Obras em edifícios tombados sem dor de cabeça

Daniella Wagner

 O tombamento de um imóvel não é impedimento para a realização de obras. O ato de proteção e preservação de uma edificação não significa sua desapropriação, ou seja, o proprietário continua a ser dono e mantém a responsabilidade por sua conservação. No entanto, além de o imóvel não poder ser demolido, as obras de manutenção, restauração e reforma, bem como qualquer alteração de uso ou atividades nele realizadas, devem ser previamente submetidas à análise e aprovação do respectivo órgão de tutela.

A determinação refere-se não só aos bens tombados definitivamente como também aos que têm tombamento provisório, abrangendo tanto os prédios comerciais como os residenciais. Portanto, para que as obras em condomínios de imóveis tombados não sejam motivos de dor de cabeça, os síndicos – antes de qualquer coisa – devem estar atentos à legislação pertinente ao assunto de um modo geral e, em especial, ao decreto do tombamento em questão.

Foi o que fez Levi Soares Vieira, síndico do Edifício Metropolitain, no Largo do Machado, antes da realização de obras há cinco anos. Construído em 1936 e também conhecido como Palácio Rosa, o prédio foi tombado em 1998, através do Decreto 16.608, pelo então prefeito Luiz Paulo Conde, por constituir-se “notável exemplo da arquitetura art-déco carioca” e “considerando sua importância como marco na paisagem do bairro do Catete”.

Segundo o síndico, os decretos descrevem as áreas tombadas e, no caso do Metropolitain, foram incluídas no tombamento as fachadas com suas características originais assim como a portaria, ficando o condomínio responsável pela manutenção e preservação dos elementos que compõem essas áreas, inclusive em relação a materiais e cores.

“O antigo Palácio Rosa era um prédio de uso misto, que ficou vazio por mais de trinta anos. Após o tombamento, foi incorporado por uma construtora que o reformou totalmente e, em janeiro de 2010, constituiu um condomínio, composto de 162 salas comerciais”, conta Levi Vieira, que atua profissionalmente na administração de edifícios comerciais há mais de 20 anos.

A reforma renovou a edificação, mantendo as características intrínsecas do imóvel, e as salas foram entregues com instalações elétricas, hidráulicas e de telefonia totalmente novas. O edifício conta atualmente com rede pressurizada de sprinklers (chuveiros automáticos anti-incêndio); CFTV (Circuito Fechado de TV, com câmeras monitoradas pela central de segurança do fornecedor) com imagens gravadas; circuito externo de alarme contra intrusões; botão antipânico na administração (que permite acionar o alarme da central de controle, em casos de emergência); controle de acesso e rede wi-fi.

“O prédio está estruturado para que cada unidade possa instalar seus aparelhos de ar condicionado sem interferir na fachada do prédio. Toda a arquitetura original foi preservada, incluindo fachadas, portais de entrada e portas internas, pisos e escadas em mármore, etc.”, diz Vieira.

Para modernizar o ambiente sem descumprir a lei, garantindo o mesmo cuidado por parte dos proprietários das unidades do edifício, o condomínio elaborou um Regulamento Interno, que estipula normas baseadas no decreto de tombamento do prédio, para que os ocupantes das salas saibam o que pode e o que não pode ser feito.

“Por exemplo, a fachada não pode sofrer nenhuma interferência, mesmo se for um adesivo na janela”, alerta ele, lembrando que, se alguma área comum tiver que sofrer modificação, tal como a instalação de ar condicionado na portaria, deve ser elaborado um projeto específico para ser submetido à apreciação do Conselho de Proteção do Patrimônio Cultural do Rio de Janeiro, que irá analisá-lo e exigir alterações, se for o caso.

Ele ressalta que, para administrar um condomínio tombado, “é muito importante ter sensibilidade para conscientizar os usuários e proprietários das salas comerciais de que se trata de um prédio com características especiais e de valor para a coletividade, e como tal, requer atenção”.

Mesmos cuidados em edifício residencial

Os mesmos cuidados devem ser observados num edifício residencial tombado. Há 36 anos como síndico profissional, sendo responsável atualmente por 13 condomínios, Marcos Valério Santos, pela primeira vez está à frente da realização de obras em um edifício com estas restrições, localizado na Av. Rainha Elizabeth, 601, em Ipanema, composto por dez apartamentos. A obra em questão visa a recuperação das varandas, mantendo-se a originalidade da construção, que data de 1934.

“Por ser um dos mais antigos nesta avenida e ter estilo art-déco, o prédio preenche os requisitos para seu tombamento, que é ainda provisório face ao processo de análise devido a algumas alterações”, diz o síndico. Mesmo assim, por estar incluído entre os bens tombados no Decreto 23.161, assinado pelo prefeito César Maia, que criou a Área de Proteção do Ambiente Cultural (Apac) de Ipanema, em 2003, a legislação determina que, em caso de necessidade, quaisquer obras ou intervenções a serem executadas “deverão ser previamente aprovadas pelo Conselho Municipal de Proteção do Patrimônio Cultural do Rio de Janeiro”.

