das unidades e são oriundos de canos verticais, eles são de responsabilidade do
condomínio, assim como a troca de colunas que precisam ser realizadas e
programadas com a periodicidade necessária. Início desta necessidade é quando a
água começa a apresentar ferrugem, o que é sinal de corrosão no tubo galvanizado e
pode inclusive apresentar riscos à saúde.
Já a rede horizontal liga a coluna à unidade por meio de canos (recebe água da
rede vertical e conduz esgoto para ela), como o uso é particular a responsabilidade por
reparos e danos nela ocorridos é do morador, afinal, o objetivo da rede é ligar os
pontos de utilização do apartamento até as colunas principais. Outro problema muito
comum são os vazamentos de ramais nos banheiros e infiltrações de modo geral, a principal questão é verificar se a água está vazando da própria unidade ou do
apartamento de cima. Nesses casos o condomínio não tem responsabilidade e não
deve se envolver, a não ser que o problema comece a atingir outras unidades, aí a
obrigação do dono do apartamento que provocou o problema é ressarcir os prejuízos
sofridos pelos vizinhos.
De acordo com a advogada Caroline Meireles Roque, especialista em direito
condominial, é preciso avaliar cada caso. “Se o vazamento ocorreu por conta de
alguma intervenção inadequada, o responsável será aquele que cometeu o ato. Mas,
se o vazamento ocorreu de forma espontânea, é preciso avaliar quem é o responsável
pela tubulação, por exemplo. Se for uma tubulação comum a responsabilidade é do
condomínio, mas, se for uma tubulação privativa a responsabilidade é do proprietário
do imóvel”, orienta. Para a advogada é importante sempre consultar a convenção do
condomínio e o histórico de situações semelhantes que tenham ocorrido no local,
especialmente se houver custos extras para os moradores. “Caso for constatada que a
despesa é do condomínio o rateio da cota extra deverá obedecer ao que está previsto
na convenção do condomínio. Deve-se avaliar inclusive as razões que autorizam a
utilização do fundo de reserva do condomínio para este fim, mas via de regra é
possível utilizá-lo”, esclarece Caroline.
Ainda no caso de responsabilidade do condomínio, as despesas devem ser
rateadas conforme a fração ideal de cada um dos condôminos, obrigatoriamente, por
força do artigo 1.336 do novo Código Civil. Ou seja, em um edifício com vários
tamanhos de apartamentos, a cobrança será proporcional à metragem de cada
unidade.
Mas o que fazer no caso de imóveis alugados? Para solucionar essa questão é
preciso consultar a Lei do Inquilinato, pois a responsabilidade varia conforme a causa
do vazamento. De acordo com a lei, é obrigação do locador entregar o imóvel em
perfeitas condições de uso. Caso o novo inquilino perceba a presença de vazamentos e
infiltrações, o proprietário deve ser acionado para providenciar os reparos, já que esse
é um problema estrutural do imóvel e obrigação do proprietário manter a usabilidade
da residência. Se o vazamento causar prejuízo ao inquilino, ficará a cargo do dono
ressarcir as perdas sofridas por ele. A advogada Caroline Roque esclarece, ainda, que
“o locatário e o proprietário do imóvel deverão ser notificados sobre o acesso do síndico e profissionais indicados por ele ao imóvel para que seja verificada a origem da
infiltração. Se o locatário não permitir o acesso, o síndico deverá noticiar o fato ao
proprietário e cobrará para que o mesmo resolva a situação – o proprietário poderá até
despejar o inquilino pela recusa injustificada. Na hipótese do proprietário ficar inerte,
o condomínio deverá multar a unidade se houver previsão adequada na convenção e
ainda deverá acionar o proprietário na justiça, a fim de conseguir acessar a unidade e
sanar o problema”, finaliza.
