Quem são os pais da dívida?

Texto: Gabriel Menezes

O enredo é sempre o mesmo. Um morador com a taxa de condomínio atrasada vende o seu imóvel, não comunica o comprador sobre a dívida e, no fim das contas, o síndico precisa entrar na justiça para receber o dinheiro ou, em último caso, tentar levar o bem a leilão. Apesar de recorrente, casos deste tipo tem, até o momento, um desfecho imprevisível. Cada juiz decide da maneira que achar melhor. Para acabar com isso, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) discute uma definição: o comprador é ou não responsável pelas dívidas anteriores do imóvel?

O advogado especialista em Direito Imobiliário Douglas Pimenta, da Schneider Associados – empresa parceira da APSA – afirma que os síndicos precisam ficar atentos à questão, que deve ser julgada em breve. Depois disso, a repercussão será imediata no posicionamento adotado por todos os tribunais. “O que se aguarda desse julgamento é a uniformização dos inúmeros entendimentos existentes para os casos de promessas de compra e venda do imóvel sem registro. Desta forma, o que se espera é a consolidação de um posicionamento unificado que proporcione maior segurança jurídica aos envolvidos”, explica.

Segundo ele, até hoje existiam dois posicionamentos mais comuns sobre a questão, emitidos pelo próprio STJ: um deles diz que o condomínio pode processar tanto o vendedor quanto o comprador do imóvel pela dívida; já o outro diz que, apesar de que tanto o comprador quanto o vendedor possam responder sobre a dívida, não cabe ao condomínio decidir aleatoriamente. “Nessa hipótese, o comprador é responsável pelo período em que ele passou a ocupar o imóvel, independente de haver registro ou não”, diz.

Síndico não pode interferir no negócio

Não cabe ao síndico interferir na negociação de um imóvel, mesmo que ele tenha débitos com o condomínio. A melhor maneira de precaver-se nesses casos é entrar com uma ação de cobrança contra o inadimplente. Foi o que o fez Sonia dos Santos Gaspar, síndica do Condomínio San Renato, na Tijuca. Assim que assumiu o cargo, em 2009, ela se deparou com o caso de um morador que não pagava o condomínio desde 2003. Imediatamente, entrou com uma ação para evitar que o problema se agravasse ou o imóvel fosse vendido. “Conseguimos leiloar o apartamento e assim quitamos a dívida. Acho que o morador não deveria poder vender o imóvel antes de quitar a dívida de condomínio, assim evitaria todo esse transtorno”, diz.

Ela ressalta, no entanto, que sempre tenta resolver com um acordo antes que a situação chegue ao ponto de ser necessário acionar a justiça. “Sei que, às vezes, acontecem imprevistos na vida das pessoas. Por isso, não crucifico aquele que, por ventura, deixe de pagar o condomínio. Tento ajudar de todas as formas. Assim que a segunda parcela deixa de ser paga, nós procuramos o morador e conversamos”, diz.

O comprador deve tomar as cautelas necessárias no momento da aquisição do imóvel, afinal, ele é quem tem mais a perder. De acordo com o advogado Douglas Pimenta, é fundamental que o interessado faça uma checagem do histórico do bem, assim como do vendedor. “O comprador sempre deve procurar um advogado especializado para lhe assessorar na compra do imóvel. É importante que todas as certidões sejam verificadas. Elas são a garantia de uma compra segura”, diz.

Entenda o caso em trâmite no STJ

Por conta do grande número de casos semelhantes, o ministro Luis Felipe Salomão decidiu submeter à Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) o recurso especial que discute quem é o responsável pela dívida de um imóvel vendido com débitos de condomínio. Com isso, todos os processos no país que tratam da mesma questão estão paralisados até que o julgamento seja concluído. A partir daí, todos os processos terão que seguir a mesma determinação do STJ, não sendo admitidos recursos que sustentem tese contrária.

Para ilustrar a questão, foi escolhido um caso no Rio Grande do Sul em que um comprador recorre de uma decisão da justiça que entendeu que as dívidas do condomínio pertencem ao imóvel, independente de quem seja o proprietário.

O comprador sustenta que não pode ser responsabilizado por uma dívida que já era motivo de ação contra o antigo proprietário. Ele ressalta que não pode ter o imóvel penhorado, já que não esteve envolvido na ação de cobrança (movida contra o antigo dono).

Certidões que garantem uma compra de imóvel segura

CERTIDÃO DE ÔNUS E ALIENAÇÕES:  É a matrícula do imóvel, que menciona a existência ou não de ônus, alienações, citações e ações. Ela pode ser obtida no Cartório de Registros de Imóveis competente pela região onde se localiza o imóvel.

CERTIDÃO DO DISTRIBUIDOR CÍVEL:  Ela informa sobre possíveis ações cíveis que o vendedor possa estar respondendo no Fórum local. Caso o vendedor resida em outro município é necessário que seja apresentada também a certidão da comarca de sua residência.

CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS TRIBUTÁRIOS MUNICIPAIS: Informa sobre a existência de dívidas com o município, como, por exemplo, o IPTU.

CERTIDÃO DA JUSTIÇA FEDERAL: Tem a mesma finalidade da certidão extraída no distribuidor cível, só que abrange as ações na esfera federal.

JUSTIÇA DO TRABALHO: Informa se o vendedor responde a alguma ação trabalhista. Ela deve ser extraída na comarca de residência do vendedor.

CERTIDÃO DE PROTESTO: Informa se o vendedor possui títulos protestados, como cheques ou notas promissórias.

CERTIDÃO DO DISTRIBUIDOR CRIMINAL: Informa se o vendedor figura como réu em ações criminais.

CERTIDÃO DA RECEITA FEDERAL: Para verificar se o vendedor está em dia com as a Receita Federal. Pode ser obtida na internet, pelo site <receita.gov.br>.

DECLARAÇÃO DE QUITAÇÃO CONDOMINIAL: Obtida com a administradora do condomínio ou o síndico, garante que o imóvel não possui débitos condominiais.

CERTIDÕES DO INSS (caso o vendedor seja pessoa jurídica): Obtida junto ao INSS local, tem por finalidade demonstrar possíveis dívidas do vendedor com o órgão.