Quando um mesmo problema pode envolver diferentes unidades, a responsabilidade pelo reparo e possíveis prejuízos, muitas vezes, se torna pivô de desavenças entre vizinhos. Na linha de frente do transtorno, os síndicos precisam estar por dentro da lei e saber como preveni-lo e remediá-lo.
O advogado Hamilton Quirino, especialista em direito imobiliário, explica que não há uma lei específica para esta situação. Por isso, são usados os dispositivos legais da responsabilidade civil, ou seja, responde pelo dano quem o causou. “O caso mais comum é o causado por algum problema hidráulico de um apartamento que provoca danos ao que fica embaixo. Nesse caso, o responsável é o dono do apartamento superior. A infiltração pode surgir também no telhado ou em alguma outra área comum do prédio. Nesses casos, o responsável será o condomínio”, diz Quirino.
Ele ressalta que o ideal é que seja negociada uma solução direta entre os envolvidos, sem a necessidade da via judicial, que aumentará as despesas e os desgastes entre os vizinhos.
Dor de cabeça e aprendizado
Quem já passou por um problema com vazamento ou infiltração, não esquece. No Condomínio Parque Visconde de Albuquerque, no Leblon, os vazamentos e infiltrações se intensificaram neste ano. Por ser uma construção da década de 70, boa parte dos encanamentos precisam ser trocados. O problema é que nunca foi feito um mapeamento mostrando os locais em que as trocas já foram feitas. “O ideal seria que trocássemos todos os encanamentos antigos, mas não sabemos onde eles estão exatamente. Por isso, por enquanto, estamos apenas solucionando problemas que aparecem”, diz o síndico, Eric Fletcher Chagas.
Ele diz que, pelo menos uma vez por semana, há um caso de vazamento no prédio. Além de tentar resolvê-los o quanto antes, ele ainda precisa fazer o papel de mediador quando o vazamento surge num apartamento e afeta outro. “Inicialmente, todo mundo acha que a responsabilidade é do condomínio, mas nem sempre é”, diz.
As fortes chuvas que atingiram a cidade em 2010 deixaram más lembranças no Condomínio Stella Vega, na Tijuca. As calhas e telhas do prédio não suportaram o grande volume de água e dois apartamentos do último andar foram inundados – um deles de forma arrasadora.
O síndico Antonio Carlos Marques dos Santos, que ainda não ocupava o cargo na época, diz que o condomínio teve que arcar com as obras de reparo e o ressarcimento dos moradores atingidos. “A manutenção preventiva e periódica é a melhor solução para que essa situação não se repita. Um fundo de reserva bem calculado e carimbado para as reais emergências é fundamental para a proteção contra o imprevisível. As águas vão rolar novamente e precisamos estar preparados. É o que temos tentado fazer em nosso condomínio”, diz.
Já no Condomínio Astral Sul, em São Conrado, um vazamento causou um prejuízo de R$ 20 mil aos condôminos. Uma série de coincidências fez com que os estragos fossem agravados. O apartamento em que o problema surgiu estava desocupado e trancado. Além disso, em duas outras unidades atingidas, os moradores estavam viajando. “Conseguimos a chave do apartamento com vazamento quase um dia depois de quando ele começou. Como o problema foi na coluna de água, o prejuízo ficou todo com o condomínio”, diz o síndico, José Carlos Sena.
Quebrar a parede nem sempre é a melhor solução
As causas mais comuns de infiltrações e vazamentos são serviços de engenharia e prevenção mal projetados. A afirmação é de Mônica Valentim, sócia gerente de uma empresa especializada na localização e manutenção desses problemas. “A melhor providência ao perceber um vazamento ou infiltração é chamar um especialista o quanto antes. Não se deve sair quebrando sem analisar as possíveis causas”, diz.
Segundo ela, o problema pode ser prevenido com ações como o rejunte de pisos e azulejos, impermeabilização com manta asfáltica, limpeza de ralos e evitar águas empoçadas. “Existe hoje também um serviço que faz o diagnóstico de todo o imóvel, encontrando qualquer vazamento ou infiltração. O trabalho custa em média R$ 500 e utiliza técnicas como termografia, endoscopia, injeção de traçador químico, busca com gás rastreador e busca com geofone, todos não destrutivos”, explica.
O especialista Carlos Aguiar declara que o tempo também é um grande causador de vazamentos e infiltrações. Por isso, é essencial sempre a utilização de tubos e conexões de boa qualidade durante uma construção ou reforma. “Quase todas as construções são afetadas por algum tipo de vazamento ou infiltração. Não existe mágica e nem receita de bolo para evitá-las, apenas cuidados básicos, como materiais de qualidade e manutenção em dia”, explica.
FATOS SOBRE INFILTRAÇÕES E VAZAMENTOS QUE TALVEZ VOCÊ NÃO SAIBA
– Não há uma lei específica para vazamentos e infiltrações. Por isso, são usados os dispositivos legais da responsabilidade civil, ou seja, responde pelo dano quem lhe causou. Quando o problema for numa área comum, o prejuízo fica a cargo do condomínio;
– As causas mais comuns do problema são serviços de engenharia e prevenção mal projetados, além da ação do tempo;
– Não se deve sair quebrando a parede sem analisar as possíveis causas do vazamento. O melhor é chamar um especialista;
– Medidas como o rejunte de pisos e azulejos, impermeabilização com manta asfáltica, limpeza de ralos e evitar águas empoçadas podem evitar o surgimento do problema;
– Existe hoje um serviço que faz o diagnóstico de todo o imóvel, encontrando qualquer vazamento ou infiltração. O trabalho custa em média R$ 500.
Texto: Gabriel Menezes
Foto: Eduardo Muruci