Rio de Janeiro, 23 de março de 2020

Qual é o seu síndico ideal?

Para celebrar o Dia do Síndico no Rio de Janeiro, convidamos moradores para relatarem o que acreditam ser “o síndico ideal” e citar pontos positivos e negativos de seus condomínios. O especialista da APSA, Edgar Poschetzky sugere ideias e melhorias. Continue lendo

MATHEUS GENERO (7)
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Mario Camelo

Se há um profissional que pode se considerar versátil, esse profissional é o síndico. Muito mais do que apenas um gestor, um síndico precisa dominar qualidades bem diversas, tais como lidar com pessoas, ter noções de contabilidade e administração, entender um pouco de manutenção, de elétrica, ter conhecimentos jurídicos… A lista é interminável! E para comemorar o Dia do Síndico no Rio de Janeiro, que acontece no dia 23 de abril, resolvemos, este ano, entrevistar alguns moradores para entender qual seria o perfil ideal de síndico para os seus diferentes condomínios. Será que eles conhecem o seu síndico e sabem toda a gama de responsabilidades que esse cargo assume? E quais seriam as melhorias ou o que será que eles acham que o síndico do próprio condomínio poderia fazer para ter uma gestão otimizada?

Convidamos também o especialista da Apsa, Edgar Poschetzky, Gerente de Negócios do Programa Gestão Total, para opinar, dar sugestões e comentar as respostas dos moradores.

A primeira é a advogada Joana Ferreira. Moradora desde 1993 de um edifício de cerca de 100 unidades, localizado dentro do Condomínio Pedra de Itaúna, na Barra da Tijuca, ela relata que, infelizmente por falta de tempo, não acompanha tanto as reuniões e ocorrências do prédio, apesar de conhecer o síndico.

“Acho que, de uma forma geral, um síndico tem que ser uma pessoa pacífica, não pode arrumar confusão, nem comprar briga por qualquer coisa. Ao mesmo tempo, ele precisa ter uma noção de justiça, de ponderação e até de ‘o que vai beneficiar mais pessoas’, de senso comum, de sociedade. O síndico precisa ter, na verdade, um prisma mais profissional e não uma leitura de leigo. E acho que é bom que seja uma pessoa que tenha parcimônia em relação às questões financeiras para não cometer nenhuma loucura”, brinca ela.

O Pedra de Itaúna possui portaria 24 horas, reuniões periódicas, e tem uma característica muito específica: é um condomínio misto de prédios e casas. E esse é um dos pontos que, na opinião de Joana, poderia melhorar. “As casas possuem o mesmo peso de decisão que os edifícios. Por exemplo: se há uma votação geral, o meu síndico vai ter apenas um voto que representa todos os moradores do edifício. Um morador que possua uma casa, tem o mesmo peso de um voto. Não acho que seja justo”, opina.

Como pontos positivos, ela cita a sensação de segurança e a manutenção sempre em dia. Mas existem outros pontos que poderiam melhorar. “Recentemente, ocorreram algumas alterações na decoração do condomínio e os moradores não foram consultados no sentido de opinarem sobre a estética das mudanças. Outra questão é o fato de os moradores não se envolverem muito nas decisões do condomínio, falta uma participação maior. Acho também que as solicitações dos moradores demoram muito a seguirem adiante, porque o síndico precisa levar em assembleia, depois levar ao condomínio geral… É um caminho muito longo”, diz.

A advogada relata ainda um episódio em que considera que poderia existir uma flexibilidade maior nas normas do condomínio.

“Houve um dia em que precisei entrar de carro pela saída do condomínio. Eu estava com um problema e não ia conseguir contornar até a entrada (existem entradas e saídas específicas por lá). Expliquei ao funcionário que era uma situação de urgência específica e pedi que me abrisse uma exceção, mas ele disse que eu estaria infringindo as regras do condomínio e não me deixou passar. Eu entrei mesmo assim e a minha unidade foi notificada. Entendo que exista a regra e aceitei a notificação, mas acredito que, em alguns casos, poderia existir mais flexibilidade”, diz.

