Gabriel Menezes
Para que a convivência entre os moradores de um condomínio seja a mais harmônica e
saudável possível, é essencial o bom-senso de todos no dia a dia. No entanto, o síndico
precisa estar sempre preparado para lidar com inesperadas situações de mau-
comportamento em que a única solução efetiva será por meio da aplicação de advertências
e até mesmo multas. Para isso, o ocupante do cargo de gestor precisa estar devidamente
embasado sobre como agir nestes eventuais momentos para não perder a razão e muito
menos o controle do problema.
De acordo com Ana Fernandes, gestora e professora no curso de formação de síndicos
profissionais da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), cada
condomínio possui um perfil diferenciado e, portanto, regras específicas visando o bem
comum, a organização e valorização do patrimônio. “Em muitas ocasiões, os condôminos
alegam que cometeram uma determinada infração por desconhecer as regras internas
estabelecidas. Portanto, a falta de divulgação das normas do regulamento do condomínio
pode ser um fator determinante na ocorrência ou não de advertências e multas. Ao receber
um novo condômino, o gestor precisa informar todas as normas claramente. Para se
certificar de que a comunicação foi precisa, ele deve, ainda, confeccionar um resumo com
as principais regras e entregar ao novo morador, registrando a entrega do material. É
preciso verificar, também, se existem quaisquer dúvidas e se oferecer para esclarecê-las,
caso ocorram”, destaca a profissional.
Segundo ela, entre os principais motivos de multas ou advertências aplicadas
cotidianamente estão o barulho excessivo nas unidades autônomas – tais como latidos
ininterruptos de cachorros, crianças brincando e festas -, o uso indevido das vagas de
estacionamento ou das áreas comuns e alterações nas fachadas dos apartamentos. “O
síndico possui, além de autonomia, o dever de aplicar as sanções administrativas
pertinentes ao que prevê o regulamento interno e convenção, representando a todos os
condôminos e garantindo sua integridade. No fim das contas, é ele (o síndico) o
responsável pela integridade do condomínio”, afirma.
Imparcialidade e transparência são essenciais, alerta profissional
A especialista Ana Fernandes destaca que, quando o assunto é infração cometida por
moradores, o gestor precisa agir com um cuidado extremo para ser sempre imparcial e
profissional. Uma outra recomendação importante, segundo ela, é manter proprietários de
imóveis informados sobre eventuais notificações e multas aplicadas aos seus inquilinos.
“Como gestora, já vivenciei a experiência de sugerir a proprietária de uma unidade que
rescindisse o contrato de locação, sob pena de ter um prejuízo infinitamente superior a
cláusula rescisória, devido aos tamanhos transtornos ocasionados pelo seu inquilino. Esse
foi o caso mais extremo da minha carreira, por se tratar de um condômino usuário de
entorpecentes que ocasionava total desconforto aos demais moradores. As notificações e
multas habituais não estavam promovendo o resultado esperado, de forma que, depois de
esgotados todos os esforços diretamente com o morador, utilizamos a estratégia de
demonstrar à proprietária que a multa que estava passível de receber ocasionaria mais
ônus do que manter o contrato de locação do imóvel”, conta Ana.
Um comportamento comum entre os condôminos multados ou advertidos, acrescenta a
gestora, é de passar a cobrar o síndico para que tenha a mesma atitude com outros
moradores que, por ventura, também venham a cometer infrações. “Por isso, é importante
que o síndico possua um controle pleno sobre o que se passa no empreendimento em sua
gestão e ter conhecimento de fatos que possam ocasionar questionamentos, se
resguardando e comprovando a sua eficácia e imparcialidade”, ela explica.
Livro de ocorrências e câmeras são aliados nas decisões
No Condomínio Barão de Marajó, no bairro do Catete – administrado pela APSA – o
síndico, Alessandro Desiderati, tem bastante experiência com o assunto. Ele conta que,
para tomar a decisão de advertir ou multar algum morador, utiliza ferramentas como o livro de ocorrências, filmagens e fotografias que possam comprovar o ocorrido. “Já tivemos casos de perturbação da ordem, agressões verbais aos funcionários e dano ao patrimônio do condomínio. Em todos as situações, inicialmente são aplicadas advertências. No caso de recorrência após a terceira advertência, é aplicado a multa. Os conselheiros são sempre informados sobre tudo e ajudam a tomar a decisão baseada no bom-senso", explica osíndico, que está há três anos na função.
