Rio de Janeiro, 13 de maio de 2016

Tempos de Economia

Entenda os possíveis impactos da crise político-econômica no condomínio e saiba como proteger as finanças de sua unidade Continue lendo

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Aline Durães

O momento é de atenção. Uma série de indicadores sugere que a economia brasileira, de fato, passa por um período de instabilidade: a taxa de desemprego fechou o ano de 2015 beirando os 8,5%; a inflação oficial bateu os 10,7%, maior índice desde 2002 e com sensível aumento nos setores alimentício e de habitação; o Produto Interno Bruto (PIB) — garantem especialistas internacionais — fechará o ano de 2016 com queda de 3,5%.
Esse cenário tem contribuído para um aumento da dívida doméstica brasileira. Segundo a Pesquisa de Endividamento e Inadimplência do Consumidor, apurada em 2015, pela Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo (CNC), 61,1% das famílias brasileiras passaram o ano passado com o orçamento comprometido, e, especialmente no último trimestre, houve aumento nos índices gerais de inadimplência.

As consequências do arrocho no orçamento familiar foram sentidas em diversas esferas. Na condominial, inclusive. Em São Paulo, em 2015, por exemplo, o número de ações judiciais por inadimplência da taxa condominial cresceu cerca de 30% em relação a 2014.

Fica fácil entender o porquê. Com menos dinheiro e mais dívidas, restou a muitos condôminos escolher quais contas pagar no fim do mês. Entre os juros exorbitantes do cartão de crédito e do cheque especial, a possibilidade de corte de fornecimento de luz e gás no caso de moratória dessas contas e as penalidades previstas em caso de inadimplência da taxa condominial, não ficou dúvida: foi mais fácil ficar devendo o condomínio. Isso porque, desde 2002, com o Novo Código Civil, o teto da multa por atraso de condomínio caiu de 20% para 2%. “Em momentos de crise onde se instaura a falta de confiança no futuro financeiro da família, com a insegurança de um ou mais membros perderem seus empregos, é comum observar que as pessoas tendem a priorizar algumas contas frente às demais. Tende-se a listar por ordem de preferência de pagamentos as contas em que o atraso ou o não pagamento gere uma penalidade imediata ou grave, como no caso de contas básicas como água, luz e aluguel. A inadimplência destas contas pode gerar um incômodo maior. Já as demais contas tendem a ser colocadas em segundo plano, já que a punição pelo atraso ou não-pagamento destas contas é menor ou demora mais tempo para ocorrer”, explica Denis Ferreira, economista e autor do blog “Economia Sem Segredos”.

Luis Henrique Ribeiro Júnior sente isso na pele. Síndico do Duo Prime, com 80 unidades, em Botafogo, ele viu o índice de inadimplência do condomínio subir em 18% no primeiro semestre de 2016 e o de atrasos aumentar de 5% para 27%. “Esse é um processo consciente. Converso com os condôminos e eles assumem atrasar porque a multa e os juros da taxa condominial são menores e porque a negociação do inadimplemento com o condomínio normalmente ser mais tranquila do que com um agente ou fornecedor externo.”, pontua.

O síndico conta que, para frear o impacto desses atrasos nas contas do condomínio, modificou as datas de pagamento das contas da unidade. “Como sei que não terei todo o dinheiro no dia 5 de cada mês, toda vez que contrato um serviço já estipulo como data de pagamento a segunda quinzena”.

No caminho de combate à inadimplência, a cobrança ativa é uma saída com retornos seguros. Além disso, em março, entrou em vigor o novo Código de Processo Civil, que viabilizou a cobrança de condomínios como título executivo extrajudicial, agilizando a cobrança dos atrasados. Seja como for, uma alternativa que não deve ser desconsiderada são as campanhas de conscientização. “É preciso deixar claro que o não pagamento de tais taxas impactam diretamente na qualidade dos serviços prestados aos moradores, bem como na conservação de áreas comuns a todos”, destaca Denis Ferreira. Isso deve ser falado pelo schneider!