A PALAVRA DO ESPECIALISTA

Sobre os moradores não se envolverem tanto nas decisões, Edgar comenta: “O papel de um bom síndico é aquele que tem a responsabilidade com a transparência. E para isso ser feito adequadamente, ele precisa utilizar muito bem a comunicação com os moradores. Essa melhora vai de alguma forma dar conhecimento e incentivar que eles participem mais das decisões. Principalmente porque o síndico é um cargo eletivo que representa um grupo. A questão da comunicação é dar conhecimento aos proprietários de tudo o que acontece no condomínio, inclusive sobre a decoração. Os moradores, normalmente, têm apenas as informações financeiras. Acontece em 80% dos prédios, o que faz com que eles percam o interesse, porque não têm conhecimento”, relata.

Sobre o fato do condomínio ser misto e as consequências disso nas reuniões gerais: “Nessa questão, basicamente, a regra do jogo está definida na convenção do condomínio. Os síndicos não podem mudar essa regra. O processo de mudança é uma assembleia com quorum específico para a alteração do Regulamento Interno sobre a mudança no critério de votos. Isso é extremamente complexo em função do quórum necessário e da decisão a ser tomada. Precisa ter dois terços para ser aprovada e não tem outra forma de mudar, senão mudando a regra do jogo. Isso normalmente está estabelecido desde o início da convenção”.

Sobre a “inflexibilidade” nas regras: “Existe uma questão do coletivo. Imagine se todos os proprietários pedissem exceções. As regras são criadas para determinar o uso ou como funciona o condomínio. Os funcionários não podem mudar, infelizmente. Em condomínio, essas regras só podem mudar por meio de assembleia. Imagine que um porteiro libera e ela eventualmente atropela alguém? Qual seria a responsabilidade do condomínio? Infelizmente, tem que seguir a regra. São coisas que o condomínio não pode permitir”, afirma.

Um condomínio bem pequeno e familiar

O outro morador que respondeu às nossas perguntas é o Matheus Genero, universitário e Analista Atuarial. Ele mora desde outubro de 2019 num daqueles simpáticos condomínios tijucanos, com cerca de 10 unidades, que mais parecem uma vila. O prédio não tem porteiro 24 horas, não costuma ter reuniões com tanta periodicidade e o próprio síndico – que ele comenta que conheceu assim que se mudou e que foi muito amistoso desde o primeiro momento – trata dos assuntos condominiais via WhatsApp ou por notificações na caixinha do Correio. Para ele, o papel de um bom síndico é “deixar as coisas em ordem”.

“Isso não significa que o síndico deve ter uma personalidade ancorada nas exatas. Na minha cabeça, ele tem que ver os problemas e de acordo com essas questões, ter uma tranquilidade para lidar e resolver da melhor forma possível. De uma forma geral, acho que ele precisa resolver problemas, coordenar os pepinos e saber que vai ter que assumir a personalidade necessária para conversar e remediar bem todas as situações, já que há uma diversidade grande de pessoas nos condomínios”, opina.

Para ele, um dos pontos positivos do condomínio em que vive é o ambiente familiar do local, que propicia carinho e respeito entre os vizinhos. E pelo fato de ser um prédio pequeno, na sua opinião, há menos problemas e o local é mais silencioso.

“Já sobre os pontos que me incomodam, acredito que uma das coisas principais é que os animais não podem andar pelo prédio. E isso me deixa bem frustrado. Eu esperava que pudesse, mas é uma coisa que eu entendo que seja necessário, não imagino que exista uma melhoria possível. E tem a questão da coleta de lixo. Aqui é cada um por si, todos colocam o lixo individualmente na rua e não tem coleta seletiva. E acho que para implantar qualquer coleta seletiva, dessa forma que o lixo é descartado, fica ainda mais difícil”, relata ele, que por enquanto não se sente à vontade para dar sugestões por ser um morador novo.

