Rio de Janeiro, 23 de março de 2020

Período de chuvas de verão

Saiba como se precaver e evitar danos ao seu condomínio
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LEONARDO QUINTANILHA -24467
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Juliana Marques

 

Todo ano, com a chegada das chuvas de verão, muitas cidades brasileiras acabam sofrendo com problemas de enchentes, desabamentos, quedas de árvores que comprometem a rede de energia elétrica e causam até graves acidentes. Dentro dos condomínios residenciais a preocupação não é diferente pois, muitos deles, por falta de cuidado e manutenção, podem enfrentar os mesmos problemas durante esse período. Infiltrações, entupimentos de canos e calhas, queima de aparelhos eletrônicos e pequenos alagamentos são alguns dos problemas que as chuvas podem trazer para os edifícios.

Situações como essas podem causar transtornos às pessoas e também à vida condominial, mas que poderiam ser facilmente evitadas com medidas de prevenção. Para que a vida do condomínio e também das unidades sejam preservadas durante este período vale a pena estar atento a algumas regras básicas.

O primeiro passo para que os condomínios possam se prevenir contra as típicas tempestades dessa época do ano é preparar um checklist com os principais pontos de atenção. O período de alerta costuma compreender os meses de novembro e março. “Neste sentido, todo síndico deve estabelecer ações preventivas para eliminar ou minimizar os riscos causados pelas chuvas”, alerta o Engenheiro de Segurança do Trabalho, Leonardo Quintanilha. Ele afirma que as medidas de segurança devem ser determinadas e planejadas através de um estudo de risco das instalações do condomínio. “De forma geral a manutenção preventiva de no break, geradores e bombas de recalque deve estar em dia. A documentação dos serviços prestados deve estar atualizada para apresentar aos locatários e proprietários em caso de sinistro. Além disso, cabe o treinamento das equipes de manutenção e limpeza para as demandas corretivas”.

No condomínio American Flat, no Humaitá, o síndico Ricardo Bianchini está sempre atento às mudanças no tempo, e o motivo de tanta preocupação foi por conta de um episódio de 2015, quando uma forte rajada de vento quebrou uma árvore localizada na mata ao lado do condomínio e ameaçou cair sobre uma área comum do edifício. A mesma rajada de vento foi responsável pela quebra da Árvore de Natal da Lagoa Rodrigo de Freitas naquele ano. No mesmo período, alguns toldos montados e amarrados na área do salão de festas do condomínio também foram arrancados e destruídos por um choque de vento que não foi percebido por ninguém.

“Fomos informados que existe um corredor de vento que vem do mar e passa ao lado do nosso condomínio e que pode causar eventos que sequer são registrados pelos órgãos oficiais. Esses episódios nos ensinaram que existe uma possibilidade de danos causados pelo vento em nosso condomínio e que devem ser considerados mesmo quando não são previstos”, afirma o síndico. Naquela época, o condomínio acionou rapidamente a Comlurb para a retirada da árvore quebrada e substituiu os toldos e a maneira de amarração das cordas, a fim de resistir a grandes impactos, independentemente das previsões de ventos fortes.

Os episódios enfrentados pelo condomínio serviram de aprendizado para que outros incidentes fossem evitados. “Percebemos também que as tampas de acesso à cobertura do prédio poderiam ser arrancadas pelo vento, mesmo sendo de alumínio pesado, por isso trocamos as portas e o tipo de fecho e fixação, garantindo que elas não se soltassem”, destaca Ricardo.

Medidas de prevenção

Situações como as vividas pelo American Flat são muito comuns no dia a dia dos condomínios durante esta época do ano. As quedas de árvores causadas pelos fortes ventos e normalmente acompanhadas pelas chuvas são motivos de dores de cabeça para síndicos e administradores e podem gerar sérios danos ao prédio e aos moradores. É possível agendar com a prefeitura a poda de árvores localizadas próximas à fiação elétrica, por exemplo, bem como estacionamentos e espaços de convivência, e há muitas empresas especializadas nisso.

O primeiro passo para que os condomínios se preparem para as tempestades é verificar o estado de conservação de telhados e calhas, para que não se formem goteiras e haja o devido escoamento das águas. Outra medida fundamental é verificar se os ralos nas áreas comuns não estão entupidos, principalmente nas garagens, que costumam ser subterrâneas e podem alagar.

As áreas externas dos condomínios e de lazer devem ter um alerta especial em dias chuvosos para evitar possíveis acidentes. “Durante as chuvas torrenciais, o nosso sistema de escoamento não consegue dar vazão ao volume de água captado em toda área do play. As águas emergem dos sistemas de drenagem e invadem o primeiro piso de garagem. A solução para esse problema foi a adequação do piso, onde foram construídas canaletas e obstáculos para o avanço das águas. Uma rotina intensa (bimestral) de drenagem e limpeza do sistema com a utilização de caminhão a vácuo também foi adotada há alguns anos garantindo assim a melhor condição possível de escoamento da água”, explica o síndico do condomínio American Flat.