Desta maneira, o grande desafio de quem gere um condomínio tombado é, na opinião de Marcos Valério dos Santos, a constante conservação para valorizar o seu estilo arquitetônico e adaptar-se principalmente às necessidades de segurança, mobilidade e conforto que a cada dia são mais requeridas, como a instalação de sistema de monitoramento por CFTV, rampas para acessibilidade e aparelhos de ar condicionado, “os quais tem que estar em harmonia com o todo, sem agredir visualmente nem se sobrepor à beleza da construção”.

O síndico considera viável modernizar o ambiente de um edifício tombado sem descumprir a lei.  Ele cita como exemplo a modernização dos equipamentos na casa de máquinas dos elevadores, substituindo os componentes eletromecânicos por computadorizados, porém mantendo-se a mesma cabine original. Também sugere como possibilidade a substituição de todo o sistema manual de abertura e fechamento de portarias por outro informatizado, bem como das luminárias das portarias e corredores por lâmpadas com tecnologia de consumo mais econômico e de maior durabilidade.

A obra das varandas em questão, no entanto, é apenas de recuperação dos emboços do piso, com o reaproveitamento dos materiais originais que não sofreram muitas alterações desde sua construção. A necessidade da obra foi detectada durante a autovistoria ano passado. O engenheiro responsável verificou o desgaste dos rejuntes do piso das varandas, o que propiciou a infiltração para os tetos das varandas localizadas abaixo, desagregando o revestimento. A obra prevê ainda a pintura e o rejunte dos pisos.

Autovistoria obrigatória

Marcos Valério dos Santos lembra que os prédios tombados estão também obrigados à autovistoria, determinada por lei estadual em 2013. “O procedimento é o mesmo de um prédio comum, cabendo ao profissional contratado para executar a vistoria ter a preocupação maior com as instalações elétricas, hidráulicas, esgoto, elevadores, enfim, tudo o que for relacionado à segurança”, diz ele.

“Inicialmente, a Lei 6400, de 05/03/2013, instituiu a obrigatoriedade de autovistoria, a cada dez anos, para todos os prédios com menos de 25 anos de “habite-se” e, a cada cinco anos, para os com mais de cinco anos de vida útil, e excluiu os tombados, deixando-a a cargo dos órgãos públicos. Posteriormente, a Lei Complementar 126, de 26/03/2013, reduziu para cinco anos o prazo de realização da autoinspeção para todos os prédios, excluindo apenas as edificações residenciais unifamiliares e bifamiliares.”, acrescenta Levi Vieira.

Ambos os síndicos destacam, como contrapartida para os condôminos de edificações tombadas, algumas vantagens em relação às questões tributárias. Marcos Valério lembra que há isenção para o pagamento do IPTU desses imóveis, desde que observadas as características do prédio, e do ISS, quando da contratação e pagamento para as obras de reforma, reestruturação ou conservação que respeitem integralmente as características arquitetônicas das fachadas.

No caso do edifício Metropolitain, os condôminos são isentos de IPTU, “mas apenas em relação à área construída, permanecendo obrigatórias taxas comuns a qualquer prédio, como, por exemplo, a de coleta de lixo, e ainda a relativa à situação enfitêutica, por ser o edifício em questão um imóvel foreiro”, ressalta Levi Vieira.

Legislação sobre bens tombados no Rio de Janeiro

Além da Constituição Federal de 1988, em seu art. 216, que trata da proteção do patrimônio cultural brasileiro, constituído “pelos bens de natureza material e imaterial, tomados individualmente ou em conjunto, portadores de referência à identidade, à ação, à memória dos diferentes grupos formadores da sociedade brasileira”, é vasta a legislação sobre bens tombados. Conheça as principais:

Decreto-lei 25, de 30/11/37 – assinado por Getúlio Vargas, organiza a proteção do patrimônio histórico e artístico nacional. Segundo o Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (Iphan), é o primeiro instrumento legal de proteção do patrimônio cultural no Brasil e nas Américas e seus preceitos fundamentais se mantêm atuais e em uso até hoje.

Lei 166, de 27/05/1980 – assinada pelo prefeito Israel Klabin, dispõe sobre o processo de tombamento e dá outras providências.

Decreto 28247, de 30/07/2007 – assinado pelo prefeito César Maia, consolida os procedimentos para o reconhecimento das isenções tributárias relativas aos imóveis de interesse histórico, cultural ou ecológico ou de preservação paisagística ou ambiental, e dá outras providências. (isenções tributárias previstas na Lei 691, de 24/12/1984, que aprovou o Código Tributário do Município do Rio de Janeiro).