Desiderati conta que, neste ano mesmo, precisou lidar com o caso de um morador que
acabou sendo multado por importunar outros condôminos, funcionários e ele mesmo (o
síndico). “É sempre um transtorno. Utilizamos a comunicação para tentar evitar esses
problemas, seja por meio de mensagens de celular e comunicados afixados nas paredes do
edifício”, conclui o síndico.
Código Civil Brasileiro aborda o tema
Além da convenção do condomínio, as multas e advertências aos moradores por mau
comportamento estão estipuladas na legislação por meio do Código Civil Brasileiro, de
2003. A afirmação é do advogado Rodrigo Ribeiro – especialista em Direito Imobiliário. “A lei determina que o condômino que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem”, explica o profissional.
Já o advogado Paulo Marcos Simões ressalta que, caso um morador multado se sinta
injustiçado, ele pode recorrer à justiça para tentar reverter a situação. “Toda lesão ou
ameaça ao direito deve ser questionada tanto de maneira administrativa quanto judicial. A
situação que provocou a multa deve constar na convenção e no regimento interno do
condomínio. Ela será avaliada pelo conselho e também pode ser levada à assembleia. A
decisão final deve ser aceita ainda que seja divergente da penalidade aplicada pelo
síndico”, explica o profissional.
Ele ressalta que o condômino pode, ainda, acionar a justiça e pleitear uma indenização por
danos morais, caso a multa seja anulada. “Esses casos ocorrem com certa frequência nos
tribunais, pois em sua grande maioria as multas são aplicadas de maneira incorreta e
irregular, como, por exemplo, sem a devida notificação do infrator”, destaca Simões.
Paulo aconselha que o síndico sempre busque comprovar a infração com provas materiais,
como fotos, áudios, vídeos, anotações escritas no livro de registro e testemunhas. “É
importante salientar, no entanto, que as imagens e áudios devem ser utilizados de forma
não invasiva e endereçadas juntamente com a advertência ou multa somente ao seu
destinatário, e, não divulgadas aos demais condôminos”, orienta o profissional.
Síndico pode sofrer punições em casos de abuso
Além do condomínio, o próprio gestor pode acabar respondendo judicialmente em casos de abusos na aplicação das multas. “Existe a possibilidade de os síndicos responderem civil e criminalmente, isto quando as atribuições do cargo não são cumpridas, conforme o art. 1.348, do Código Civil, ou, até mesmo diante do descumprimento de uma das suas
atribuições, levando-o não apenas a uma omissão, mas a uma prática de ato que pode ser
entendida como criminosa ou contravenção. A responsabilidade criminal, nessas situações, acaba englobando normalmente os crimes contra a honra (injúria, calúnia e difamação)”, afirma o advogado Paulo Marcos Simões.
E, nos casos em que o síndico também more no condomínio e cometa infrações passíveis
de multas ou advertências, ele diz que cabe aos outros moradores notificá-lo, registrar no
livro de ocorrências e, em último caso, também aplicar multa.
Na opinião do advogado, a legislação sobre esse tema ainda é muito deficiente e requer
ajustes constantes justamente por não existir nada específico e nenhum código que consiga englobar e reger o procedimento correto e adequado para as questões condominiais básicas mais comuns. “O Código Civil está em vigor desde 2003 e possui 27 artigos sobre a vida em condomínio, contudo, por não englobar nem mesmo as principais questões, deixa uma lacuna e parte da lei 4591/64 (anterior ao código) – especificamente a que trata de incorporação imobiliária – ainda está ativa. Hoje, para lidar com esse tema, conta-se com o aparato da Constituição, do Código Civil, leis estaduais e municipais, convenções, regulamentos internos e decisões em assembleias, mas, o ideal seria um código mais completo e que abordasse os temas mais comuns, não sendo necessária a utilização de leis antigas”, opina o profissional.
Sobre multas e advertências, o síndico deve saber que:
Cada condomínio possui um perfil diferenciado e, portanto, regras específicas
visando o bem comum, a organização e valorização do patrimônio.
A falta de divulgação das normas do regulamento do condomínio pode ser um fator
determinante na ocorrência ou não de advertências e multas.
Além da convenção do condomínio, as multas e advertências aos moradores por
mau comportamento estão estipuladas na legislação por meio do Código Civil
Brasileiro, de 2003.
A lei determina que o condômino que não cumprir qualquer dos deveres
estabelecidos pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não
podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais,
independentemente das perdas e danos que se apurarem.
Caso um morador multado se sinta injustiçado, ele pode recorrer à justiça para
tentar reverter a situação. Ele pode, ainda, pedir uma indenização por danos morais,
caso a infração seja anulada.
Além do condomínio, o próprio síndico pode responder judicialmente em casos de
abusos na aplicação das multas, inclusive criminalmente.