Obras no condomínio

Texto: André Luiz Barros

Uma mudança dos pisos do play, a reconstrução dos rebocos que caíram da varanda com a chuva da semana passada, um ajuste na parede do hall de entrada para garantir uma melhor passagem de pessoas. Quase sempre, por um motivo ou outro, um condomínio residencial está em obras. Mas você sabe diferenciar cada uma delas entre necessárias, úteis e voluptárias? Calma, não se sinta desinformado. Muita gente nunca sequer ouviu falar dessa diferenciação. Pensando nisso a revista Síndico conversou com profissionais da área jurídica e de engenharia para esclarecer melhor o assunto para você.

Todo condomínio tem suas regras quando o tema é obra. No Edifício Graviola, no Andaraí, onde o Sr. Alfredo Antônio de Mello mora, todos sabem muito bem quais são as normas. Por lá, elas só podem acontecer de segunda a sexta-feira e das 8h às 17h. Durante seus sete anos à frente da gestão do condomínio, entre idas e vindas, ele garante que nunca teve problemas com esse assunto. “Aqui é fácil, são apenas 15 apartamentos. Quando a obra é de um dos moradores, pedimos que eles usem o elevador de serviço para subir com o material, e na garagem, temos um quartinho para guardar o que for necessário. Assim não temos problemas”, explica.

No condomínio Chateau Borghese Et Royal, na Tijuca, a síndica Maria Emília do Nascimento Maia, acredita que organização é a chave para garantir uma obra bem sucedida e evitar problemas com os condôminos. O condomínio que tem dois blocos e 66 apartamentos está se preparando para realizar uma reforma na portaria do bloco 2 e a troca dos barrilhetes de água. Organizada, Maria Emília explica que as obras se dividem em duas categorias, com regras e processos bem definidos para cada uma: as por anseio e as por necessidade.

As obras por anseio são as que se referem à pintura, reforma ou modernização do condomínio, ou seja, as estéticas. Nesses casos, a síndica prepara o projeto, aprova em assembleia, faz a cotação do material, estipula o valor da cota extra que deverá ser paga por cada morador, convoca nova assembleia para aprovação dos valores e da empresa a ser contratada e finalmente, dá início ao serviço. “Para esta obra da portaria, já estou na fase de cotação do material. Quando a obra vem de alguma necessidade, eu já faço a cotação, e utilizo o dinheiro do fundo de reserva do condomínio para dar mais agilidade ao projeto. Isso porque normalmente é algo que não pode esperar todo esse processo”, conta.

Uma das grandes preocupações de Maria Emília é buscar uma empresa de confiança para realizar as obras. “Sempre pesquiso se a empresa tem registro no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) e me certifico de que o engenheiro e o arquiteto, quando necessário, venham sempre acompanhar o andamento da obra”, dá a dica.

Assim como no condomínio Graviola, as obras por lá também tem hora para começar e para terminar. De segunda a sexta-feira, das 8h às 17h, e aos sábados, das 8h às 12h. Além disso, quando é necessário fechar a água, é preciso que o morador ou o responsável pela obra avisem com 24 horas de antecedência para que todos os condôminos sejam informados.  Há cinco anos exercendo esta função, ela diz que não costuma ter problemas, e conta o segredo para manter tudo em ordem. “Eu trabalho com informática, então gosto muito de fazer planilhas. Ajuda-me a me organizar, fazer os cálculos e prestar contas aos outros condôminos”, ensina.

Mas o que diz a lei? Ao que parece, há regulamentações que tratam do tema e que vão além das regras do horário das obras, por exemplo. O advogado André Luiz Junqueira explica. “Conforme o art. 96 do Código Civil, são obras necessárias ‘as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore’; são úteis ‘as que aumentam ou facilitam o uso do bem’; e, são voluptuárias ‘as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor’”, esclarece Junqueira.

O advogado ressalta, no entanto, que é importante deixar claro que a classificação de uma obra como necessária, útil, voluptuária ou de acréscimo tem espaço para várias interpretações. Deve-se sempre ter um parecer jurídico sobre o caso antes de se tirar conclusões definitivas quanto à natureza da obra. Para ele, o enquadramento jurídico da obra no momento de sua aprovação é crucial para defender sua validade.

É preciso atenção também na hora das aprovações de cada uma delas. “Para as obras necessárias, não há a necessidade de aprovação em assembleia (art. 1.341, § 1º, do Código Civil); para as úteis, deve-se aprová-las em item específico de Assembleia Geral pela maioria absoluta dos condôminos (art. 1.341, II, do Código Civil); e, por fim, para as voluptuárias, a aprovação deve ser por 2/3 de todos os condôminos em Assembleia especial com item específico (art. 1.341, I, do Código Civil). É importante ressaltar que obras que importem acréscimo de áreas, modificação de destinação de partes comuns ou alteração de partes externas devem ter uma análise jurídica ainda mais cautelosa”, completa ele.

Em alguns condomínios a convenção prevê condições de aprovação diferentes da legislação vigente, nesse caso, segundo o especialista, o ideal é contratar um advogado para avaliar o caso e as consequências de se ignorar a convenção e respeitar o previsto em Lei. Em seguida, é recomendável modificar a convenção para evitar conflitos de interpretação que possam gerar prejuízos ao condomínio. A situação é diferente no caso de obras de emergência.

“As situações de emergência são especiais e não há como exigir a aprovação prévia de obras necessárias nessas circunstâncias. Lembrando que a urgência decorre de necessidade, logo, nunca existirão obras úteis ou voluptuárias urgentes. Conforme o art. 1.341, § 2º, do Código Civil, ocorrendo essa necessidade como, por exemplo, um vazamento de gás, o síndico ou qualquer pessoa pode tomar a iniciativa e, se houver despesas não previstas ou não pagas, deverá haver a convocação de uma Assembleia a posteriori para a prestação de contas do que foi feito e recomposição do gasto”, comenta o advogado.

Uma visão técnica

Renê Galetti é engenheiro civil e trabalha há anos à frente de obras em prédios residenciais. Segundo ele, para que as obras sejam realizadas com segurança, o fundamental, independentemente do porte e dos motivos da intervenção, é a contratação de um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto), pois este, além de verificar as regras constantes da convenção do condomínio, também irá realizar o trabalho dentro das leis de uso do solo e plano diretor da prefeitura onde a obra irá acontecer.

“A contratação de um engenheiro é de responsabilidade vital para a edificação como um todo, pois somente este profissional trará a garantia da execução da obra, em geral reforma, conforme os preceitos do projeto original, ou seja, irá manter as características estruturais e de uso que foram adotadas na execução do projeto inicial”, explica Renê.

O engenheiro atenta para os riscos estruturais mesmo em obras pequenas. “Toda obra gera ‘problemas’ à estrutura, inclusive aquelas que aliviam ‘peso’ à construção existente. O risco de se realizar uma obra por conta própria é imprevisível, pode ir desde a interferência nos apartamentos vizinhos podendo chegar até mesmo ao desmoronamento do prédio. Nunca se deve iniciar uma obra sem o conhecimento do síndico e muito menos sem a consultoria de um engenheiro”, completa o especialista.