Segurança em primeiro lugar

Texto: Vanessa Sol

Que a segurança vem sempre primeiro, isso todo mundo sabe. Mas para que isso aconteça, é necessário o síndico estar atento aos menores detalhes que envolvem o dia a dia da vida condominial. Entre as muitas responsabilidades do síndico, estão a contração e renovação dos seguros obrigatórios. Eles asseguram o condomínio em casos de acidentes, pois nunca se sabe quando algum deles vai pegá-lo de surpresa. Além disso, em caso de eventuais perdas, o seguro garante mais proteção não só para o condomínio como também para os condôminos.

Contudo, a renovação do seguro obrigatório do condomínio não é novidade para os síndicos experientes, pois ela está respaldada por lei. A obrigação é válida para todos os condomínios do Brasil, sejam residenciais, comerciais ou mistos. E o que assegura tal obrigatoriedade é o artigo 1.346 do Código Civil. De acordo com o que determina o Código, o seguro deve cobrir toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, seja ela parcial ou total.

Antes de contratar o seguro, um dos principais cuidados que o síndico deve tomar é checar as necessidades do condomínio, identificando aquelas que são imprescindíveis de serem seguradas. É recomendável, por exemplo, que na apólice esteja incluída a cobertura de portões, vidros, elevadores e da garagem, caso o condomínio os tenha.

Responsabilidade legal
Quando o assunto é a responsabilidade do síndico na hora da contratação ou renovação do seguro obrigatório, o inciso IX do artigo 1348 do Código Civil imputa esta atribuição exclusivamente ao síndico.

O advogado André Luiz Junqueira, que também é professor e autor do livro “Condomínios – Direitos & Deveres”, é categórico ao alertar sobre a responsabilidade do síndico na hora de fazer o seguro: “Caso o síndico não contrate ou renove o seguro, ele pode ter que arcar pessoalmente por todos os prejuízos que forem causados e não ressarcidos por conta da ausência de cobertura, pois essa é uma atribuição por lei do síndico”, explica o especialista em Direito Condominial.

Prazo e Cotação de Preços
O prazo de renovação do seguro é um ponto que merece destaque. O síndico precisa ficar atento para não perder a data limite de renovação, deixando o condomínio descoberto. Para a cotação do seguro com o melhor custo/benefício, o recomendável é fazer a tomada de preços com diferentes seguradoras. Elas podem indicar o produto mais adequado às condições e às necessidades do condomínio.

O Condomínio do Edifício Michelozzo, com 160 unidades, no Novo Leblon – Barra da Tijuca, garante não ter tido nenhum problema ao longo dos anos, mas para a tomada de decisão faz questão sempre de avaliar o melhor custo/benefício.  O síndico, José Luiz Brandão, compartilha ainda outra dica imprescindível: avaliar o valor da apólice do seguro. Segundo ele, é preciso ficar atento se o valor da apólice corresponde ao valor do imóvel no mercado.

Erros Comuns
De acordo com o advogado André Luiz Junqueira, os síndicos cometem alguns erros na hora de acionar a seguradora. O mais comum é entrar em contato com ela com atraso. “O que mais vejo nesse aspecto é o condomínio fazendo acordos de indenização por danos sofridos por condôminos/ocupantes sem sequer contatar a seguradora. Como a seguradora provavelmente arcará com o prejuízo (dependendo da forma e limite da cobertura), ela pode e deve fazer parte da negociação do acordo, sob pena de se eximir da responsabilidade de indenizar”, esclarece o advogado.

Outro erro comum, na opinião de Junqueira, é não verificar adequadamente a apólice antes de contratar o seguro, garantindo que tenha todas as coberturas que o condomínio deseja, mesmo que não sejam obrigatórias.

Itens opcionais
Contudo, algumas dúvidas podem surgir na hora da renovação do seguro, pois além daquilo que é obrigatório por lei, podem ser incluídos opcionais de cobertura. Mesmo não sendo uma exigência da lei, os itens opcionais podem trazer mais segurança ao condomínio e aos condôminos dependendo das características daquele edifício.

Para definir o que é importante ou não na hora da escolha desses itens, é imprescindível uma análise criteriosa das especificidades do condomínio, tendo em vista que condomínios residenciais, comerciais e mistos apresentam necessidades distintas. A contratação de um serviço errado pode onerar o valor do seguro e o pior: não atender às necessidades do condomínio. A assembléia pode deliberar a cerca desta escolha.

