Secovi Rio lança sexta edição do Panorama

Gabriel Rosa

As incertezas geradas pela crise político-econômica vivida no país geram reflexos em todos os setores do mercado. Com o de imóveis, não seria diferente. Depois de alguns anos de euforia no Rio — criada, especialmente, pela expectativa de investimentos em melhorias na mobilidade urbana e pela criação de novas áreas de lazer para a Copa do Mundo e para os Jogos Olímpicos —, finalmente veio o baque. A conclusão é do Panorama 2015, publicação do Secovi Rio (Sindicato da Habitação) lançada em março. A análise investiga os dados sobre compra, venda, locação, administração de condomínios, lançamentos e outros dados socioeconômicos, no período entre janeiro e dezembro de 2015.

No entanto, afirma a própria pesquisa, a cidade tem tudo para sair da estagnação antes das outras. Principalmente, por dois motivos: as grandes obras de infraestrutura e a enorme exposição internacional trazida com as Olímpiadas. Além disso, a alta do dólar também deve ser um fator preponderante na atração de investidores estrangeiros.

“Há perspectivas melhores e positivas mais rápidas do que muitos imaginam. Tal qual os atletas que vêm ao Rio 2016, só uma palavra sintetiza este momento: superação”, afirmou o presidente do Secovi Rio, Pedro José Maria Fernandes Wähmann.

A queda brusca no limite de financiamento associada à alta dos juros para conter a inflação, provocou uma migração dos imóveis, que saíram da venda e foram para a locação. Para se ter uma ideia, a proporção entre ofertas de locação e venda, que era 7,9% em janeiro de 2012, saltou para 23,6% em novembro de 2015. No mesmo período, enquanto as ofertas para venda cresceram 20,9%, as de locação atingiram um aumento de 116,3%. “Nunca houve tanto imóvel para alugar, em comparação com os postos à venda, como agora”, conclui o relatório.

Com o aumento substancial da oferta, o preço médio metro quadro do aluguel registrou queda de 12,4%. De acordo com o Panorama, o valor desceu de R$ 44,73 em janeiro de 2015 para R$ 39,16 em dezembro do ano passado. O preço é ligeiramente inferior ao registrado no início da série histórica, em janeiro de 2012 — R$ 40,27.

Valorização de outras áreas

Outro aspecto importante revelado pela pesquisa é a valorização do Centro e das zonas Norte e Oeste em relação à Zona Sul da cidade. Neste quesito, as Olímpiadas desempenham papel fundamental, já que grande parte dos investimentos foi feito para deixar a cidade mais integrada.

A série histórica — registrada entre janeiro de 2012 e dezembro de 2015 — publicada no Panorama mostra que se, na primeira medição, o valor do metro quadrado para venda na Zona Norte equivalia a 34,8% do preço na Zona Sul, ele saltou para 39% no último registro. Na Zona Oeste, passou de 21,9% para 26,7% no mesmo período. E no Centro, uma valorização de 53,7% para 55,8%, também no mesmo período. No mercado de locação, o fenômeno é ainda mais nítido: a proporção do metro quadrado da Zona Norte subiu de 32,3% em janeiro de 2012 para 45,3% em dezembro de 2015; da Zona Oeste, houve um pulo de 21,7% para 31,2%; no Centro, de 59,9% para 70,5%. Em todos os casos, há acréscimos de cerca de dez pontos percentuais.

Obras como as quatro linhas de BRT que vão cortar a cidade (as inauguradas TransOeste e TransCarioca e as em fase final de construção TransOlímpica e TransBrasil), a criação do Parque Madureira (passeio público que valorizou como nunca o bairro das tradicionais Portela e Império Serrano), e o Porto Maravilha (com a revitalização da Praça Mauá e o advento do Museu do Amanhã e do MAR) foram fatores relevantes para o crescimento de áreas antes esquecidas da cidade.

“As pessoas estão saindo de imóveis mais caros na Zona Sul e indo para a Zona Norte. É claro que a região ainda enfrenta muitos problemas, mas os investimentos, como o BRT, estão integrando mais a cidade. As obras abriram todos os mercados e zonas do Rio. Há um sensível aumento na qualidade de vida nas outras áreas do município”, disse Leonardo Conde Villar Schneider, vice-presidente do Secovi Rio e diretor superintendente da APSA.

Vida em condomínio

De acordo com o Censo 2010, há cerca de 30 mil condomínios inscritos no estado. Destes, o Secovi Rio identificou que 21.249 estão cadastrados na cidade (residencial, comercial ou misto). A pesquisa aponta que 90,7% deles tem finalidade residencial.

Quanto ao uso de serviços de administradoras, um dado novo desde que a pesquisa passou a ser realizada: pela primeira vez desde 2011, a proporção entre condomínios que utilizam o serviço especializado é maior — 50,5%. De acordo com o Panorama, “o índice confirma o crescimento da importância da profissionalização no setor dos últimos anos”.

O percentual de inadimplência de taxa condominial residencial descolou-se e cresceu no início de 2015 em relação ao mesmo período do ano anterior — 14,6% contra 12 %. No entanto, a partir de abril, os índices se aproximaram e se mantiveram estáveis até o fim do ano, registrando ligeira alta. Para auxiliar na redução da inadimplência, especialmente em um período de crise, o serviço de uma administradora é essencial, como afirma Fernando Schneider, também diretor superintendente da APSA.

“A crise traz uma redução da capacidade de pagamentos dos condôminos e pode causar, sim, aumento na inadimplência. Isto já é observado na comparação de janeiro de 2016 com janeiro do ano anterior. A APSA pode ajudar neste sentido pois temos uma cobrança ativa especializada que nos confere índices de recuperação que faz com que a inadimplência dos condomínios administrados por nós seja entre 30% e 50% inferior ao mercado. É necessário também que o condomínio avalie a opção de ter uma administração especializada, que objetive resultados claros como redução ou manutenção dos valores de cotas condominiais, como conservação do patrimônio. A APSA pode ajudar em muito neste sentido. Além, é claro, de desempenhar outros papeis importantes com isenção como, por exemplo, a mediação ao de conflitos”.

Em um momento onde há muitas incertezas em relação ao futuro da economia do país, é fundamental que os síndicos ajam com cautela e priorizem investimentos. Leonardo Schneider dá dicas de como a figura central de um condomínio deve se portar.

“É importante sempre tentar priorizar uma otimização dos recursos. Muitos condôminos talvez estejam sendo afetados mais diretamente pela questão da inflação, do desemprego, da perda de renda, perda de confiança. E isso acaba também impactando o dia a dia do condomínio. Então, os síndicos e administradores tem que ter um pouco de jogo de cintura e bom senso para compreender um pouco mais o que está se passando, sem deixar de cumprir as regras, sem deixar de cumprir seu papel de síndico porque é uma responsabilidade pelo coletivo. Mas também agindo com bom senso, conversa, diálogo, entendendo a situação e evitando polemizar muitas questões”.