Rio de Janeiro, 10 de setembro de 2012

Vento forte, e agora?

Para encarar com tranqüilidade os fenômenos naturais, é preciso estar com a manutenção do seu condomínio em dia. Saiba como. Continue lendo

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Nunca se sabe quando uma frente fria irá atingir o país trazendo rajadas de ventos e chuvas fortes. Ou mesmo quando, silenciosamente, a maresia irá danificar alguma estrutura da edificação. Para evitar que desagradáveis acidentes aconteçam, o síndico precisa estar atento à manutenção periódica do seu condomínio. Ela ajuda a prevenir acidentes, como os recentes casos noticiados pela grande mídia.

O síndico Julmar Francisco de Freitas, do Condomínio Comunidade da Barra, com cinco unidades, na Barra da Tijuca, explica que a manutenção periódica pode ser encarada por dois aspectos: o estético, que valoriza o condomínio, e o estrutural, que corrige ou previne problemas. “A manutenção da estrutura é considerada mais importante, pois mais de 70% das avarias estruturais acabam tendo a necessidade de intervenção urgente e imediata”, ressalta.

Sempre preocupado com a manutenção periódica em seu condomínio, Julmar realizou, recentemente, uma reforma estrutural da fachada e das colunas. Ele afirma que, em condomínios próximos à praia, o cuidado com a manutenção deve ser maior em função dos ventos e da maresia. “Não precisa ser técnico para perceber que a maresia e a proximidade com o mar causam uma deterioração maior na estrutura do prédio. Com isso, a manutenção tem que ser mais recorrente e o uso de materiais apropriados (especiais para esse tipo de região) em função disso”, destaca o síndico.

Por fazer os reparos constantes no Comunidade da Barra, ele acredita que seu condomínio está preparado para enfrentar esse tipo de fenômeno da natureza. “Confio muito na estrutura do prédio e a recente reforma me deu ainda mais tranqüilidade”, relata.

Como planejar a manutenção
Falar da importância da manutenção é fácil, mas nem sempre ela é realizada com a regularidade necessária. Em alguns casos, isso ocorre por falta de verba, desinformação do síndico ou mesmo por não acreditar que algo grave possa acontecer.

Um bom caminho para o síndico que deseja afastar seu condomínio de imprevistos relacionados à falta de manutenção é planejá-la com antecedência. O assunto deve ser discutido em Assembleia e quando algum condômino fizer oposição ao projeto o síndico deve mostrar a ele os riscos que a falta de manutenção pode trazer para toda a coletividade.

Entre os critérios de planejamento, o síndico deve prever o tipo de obra que deve ser feita, quais os gastos para a realização da mesma e ainda preparar uma previsão orçamentária de despesas com a manutenção. Além disso, pode organizar uma agenda para a realização de melhorias em manutenção a curto, médio e longo prazo. Sem falar na contratação de uma empresa idônea para a realização da obra.

Periodicidade da manutenção
Para Julmar Freitas, a freqüência com que o condomínio deve realizar uma manutenção periódica a fim de diminuir a possibilidade de ocorrer acidentes é relativa e irá depender da necessidade de cada condomínio. “O que prevalece, com a minha experiência de ser síndico há mais de 20 anos, pois em todos os condomínios por onde passo, sou premiado com o cargo, é a qualidade da obra”, afirma.

Ele explica ainda que a manutenção feita com materiais de qualidade torna a durabilidade da reforma maior. “Tem obras que tem um acabamento espetacular e a durabilidade é maior. Por exemplo, um granito bem colocado vai durar muito mais tempo, ou um bom rejunte feito com materiais especiais terá uma durabilidade maior. Hoje em dia, as construções novas têm deixado muito a desejar com relação a essa qualidade que estamos falando”, lamenta.