Inflação e aumento de preços
A inadimplência, realidade tão danosa às contas condominiais, não é o único fantasma que ronda os síndicos nesses tempos de crise. A inflação, outro efeito da turbulência na economia brasileira, também traz impactos ao orçamento das unidades.
O maior golpe veio do aumento nas tarifas de energia elétrica. Os gastos com contas de luz, que já representavam uma boa fatia do bolo de pagamentos condominiais, ficaram ainda mais pesados, depois da elevação de quase 60% nas faturas mensais de energia elétrica, ocorrida ao longo de 2015. A tarifa de água também verificou aumento sensível no último ano. No caso do fornecimento de gás encanado, o reajuste veio a partir de 1º de Janeiro de 2016 e onerou em mais 8,6% o bolso condominial.
A boa notícia é que os tempos de crise trazem criatividade aos gestores e muitos conseguem driblar a fase ruim com algumas saídas interessantes. No caso da luz elétrica, por exemplo, uma saída possível é investir na instalação de sensores de presença e na substituição das lâmpadas por modelos LED nas áreas comuns. Uma atitude simples que, se somada a outras, como ajuste na programação dos elevadores, por exemplo, pode gerar economia de mais de 30%.
Já nos gastos com água, que chegam a representar até 20% da arrecadação do condomínio, o jeito é promover o uso consciente e combater o desperdício. Para isso, vale tudo: de campanhas de conscientização até a adoção de soluções sustentáveis, como os redutores de vazão nas torneiras e chuveiros das unidades e as torneiras automáticas nas áreas comuns. “No Duo Prime, por exemplo, as despesas mensais com contas públicas (energia, água e gás) correspondem a aproximadamente 23% do total da Receita Condominial mensal. Então, o controle sobre o consumo de energia e principalmente de água, são feitos diariamente e as ações para sua redução, que também envolvem a conscientização dos moradores são objetos de avisos e de circulares”, afirma Luís Henrique.
A situação exige um olhar mais cauteloso também em relação a fornecedores e prestadores de serviço no geral. Vale a pena verificar se o valor cobrado por produtos e serviços estão dentro dos praticados pelo mercado e, se for o caso, trocar as empresas que trabalham no condomínio.

Folha de Pagamento
Quando o dinheiro está curto, a folha de pagamento se transforma em uma das maiores preocupações do síndico. No geral, ela representa boa parte dos gastos do condomínio. Em alguns, chega a comprometer mais de 80% dos recursos financeiros da unidade. É especialmente problemática por ser o tipo de gasto que não dá para adiar. São compromissos trabalhistas que precisam ser honrados, em dia. E não se esqueça também do Acordo Coletivo que, apesar de haver uma divulgação em mês recorrente todo ano, trata-se de uma negociação que pode se arrastar para meses seguintes.
Mas como cumpri-los em um cenário de crise, com inadimplência crescente e aumento geral nos preços? E mais: é possível economizar no pagamento de funcionários?
A dica para o síndico é, antes de mais nada, realizar um levantamento dos pagamentos efetuados para saber onde o condomínio pode gerar economia. O primeiro passo pode ser a redefinição dos contratos de trabalho com empresas terceirizadas de limpeza e portaria, por exemplo. Já em relação ao quadro fixo, deve-se evitar as horas extras e negociar mudança nos horários, estabelecendo turnos de serviço mais longos ou a alternância de dias de trabalho, o que possibilita a redução de gastos como o vale-transporte e alimentação dos dias não-trabalhados.
Demitir dever ser sempre a última alternativa, mas no Duo Prime, em Botafogo, houve necessidade de mexer na folha de pagamento para ajustar as contas da unidade. “Desligamos o Supervisor Operacional do quadro funcional e realizamos a primeira “contratação direta” de alguns outros profissionais. As medidas visam a redução de custos que seriam e são, atualmente, fundamentais nesse tempo de economia”, conta Luís Henrique.