Na parte elétrica é importante checar as instalações do prédio para evitar problemas como curtos-circuitos em equipamentos no caso de queda no fornecimento de energia. Caso o edifício possua geradores de energia, o ideal é testá-los antes do período de chuvas, para que, em caso de qualquer problema, haja tempo de a empresa de manutenção realizar o conserto. A instalação de geradores é recomendada para grandes condomínios, visando garantir a segurança dos moradores e o funcionamento de equipamentos, como elevadores e bombas.

Muitos condomínios, no entanto, não contam com geradores. Neste caso, uma medida preventiva interessante é a que o síndico ou a administradora converse com o zelador e os demais funcionários da manutenção para que eles saibam como agir em caso de queda de energia. Se o prédio estiver sem luz, por exemplo, o zelador ou um funcionário vai precisar abrir e fechar manualmente as portas. Em caso de alagamentos, os elevadores também devem receber uma atenção particular pois devem ter um bom serviço de aterramento. Os fossos, inclusive, devem ser verificados semanalmente para checar o acúmulo de água e providenciar o seu escoamento, evitando possíveis problemas técnicos. Outro ponto crítico em condomínios sem gerador diz respeito às bombas. Com as chuvas e sem energia elétrica, as fossas dentro do prédio poderão encher e a água não vai sair. Aí pode virar um problema sério.

Segundo dados do Instituto Nacional de Pesquisas Espaciais (INPE), o Brasil é o país que mais sofre com a incidência de raios no mundo, são cerca de 80 milhões de raios identificados por ano, chegando a atingir 300 pessoas — 1/3 delas são vítimas fatais. Segundo a NBR 5419, recomenda-se a instalação de pára-raios em edificações a partir de 10 metros de altura, já de acordo com o Decreto Estadual Nº 897 (RJ) esta obrigatoriedade caberia para prédios com mais de 30 metros. O sistema deve estar instalado no ponto mais alto da edificação, inclusive acima das antenas. A orientação é para que as instalações dos prédios sejam verificadas pelo menos a cada seis meses para se observar as condições dos suportes, conexões e aterramento. Cabe aos condomínios também a instalação do DPS (Dispositivo Protetor de Surto) em todos os quadros elétricos de suas áreas comuns.

 Leonardo Quintanilha recomenda que os condomínios sempre façam uma vistoria nos pára-raios dos edifícios. “O sistema tem que estar sempre em manutenção. Há muitas empresas especializadas neste tipo de equipamento que evita a danificação de aparelhos eletrônicos como televisores, eletrodomésticos e computadores. Sem falar, é claro, da proteção na estrutura dos prédios em incidência de grandes descargas elétricas”, ressalta o engenheiro.

O síndico tem total autonomia para investir nesse tipo de manutenção, mas deve sempre exigir das empresas de manutenção, laudo e Anotação de Responsabilidade Técnica – ART. Importante saber que a ART é um instrumento que identifica a responsabilidade técnica pelas obras ou serviços prestados e assegura que foram realizadas por um profissional habilitado. “Em caso de queda de energia, é importante a instalação prévia de luz de emergência nos corredores e escada de emergência, se houver, bem como locais de maior circulação. Além de verificar se o SPDA (Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas) encontra-se em bom estado de conservação, a avaliação deve ser feita por equipe ou empresa de manutenção qualificada”, reforça Leonardo.

Todos os funcionários precisam ter consciência que, em qualquer caso de emergência, o fator primordial é a comunicação e precisam estar conscientes que, toda ação tomada que coloque em risco a sua integridade, deve ser evitada. Para isso, estabeleça um fluxo de comunicação padronizado entre os funcionários e os gestores sobre qualquer tipo de ocorrência (incluindo vítimas).

Vanessa Cristine da Silva, assistente administrativa de um condomínio na Freguesia, está sempre em contato com o grupo de funcionários responsável pela manutenção do prédio. “Treinamos os nossos profissionais para que saibam agir de maneira correta e responsável em situações em que há queda de energia, com o uso de lanternas para auxiliar os moradores, e em casos de fortes chuvas, em que fazemos um trabalho preventivo de limpeza de esgoto, fossa e ralos, para não obstruir a passagem da água”, explica.

O seguro é uma boa opção?

De acordo com o artigo 1.346 da Lei 10406/02 do Código Civil, “é obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial”. No entanto, o recomendado é que, sempre que possível, o condomínio faça um seguro de cobertura básica ampla, com proteção inclusive para alagamentos. No entanto, caso isso não seja possível, é importante que ao contratar o seguro de cobertura básica simples sejam incluídas as coberturas para vendaval e alagamentos.