Quando o assunto se trata da escolha de materiais de construção, a diversidade de marcas e de produtos disponíveis no mercado pode confundir quem não tem experiência no assunto. E devido aos altos custos que envolvem as obras, muitos ficam tentados a optar pelas alternativas mais baratas. Porém, o resultado pode surtir o efeito desejado e o barato pode sair muito caro.

Para evitar esse tipo de inconveniente, é importante ter a ajuda de um profissional para montar a lista de materiais. Outro passo importante é comprar os produtos de fornecedores de confiança, que trabalhem com materiais de qualidade, possuam compromisso de entrega e preços compatíveis com o mercado.

O síndico do Condomínio Comunidade da Barra dá a dica para os síndicos sem muita experiência em reformas: “Hoje em dia, a gente antes de fazer uma obra realiza uma pesquisa nas grandes lojas de materiais de construção e na internet para saber quais são os materiais mais modernos e adequados para cada caso. Vemos o custo/beneficio e o que é melhor, mais seguro e proveitoso para a obra. Inclusive, quando vou fazer uma manutenção, procuro trocar os materiais antigos por outros mais modernos e sofisticados que me dêem uma garantia maior”.

Responsabilidade
Os motivos para realizar a manutenção periódica no condomínio são muitos. E, se mesmo ela tendo sido feita, ocorrer algum acidente, causando dano a alguém, de acordo com a advogada Caroline Meireles Roque, do escritório Schneider Advogados Associados, a responsabilidade é do condomínio. “No caso de vento ou uma chuva muito forte causar problemas, a responsabilidade é do condomínio, independente de ter culpa ou não. Ele vai responder pelo dano estético, material, moral que a pessoa sofreu, por exemplo”, explica a advogada.

Contudo, há outra situação em que a responsabilidade passa a ser do síndico. Isso ocorre quando ele não cumpre com o seu dever e age com omissão, por exemplo, não levando o assunto da manutenção para ser debatido e aprovado em Assembleia e a reforma não é feita. De acordo com a advogada Caroline Meirelles Roque, nesse caso “o condomínio ou quem sofreu o dano pode entrar com uma ação judicial para responsabilizar o síndico, porque, em regra, o síndico não responde pessoalmente por coisas que acontecem no condomínio, salvo quando ele é omisso”, finaliza.


Síndico: o que você precisa saber sobre manutenção

- A cada 6 meses, cheque se o sistema de aterramento sofreu corrosão e se a chegada do fio terra nas unidades está em boas condições;

- Verifique se há aquecimento nos fios ou mau contato, que causam fuga de energia;

- Fique atento ao aparecimento de trincas, infiltrações ou vazamentos nas estruturas do condomínio,

- Verifique se esquadrias metálicas não estão corroídas.

 

Tabela de periodicidade de manutenção

O que? Como? Quando?
Estrutura

. Fundações

. Pilares

. Vigas

. Lajes

Inspeção e verificação de

possíveis fissuras, trincas,

rachaduras, ferragem

aparente, desníveis.

Semestral

 

. Telhados Limpeza

 

Bimestral
. Calhas e Condutores Inspeção, limpeza e reparo Mensal
. Revestimentos Inspeção, limpeza e reparo Semestral

 

. Blocos ou tijolos expostos Inspeção, limpeza e reparo Semestral
. Placas Inspeção, limpeza e reparo Semestral
Esquadrias

. Caixilhos de alumínio

. Caixilhos de Ferro

. Caixilhos de madeira

. Portas

. Vidros

Inspeção, limpeza e reparo. Anual
. Piso/revestimentos Verificação, limpeza e reparo Bimestral
. Rodapés Verificação e reparo Trimestral
. Pisos externos Verificação e reparo Bimestral
 

. Revestimentos Externos

Limpeza e/ pintura Semestral
. Revestimentos Internos Limpeza e/ pintura Anual
. Forros Limpeza, pintura e reparo Anual

. Pintura Interna

Retoque/nova pintura Anual
. Pintura Externa Retoque/nova pintura Bianual

 Texto: Vanessa Sol