A PALAVRA DO ESPECIALISTA

Sobre o descarte do lixo, Edgar dá uma sugestão: “O síndico, na verdade, tem um orçamento que é aprovado em assembleia pela maioria dos moradores. Para se ter alguma ação no condomínio de recolhimento do lixo, é necessário que haja um profissional ou uma empresa para fazer isso. O condomínio precisaria contratar mais um profissional que faça o recolhimento, ou então, avaliar a questão de um depósito do lixo dentro do próprio espaço do condomínio. Esse assunto precisa ser discutido em assembleia porque envolve custos: um aumento ou uma cota extra para que o condomínio possa ter um profissional. O morador pode fazer a sugestão para o síndico, independentemente do tempo em que resida, e isso pode ser tratado em assembleia”, diz.

Sobre os animais na área comum: “Nesse caso, nas unidades, é uma questão jurídica. Já existem decisões sobre a ilegalidade da proibição de ter animal de estimação nas unidades, como acontecia antigamente. Todo mundo pode ter, é lei! Já nas áreas comuns tem que olhar no Regulamento Interno e na convenção do condomínio para saber se é permitido ou não. Requer uma análise para que o assunto seja deliberado em assembleia. O trânsito desses animais na área comum acaba sendo uma decisão de assembleia, e coletiva. Quem decide é a maioria dos moradores”.

Que tal implementar a coleta seletiva?

A última moradora é a universitária e funcionária pública Abigail Araújo, que reside há oito meses em um condomínio antigo, de 68 unidades, localizado no Centro do Rio. Ela conhece a síndica que, em sua opinião, é muito presente e sempre envia comunicados, faz contato pelas redes sociais e promove reuniões periódicas. “Gostaria de ter mais tempo para participar de forma ativa das decisões do condomínio, mas infelizmente não consigo. Acho que essa é uma situação geral de quem mora em condomínios, a vida é muito corrida”, diz.

Para Abigail, o síndico precisa essencialmente ser um mediador de conflitos, ter noções de administração e tratar todos os condôminos de forma igual. “O síndico tem um papel ingrato de lidar com diferentes ânimos e situações bem adversas. Acredito que paciência e noção de justiça, por exemplo, são qualidades essenciais para um bom gestor”.

No condomínio em que a universitária mora sempre teve porteiro 24 horas, mas, recentemente, os horários da portaria mudaram e não há mais porteiro aos domingos, por exemplo. “Eu considero ruim qualquer economia que tenha a ver com segurança. Certa vez, num domingo à noite, um entregador de um aplicativo comentou que já sabia que o condomínio não tinha porteiro aos domingos. Não acho que seja um problema, mas isso poderia ser reavaliado”, explica.

Outro ponto negativo é que não existe coleta seletiva no prédio. “Todo o lixo é descartado da mesma forma e isso é péssimo num local com tanta gente”, conclui.

A PALAVRA DO ESPECIALISTA:

Sobre a coleta seletiva, Edgar tem algumas sugestões. “O condomínio poderia contratar uma empresa específica para a coleta seletiva, porque a Comlurb não realiza esse serviço. Normalmente é simples. O condomínio precisa comprar as lixeiras e contratar a empresa para fazer o recolhimento dos materiais. Recomendo que seja organizada uma assembleia para a implantação da coleta. Existem ainda cooperativas e outras soluções que fazem esse recolhimento, tanto de lixo específico como papel, vidro ou garrafas, quanto do descarte de óleo, por exemplo. Temos alguns condomínios que são associados a cooperativas que recolhem óleo e devolvem esse material para o condomínio em forma de sabão, por exemplo. Basta pesquisar, entrar em contato, e claro, implementar o procedimento de separação nas unidades, explicando e exemplificando maneiras corretas de descartar o lixo.

Sobre a troca no horário, Edgar comenta: “Essas modificações normalmente são feitas em assembleia por conta de ter um impacto no coletivo. Essa é a ideia de condomínio. Provavelmente essa redução foi feita em assembleia. Existem outras formas de se economizar no condomínio. Eu diria que qualquer economia baseada em segurança,não é economia. A gente vê essa questão do porteiro como essencial. Se o condomínio ainda insistir, uma solução pode ser a portaria virtual, com um investimento em câmeras de segurança. Dessa forma, o porteiro tem o controle do acesso e de identificação das pessoas remotamente. Em caso de qualquer suspeita, a própria equipe aciona os órgãos competentes. É uma sugestão alternativa”, conclui.