Em outro caso, se o locatário provocar danos ao imóvel durante a vigência do
contrato de locação, será dele a responsabilidade de fazer os reparos,
independentemente da avaria ter sido causada por mau uso ou de maneira
intencional. De qualquer forma, o síndico deve ficar atento às possibilidades de haver
vazamentos e infiltrações no local. A responsabilidade do condomínio é sempre pelo
bem comum e o síndico poderá intervir quando o problema entre as unidades se
tornar coletivo ou quando a origem do mesmo não for de fácil identificação.
Como evitar problemas?
Nas edificações mais antigas, quando ocorre um vazamento, é recomendável
que o condomínio faça um esforço para trocar o encanamento. Dependendo da
extensão do problema o recomendável é trocar a tubulação de mais de um andar por
vez e não somente do andar que foi afetado.
Na opinião de Naldir Mello, alguns problemas são previsíveis, mas com algumas
dicas é possível identificar o princípio de um vazamento antes mesmo dele acontecer.
“É preciso manter as áreas superiores como calhas, lajes, paredes e telhado
desentupidos e/ou impermeáveis, evitando que a água da chuva penetre e se
concentre no local. Os bueiros e caixas de passagem em água pluvial do térreo
também devem ser desentupidos sempre que possível, evitando assim o refluxo. As
colunas d´água antigas também devem ser trocadas, assim como os barbarás,
principalmente das cozinhas, pois são as que mais vazam”, adverte o técnico.
O condomínio Palm Springs, situado no Parque das Rosas, na Barra da Tijuca,
tem 25 anos de construção e durante este período as mantas asfálticas e os
encanamentos do edifício, que ainda não são totalmente em PVC e PPR, sofreram com
o desgaste natural. Os tubos de PVC têm sido muito utilizados em redes de distribuição
predial de água potável, instalação de esgoto sanitário e coletas de águas pluviais. Já os tubos de PPR são especialmente fabricados para a condução de água quente.
Ambos têm durabilidade média de dez anos.
Segundo Marcos Lang, síndico do condomínio, desde o início do seu mandato,
em 2017, ele e sua equipe vêm fazendo melhorias no sistema de tubulação do edifício
e afirma já ter conseguido minimizar grande problemas de vazamento no local.
“Peguei um prédio cheio de infiltrações e vazamentos e, para piorar a situação, um
prédio sem caixa, não tínhamos fundo de reserva na época. Arregacei as mangas e
junto com minha equipe começamos a cortar gastos desnecessários, com o objetivo de
ter condições de realizar obras sem sobrecarregar os condôminos com cotas extras.
Em poucos meses começamos a combater a pior das infiltrações do prédio, oriunda
das piscinas, já que havia até o risco de desabamento devido a corrosão dos ferros
expostos provocada pela maresia, visto que o condomínio está próximo ao mar”,
explicou.
Após ter resolvido a questão, Marcos tem trabalhado para garantir que
problemas como este não voltem a acontecer e acredita que a manutenção prévia é
uma medida importante para evitar transtornos. “Temos feito muito no condomínio
Palm Springs, não somente para conter vazamentos, mas principalmente para evitar
que eles aconteçam. Com essa postura temos economizado nas contas de água e
proporcionado mais segurança para todos que moram no prédio”, declara o síndico.
Contudo, o limite entre o que é coletivo e o que é individual nem sempre é de
conhecimento de todos por isso, o síndico do Palm Springs alerta “uma orientação que
dou a todos que se mudam para o condomínio é que façam a troca de todos os canos
internos do apartamento por mais modernos, haja visto que se ocorrer algum
problema, por se tratar de cano residencial, o custeio é do condômino e não do
condomínio, este só se responsabilizará pelo desgaste dos canos externos aos
apartamentos”, finaliza.
É muito importante que o síndico saiba exatamente onde passa o encanamento
da edificação. Com isso, fica mais fácil identificar se a responsabilidade pertence ao
condomínio ou ao condômino. Para a solução de qualquer tipo de problema, seja
vazamento ou infiltração, o diálogo sempre será a melhor saída, assim, aos poucos, as
pessoas vão se sensibilizando de suas responsabilidades.