Aline Durães
O Direito deve expressar a realidade de uma sociedade. Exatamente por isso, de tempos em tempos, leis e normas passam por revisões com o objetivo de atualizá-las frente aos desafios e aspirações sociais de sua época. Foi essa premissa de modernização que motivou a publicação, em 2015 com posterior entrada em vigor em março de 2016, do Novo Código de Processo Civil (CPC). Datado de 1973, o antigo Código já dava sinais de exaustão e sinalizava a necessidade de se adaptar o processo civil brasileiro às novas configurações sociais.
A nova lei impôs uma série de mudanças aos ritos jurídicos e ganhou coração e mente dos especialistas em Direito especialmente por simplificar e agilizar boa parte dos processos de natureza civil no país. “A sistemática do Novo CPC tenta modificar um dos grandes problemas geradores de discussões contínuas e de insatisfação dos operadores do Direito e da sociedade em geral: a morosidade excessiva da justiça”, pontua Diogo Russo, advogado pós-graduado em Direito Civil e Processo Civil.
Como não podia deixar de ser, condomínios e negócios imobiliários — como compra, venda e locação de propriedades — também foram impactados pelas mudanças trazidas no Novo Código. As novas disposições legais vêm forçando síndicos, gestores, advogados imobiliários e corretores de imóveis a se atualizarem e a revisarem regulamentos e convenções de suas unidades. “É necessário sempre se atentar às mudanças previstas em legislação e, quando é o caso, adotar essas inovações contextualizando-as nas convenções e regulamentos”, destaca Fernando Trizolini, advogado com mais de 20 anos de experiência no tema.
Além disso, salienta o especialista em Direito Condominial Paulo Simões, o síndico deve dar amplo conhecimento a seus condôminos das mudanças legais que impactam no cotidiano condominial. “Como cobrar o cumprimento das normas sem proporcionar o conhecimento amplo de todos? É bom lembrar que o síndico pode responder civil ou criminalmente quando as suas atribuições não forem cumpridas de maneira adequada e venham causar prejuízos aos condôminos ou a terceiros”.
Quando Maria Aparecida Lima assumiu a gestão do Van Gogh, com 82 unidades no Leblon, o Código já havia entrado em vigor. “Não recebi nenhuma manifestação dos antigos gestores. Mas creio que é de suma importância fazer esse tipo de comunicação aos condôminos. Quando saiu a reforma trabalhista, publiquei avisos com todas as implicações da legislação e distribuí para cada empregado, por exemplo”, conta a síndica que também é advogada.
O que muda?
Uma das principais modificações promovidas pelo Novo CPC no que tange ao universo condominial diz respeito às cobranças de taxas em atraso. Ficou mais rápido e fácil acionar o condômino inadimplente. Até 2016, para a unidade reclamar as cotas atrasadas, era necessário entrar com ação, podendo o condômino recorrer ou não. Passada essa fase, cabia ao condomínio provar o valor devido e, somente então, o morador era cobrado e instado a pagar a dívida. Não raro, o processo se alongava por anos.
Com o Novo CPC, as cobranças de atrasados passam a ser consideradas títulos executivos extrajudiciais. “Nesta modalidade, em vez de ser citado para promover sua defesa, o devedor é instado a pagar em três dias, a partir do ato de citação, ou seus bens serão penhorados. Ele pode promover sua defesa, manejando embargos, mas isto não evitará a penhora e não inverterá a presunção processual de que o crédito já está devidamente constituído”, explica Valter Vivas, da Schneider Associados, escritório que presta assessoria jurídica à APSA.
Para alguns especialistas, a medida ajuda a coibir a inadimplência. Alguns dados ajudam a confirmar essa tese. Um estudo do Sindicato dos Condomínios do Distrito Federal (Sindicondomínio) evidenciou, por exemplo, que os índices de inadimplência dos brasilienses caíram expressivamente no ano passado. Da mesma forma, em São Paulo, de fevereiro de 2016 a janeiro de 2017, foi registrada queda de 48% nas ações por falta de pagamento da taxa condominial em relação ao ano anterior. “Uma vez acelerado o procedimento de cobrança, aumentam as perspectivas quanto ao prazo de recebimento, já que a parte devedora acaba sendo compelida a cumprir”, sublinha o advogado Paulo Simões.
Na prática, entretanto, a mudança de status das cobranças de atrasos nem sempre gera a celeridade desejada pelos operadores de Direito. “Infelizmente, não vi muita diferença em termos de agilidade do processo. Ajuizei duas ações em face de condôminos inadimplentes e a ação não foi tão rápida quanto pensei que seria. O fato é que nossos juízes ainda estão abarrotados de processos”, narra a síndica Maria Aparecida.