Contornando a crise
As dicas pontuais de combate à crise não excluem um planejamento mais estruturado das finanças para driblar o período de turbulência. A elaboração de um caixa para despesas urgentes pode livrar os síndicos de problemas nesses tempos de crise. Trabalhar com caixa com um pouco mais de sobra para fazer frente à indadimplencia, bem como situações emergenciais e contingências, de forma a não onerar o condômino inesperadamente!

Se for necessário, o síndico não deve hesitar em reajustar as cotas condominiais. Isso permitirá cobrir o aumento nos gastos da unidade. “O reajuste ajudará a equilibrar o fluxo de caixa do prédio. Só é importante que ele seja validado pela assembleia de condôminos”, lembra o economista Denis.

O que está por vir?
Os rumos da economia mobilizam boa parte das discussões entre os brasileiros nos últimos meses. Saber as tendências do mercado bem como as perspectivas de crescimento pode fazer toda diferença na hora de gerir não só o condomínio, como suas finanças pessoais e seu patrimônio.
Para entender o que podemos esperar do futuro, a Revista Síndico conversou com Sérgio Almeida, professor de Economia da Faculdade de Economia, Administração e Contabilidade da Universidade de São Paulo (FEA-USP). Confira a entrevista:

Revista Síndico: Quais as principais perspectivas para a economia brasileira nos próximos meses?
Sérgio Almeida: São ruins. As perspectivas são de retração da economia por dois anos consecutivos pelo menos. Voltamos a enfrentar problemas que pareciam terem sido resolvidos — como inflação de dois dígitos e crise fiscal. Ninguém quer investir em um ambiente desses.

Revista Síndico: O senhor acredita numa retomada do crescimento econômico do país a partir do fim de 2016?
Sérgio Almeida: Não. Mesmo que a crise política se resolva de forma que seja restaurada a credibilidade na política econômica e na habilidade do governo em implementar as inúmeras reformas modernizantes que o país precisa, os efeitos positivos dessas mudanças só apareceriam alguns semestres depois de seu desfecho.

Revista Síndico: A previsão do Fundo Monetário Internacional é de uma retração do PIB em 3,5%. O que isso representa para as empresas brasileiras? E para o cidadão comum?
Sérgio Almeida: Uma retração dessa ordem representaria, em geral, menos vendas, menor faturamento e até encerramento de atividades em muitos setores. Para muitas pessoas isso se traduzirá inevitavelmente em menos renda, redução de salário e até mesmo desemprego.

Revista Síndico: Como o mercado imobiliário poderá ser afetado?
Sérgio Almeida: Embora o setor tenda a sofrer com o desaquecimento da economia como qualquer outro setor — o volume de transações é mais sensível ao ritmo de atividade econômica, de modo que, em uma recessão, menos unidades serão construídas e haverá um certo desaquecimento do lado da demanda também –, outros fatores podem contrabalançar, ou até mesmo aprofundar, esses efeitos. Mudanças demográficas (envelhecimento da população) podem ajudar a manter o preço dos imóveis relativamente estáveis mesmo durante uma recessão. O acúmulo de um estoque de imóveis não vendidos, que são então colocados no mercado de aluguel, pode também ajudar a “mascarar” o efeito da recessão sobre os preços dos imóveis. Em suma, a crise deve ter impacto negativo nas transações do setor. Mas talvez esse efeito seja menos pronunciado sobre os preços.

Revista Síndico: Como síndicos e condôminos podem se preparar para o que está por vir?
Sérgio Almeida: Da mesma forma que qualquer família deve se preparar: fazendo poupança e cortando ou suspendendo gastos de importância secundária. A crise deve afetar a renda de muitos condôminos e, por conseguinte, a taxa de inadimplência. Síndicos precisam ter recursos financeiros guardados para arcar com esses ‘choques’.