E eu vos declaro… Inquilino e proprietário (e síndico)

Mário Camelo

Uma relação que é quase um casamento. Mais do que apenas fechar um contrato de moradia, alugar uma casa ou uma unidade em um condomínio implica também numa porção de outras responsabilidades, tanto para inquilino quanto para o proprietário. E os números mostram que o tema é muito mais importante, delicado e presente na vida da população do que imaginamos. De acordo com a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad), feita pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), metade dos brasileiros, hoje, vive de aluguel. E o Brasil registrou um aumento de 54,6% no total de imóveis alugados entre 2013 e 2015. Ou seja, são mais ou menos cem milhões de habitantes atualmente vivendo uma relação “inquilino X proprietário”. E essa relação ainda tem um terceiro elemento: o síndico, que muitas vezes precisa fazer papel de mediador em certos conflitos que possam surgir.

E para que não restem dúvidas, é importante que todos (inquilino, proprietário e síndico) conheçam bem os seus direitos e deveres segundo a lei nº 8.245, de 1991, com nova redação dada pela lei 12.112/2009, também conhecida popularmente como Lei do Inquilinato. Os artigos 22 e 23 dessa Lei estabelecem quais são as obrigações de cada um dos envolvidos na locação.

O que a lei do Inquilinato diz sobre os proprietários

De acordo com a Lei do Inquilinato, durante a vigência do contrato de locação, o proprietário não poderá reaver seu imóvel sem motivo justo, devendo garantir ao inquilino a utilização do imóvel até o término do contrato. Ele também tem a obrigação de arcar com eventuais danos ou estragos no imóvel ocorridos antes da atual locação, além de taxas tributárias, impostos e seguros.

Já sobre despesas, a lei diz que o proprietário também deverá pagar custos inesperados do condomínio, como reforma de prédio e fundo de reserva ou pagamentos extras de funcionários. O proprietário também deve ter acesso à vistoria feita pela imobiliária, caso o próprio não tenha feito. É também de direito do proprietário o acesso aos comprovantes de toda movimentação financeira referente a seu imóvel, como pagamento e repasse de aluguel. No caso de problemas com inquilino, como falta de pagamento, é direito do proprietário solicitar o imóvel antes do término de contrato, seja amigavelmente ou por meio de ação de despejo.

Paula Lopes, advogada especialista em Direito Imobiliário da Schneider Associados, cita ainda a importância de uma boa administradora ou imobiliária mediando certas situações. Laudos com fotos também são uma excelente prática, adotada por algumas delas, como a APSA. “Quando o imóvel é gerido por uma boa administradora, a mesma tenta, da forma mais tranquila possível, a solução de todos os conflitos existentes, a fim de que possa haver um bom relacionamento entre locador e locatário”, completa.

A pedagoga Maria de Fátima Brito alugou há três anos uma unidade de dois quartos em Pedra de Guaratiba, Zona Oeste do Rio de Janeiro e desde então, se relaciona somente com a imobiliária. Assim que chegou, ela solicitou diretamente a eles alguns reparos que não havia identificado na vistoria: uma infiltração e algumas luzes espalhadas pela casa que não funcionavam. “Eu nunca tive contato com o proprietário, apenas com a administradora e assim que identifiquei os problemas, já comecei a agir. Entrei em contato com eles e fui bastante insistente, até que me confirmaram que a proprietária havia autorizado os consertos e que eu deveria mandar um orçamento com o valor dos serviços e o material que seria comprado. Feito isso, comprei o material, contratei a mão de obra, xeroquei todos os comprovantes e levei à imobiliária. Paguei tudo à vista e depois o valor foi ressarcido em três parcelas de desconto no meu aluguel”, conta ela, que resolveu o problema, no entanto, não ficou totalmente satisfeita: “Eu consegui fazer o reparo, mas o meu gasto foi à vista e fui ressarcida em três vezes”.

E os problemas não acontecem somente com inquilinos. A administradora Lilia Wanderley aluga duas unidades em um mesmo edifício no Grajaú, Zona Norte do Rio de Janeiro. Nunca teve grandes problemas, pois possui profissionais de confiança tanto para fazer reparos quanto para ver contratos. No entanto, certa vez, ela acabou sendo ludibriada por um inquilino. “Uma vez, um inquilino me fez assinar um papel e eu não dei muita importância em olhar com atenção. Acabou que ele saiu antes do prazo do contrato terminar, não entregou a pintura combinada e eu não pude fazer nada. Portanto, o proprietário precisa também estar bastante atento para não ter que arcar com futuros prejuízos”, avisa.

O que diz a lei do Inquilinato sobre os inquilinos

Assim como os proprietários, os inquilinos também possuem deveres e direitos. Segundo a Lei do Inquilinato, os locatários devem primeiramente pagar seu aluguel pontualmente no prazo acordado no contrato. O não pagamento do aluguel gera multa e inclusão no serviço de proteção ao crédito, bem como ação de despejo, caso seja solicitado pelo proprietário. É também de obrigação do inquilino a manutenção proveniente de mau uso, como danos às janelas, portas, fechaduras etc.