Junqueira explica que, desde 2011, por força da Resolução nº 218/2010 do Conselho Nacional de Seguros Privados – CNSP (órgão da SUSEP), há duas modalidades de seguro condominial, que variam de acordo com a abrangência da cobertura. São elas: a Cobertura Básica Simples e a Básica Ampla. A Simples cobre incêndio, queda de raio dentro do terreno segurado e explosão de qualquer natureza; por outro lado, a Ampla cobre quaisquer eventos que possam causar danos materiais ao imóvel segurado, com as exceções da apólice. “Em ambos os casos, o condomínio pode contratar outras coberturas não obrigatórias, conforme as opções dadas por cada seguradora. Apenas a cobertura básica simples é obrigatória. Todas as demais modalidades são opcionais. Cabe ao síndico decidir a respeito e apenas a assembleia pode rever esta decisão”, explica o advogado.

No Condomínio do Edifício Residencial Don Nunes, com 34 unidades, na Tijuca, o síndico Sérgio Jorge de Carvalho optou pela cobertura ampla, incluindo alguns itens opcionais ao seguro para trazer mais segurança e proteção ao condomínio. “Há alguns itens que gostamos de incluir na contratação do seguro para respaldar melhor o condomínio. Como, por exemplo, a apólice dos elevadores, da garagem e também de responsabilidade civil”, destaca o síndico.

Carvalho lembra, ainda, que a responsabilidade do síndico na contração do seguro condominial é grande e que, qualquer deslize, a culpa recai toda sobre o síndico. “O síndico não pode dar nenhum passo em falso”, finaliza.

Conheça os tipos de cobertura possíveis para o seu condomínio

– Incêndio: Qualquer que tenha sido a causa.

– Desmoronamento: Danos materiais causados ao edifício por desmoronamento, total ou parcial, de elementos estruturais como vigas, pilares, muros e paredes.

– Vidros: Quebra de vidros, espelhos e mármores causados por terceiros, condôminos e mesmo por funcionários do condomínio. Cobre também quebras provocadas por calor, choque térmico e chuva de granizo.

– Danos elétricos: Danos materiais causados por curto-circuitos, superaquecimento e outros acidentes elétricos, bem como queda de raios fora do terreno a motores, fios, lâmpadas e outros equipamentos e instalações elétricas.

– Impacto: Danos causados pelo impacto de veículos, terrestres ou aéreos a bens do condomínio.

– Alagamento: Danos materiais causados ao imóvel, causados tromba d’água, chuva, enchente.

– Explosão: Explosão de qualquer natureza, onde quer que tenha ocorrido.

– Raio: Queda de raio, originado por descarga atmosférica diretamente sobre o imóvel segurado.

– Responsabilidade civil condomínio: Danos causados a terceiros relacionados com: a) existência, conservação e uso do imóvel; b) existência e conservação de painéis, letreiros e anúncios pertencentes ao segurado. Estão cobertas também as despesas com custos judiciais e honorários advocatícios.

– Responsabilidade civil guarda de veículos: Danos causados aos veículos que estão sob responsabilidade do condomínio. Na Cobertura Ampla, colisões podem ser pagas pela seguradora. Neste caso o veículo deve ser manobrado por manobrista habilitado. A cobertura restrita cobre apenas roubo e incêndio.

– Responsabilidade civil síndico: Danos causados a terceiros em decorrência de descumprimento de obrigações funcionais, negligências, erros, ações ou omissões cometidas pelo síndico, no cumprimento de seu dever.

– Roubo de bens: Assalto ou furto qualificado de bens pertencentes ao condomínio.

– Vendaval: Danos causados diretamente ao imóvel segurado por vendaval, granizo, tornado, ciclone, furacão e fumaça.

– Acidentes pessoais e vida de empregados: O condomínio é obrigado a contratar um seguro de vida e de acidentes pessoais para todos os funcionários registrados. Ver no sindicato da categoria quais coberturas devem ser contratadas e o valor mínimo da importância segurada.

Para mais informações, entre em contato com a Corretora APSA: (21) 2114-9899 ou [email protected]