Outra mudança advinda com o Novo Código de Processo Civil com impactos nos condomínios é a forma de citação do réu. As citações presenciais passam a ser realizadas até duas vezes — antes, eram três. Não sendo encontrado o réu nessas incursões, o oficial de justiça poderá acionar qualquer pessoa da família, vizinho ou mesmo o porteiro da unidade. “O Novo CPC resolveu expressar que é válida a citação na pessoa do porteiro, podendo este recursar o recebimento, caso declare que o destinatário está ausente”, complementa Valter Vivas, do escritório Schneider Advogados Associados.
Com o Novo CPC, a Ata Notarial se torna reconhecida e aceita como meio de prova, o que é especialmente útil nas situações comportamentais de perturbação da ordem. E passa a ser obrigatória a realização de uma audiência de mediação antes da apresentação de defesa pelo réu.
Essa última medida é, na interpretação dos especialistas, um claro incentivo às partes para que resolvam a questão por meio da conciliação. “Muitas vezes, por falta de proximidade entre as partes ou mesmo por dificuldade sem a mediação de um terceiro, não se busca com a efetividade que seria necessária um acordo prévio e justo. Certamente, o incentivo à conciliação, agora obrigatória por disposição legal nos processos, irá trazer benefícios a todos: (i) buscará antecipar uma solução, com redução de custos a todos, não só de tempo como de dinheiro; (ii) não sobrecarregará o Judiciário com processos que poderiam ser evitados com uma breve e simples reflexão de todas as partes envolvidas; (iii) regulará de imediato situações que poderiam não ser estabilizadas de maneira rápida pelo próprio Judiciário”, opina Fernando Trizolini.
Prazos e ritos processuais
Quando falamos de lei, os prazos são um tópico à parte muito relevante. Seja aquele dado para a execução de uma sentença ou o prazo estipulado para impugnação de uma decisão, o tempo determinado pela norma costuma ser crucial para advogados e clientes. E esse foi um ponto de sensível mudança no Novo CPC.
Desde 2016, os prazos contam em dias úteis e não mais em dias corridos. O tempo para recursos também sofreu alterações e passou a ser unificado em 15 dias, salvo os embargos de declaração, que contam com prazo de 5 dias. Além disso, o Código de Processo Civil estabelece o período de 20 de dezembro a 20 de janeiro como recesso para os advogados e, nesse intervalo, os prazos são suspensos e deixam de correr.
Já a antiga divisão de ritos foi abolida. No Direito, rito nada mais é do que a sequência de etapas de um processo. É como um caminho a ser percorrido pelas diferentes partes do início ao fim da ação. No CPC de 1973, os ritos processuais podiam ser divididos em ordinário — mais longo, no qual todas as fases são cumpridas — e sumário — mais rápido, no qual várias etapas podem ser agrupadas em um mesmo ato para fins de fornecer celeridade ao processo. Com o Novo CPC, os ritos passam todos a serem comuns. “Existe agora somente o procedimento comum, que deve ser aplicado a todas as causas, exceto nos casos de procedimentos especiais previstos em lei”, salienta Diogo Russo.
Como se atualizar?
As mudanças do Novo Código de Processo Civil impõem a síndicos, corretores de imóveis e advogados imobiliários o desafio da atualização. É preciso estar inteirado sobre as principais alterações e o que elas representam em termos práticos no dia a dia de trabalho junto a condomínios e unidades. A boa notícia é que existem à disposição no mercado uma série de cursos online e presenciais cujo principal objetivo é capacitar diferentes profissionais acerca do Novo CPC. Alguns são, inclusive, gratuitos. Vale — e muito — dedicar um tempo a essas programações. “Considero que o mais proveitoso seja a frequência a cursos de atualização e integrar-se a grupos de estudos relacionados ao tema, para aqueles que advogam na área. Para outros profissionais que atuam na área imobiliária, mas não diretamente com o Judiciário, a recomendação é contar com a consultoria de advogados especializados e atuantes no segmento imobiliário, pois são os profissionais que vivenciam as intercorrências na vida condominial e atuam na outra ponta, vivenciando os diversos julgados e decisões que compõem a visão do Judiciário”, salienta Valter Vivas.
Maria Aparecida lembra que é atribuição inerente ao cargo de gestor a busca de atualização constante. “Gerir condomínio é uma experiência e tanto. Embora advogada, tive de aprender muita coisa fora da minha área de trabalho. Se a gente se propõe a ser síndico, tem que realmente buscar ferramentas para poder atuar como tal”, finaliza.