É de obrigação do inquilino também levar ao conhecimento do proprietário, por intermédio da imobiliária ou administradora ou mesmo diretamente, todo e qualquer reparo que seja de responsabilidade do locador. E antes de entregar as chaves ao sair, o inquilino tem a obrigação de reparar os danos feitos durante sua ocupação no imóvel. Em caso de venda do imóvel, a preferência de compra é do inquilino que utiliza o mesmo. Caso este direito não seja respeitado, o locatário pode entrar com uma ação judicial de perdas e danos.

Outro ponto importante é que o inquilino não pode modificar o imóvel sem o prévio consentimento, preferencialmente documentado, do proprietário. Qualquer sugestão de melhoria ou necessidade deve ser comunicada previamente. A jornalista Renata Sofia alugou um apartamento de dois quartos no Rocha, Zona Norte do Rio de Janeiro, há um ano e meio. Antes de se mudar, ela chamou um representante da Ceg Rio, companhia fornecedora de gás do Rio de Janeiro, e foi identificada a necessidade de trocar o aparelho de gás, que estava queimado. Como bem diz a lei, Renata levou a solicitação ao proprietário. O mesmo marcou uma nova vistoria no gás, dessa vez com um profissional de sua confiança. O mesmo problema foi identificado e um novo orçamento foi feito. O reparo foi resolvido. “O proprietário disse que queria uma segunda opinião, porque tinha trocado recentemente o aparelho de gás, mas o problema realmente existia e foi resolvido”.

Após ir morar no local, a jornalista também já sugeriu outras melhorias para o apartamento e todas foram acatadas pelo proprietário. “Quando alugamos, ele tinha acabado de fazer uma obra e nós sugerimos fazer o armário da cozinha e o proprietário disse que poderíamos fazer um orçamento e um projeto. Fizemos e enviamos. Ele pediu algumas alterações e depois foi aprovado o procedimento. Então, pagamos a obra e combinamos de fazer todo o valor em dez meses de descontos nas mensalidades. E assim foi feito. Dois meses depois, perguntamos se poderíamos instalar um box no banheiro. Novamente ele pediu dois orçamentos, escolheu o mais barato e parcelamos em duas parcelas de desconto na mensalidade do aluguel. Sempre fizemos tudo falando com ele e com a administradora anteriormente. Felizmente, temos uma excelente relação, nunca tivemos problemas e tenho intensão de prorrogar o aluguel após o vencimento do contrato”, completa.

Mas e o síndico?

De acordo com Giovani Oliveira, gerente geral de Locações da APSA, o síndico ou o condomínio não possuem nenhum tipo de responsabilidade direta em conflitos. “Vai existir responsabilidade direta do condomínio como por exemplo os canos Barbará. Entretanto, é normal gerar situações nas quais o síndico é convocado a intervir nas relações de vizinhança, como no caso do vazamento de ralo em uma unidade acima gotejando na de baixo. Quando isso ocorrer, mesmo não sendo obrigado, aconselha-se que o mesmo mantenha a isenção, servindo apenas como intermediador para que o tema seja resolvido da melhor maneira possível”.

DICAS PARA O SÌNDICO SABER LIDAR COM ESSES CONFLITOS:

1) Conheça bem a Lei do Inquilinato

Antes de tudo, estar ciente de quais são as responsabilidades, direitos e deveres do locatário e do locador é essencial para mediar qualquer conflito que possa surgir entre as partes no condomínio. O síndico é o mediador, sendo assim, precisa assumir essa responsabilidade e para fazê-la bem, é preciso conhecer profundamente a lei.

2) Esteja em dia com a manutenção das áreas comuns e vistorias

O gerente geral de Locações da APSA, Giovani Oliveira lembra que muitos vazamentos e problemas nas unidades acabam acontecendo por negligencia ou atraso nas vistorias do condomínio. Sendo assim, esteja sempre em dia para evitar confusão com proprietário ou inquilino.

3) Saiba com quem falar

Especialistas afirmam que o ideal é evitar falar de taxas com o inquilino. Mesmo que o próprio inquilino tenha dívidas, fale sempre com o proprietário para evitar futuros problemas e ações judiciais. O mesmo vai acontecer se o inquilino for cobrado indevidamente. Ele deverá entrar em contato diretamente com o proprietário. E se o inquilino cometer alguma irregularidade, fale diretamente com o proprietário, mas não se esqueça de notificar os dois.

4) Presença ativa em reuniões

Por lei, ainda não existe um consenso se o inquilino deve ou não participar de reuniões e assuntos condominiais. Cabe ao síndico estudar cada caso individualmente. A lei também não fala sobre inquilinos serem síndicos, ou seja, é mais uma questão específica de cada rotina condominial.