Rio de Janeiro, 15 de novembro de 2016

Questão de quórum

Quem deve ser convidado para as assembleias condominiais? Como fazer essa convocação? Quais os quóruns mínimos para votação de cada tema? Saber as respostas para essas perguntas pode facilitar — e muito — a sua gestão. Continue lendo

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Aline Durães 

Nelas, vizinhos se encontram, discutem temas relevantes do condomínio e decidem o futuro da comunidade. Eleição de novo síndico, mudanças no regimento interno, reforma de fachada, obras nas áreas comuns, prestação de contas, previsão orçamentária. Todos os grandes assuntos passam pelas famosas assembleias condominiais. Ao síndico cabe o desafio não só de organizá-las, mas também o de atrair o maior número possível de condôminos para essas reuniões. O que, na maior parte das vezes, não é uma tarefa fácil.

Pesquisas apontam que cerca de 70% dos moradores não comparece às assembleias. Os motivos são os mais diversos e vão desde a dificuldade de o condômino conciliar dia e horário do evento com sua agenda pessoal até o cada vez mais frequente desinteresse do proprietário pelo cotidiano do ambiente condominial. Seja como for, a ausência dos moradores pode causar prejuízos sérios ao condomínio, já que alguns temas só podem ser votados e decididos se houver um número mínimo de participantes (Veja quadro ao final da matéria). “A questão se agrava nos chamados supercondomínios que possuem uma quantidade muito grande de unidades. Nesses prédios, quóruns que exigem unanimidade, como a mudança de destinação do edifício, por exemplo, são verdadeiras utopias. A falta de quórum acaba, por muitas vezes, impedindo a aprovação de temas relevantes para o condomínio. Muitos condomínios mais antigos permanecem com convenções obsoletas, com textos que contrariam até as normas previstas pelo Código Civil de 2002, o que traz, inclusive, problemas de ordem legal para o condomínio”, ressalta Renan Malta, consultor jurídico da Schneider Associados.

O poder da convocação

Para evitar os malefícios da falta de quórum e garantir o número mínimo de condôminos nas assembleias, é necessário o síndico atentar para alguns detalhes. O primeiro deles diz respeito à convocação. Esta, aliás, é uma responsabilidade do gestor prevista em lei: o artigo 1.354 do Código Civil Brasileiro é claro ao determinar que “a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”. E é dever do síndico providenciar para que a totalidade da comunidade condominial fique ciente da reunião.

A legislação não especifica o tempo de antecedência nem os moldes em que deve ser feita a convocatória da assembleia, mas especialistas sugerem ao síndico notificar por escrito o condômino sobre o evento, com, no mínimo, dez dias de antecedência. Para se resguardar, o gestor deve recolher a assinatura dos moradores, confirmando que todos eles foram efetivamente avisados, e afixar o comunicado em locais visíveis das áreas comuns do condomínio.

Outro ponto de atenção é a lista de assuntos a serem debatidos no encontro. O Código Civil não entra em detalhes sobre este ponto, mas é comum a anulação de assembleias que, em sua convocatória, simplificaram deliberações importantes sob um único tópico de “Assuntos Gerais”. A dica é descrever um a um os temas, em especial aqueles que tangenciem aumento de despesas, direitos dos condôminos ou possuam quórum definido pela lei. Sobre o quórum, uma ideia interessante é incluir no edital de convocação o número mínimo de condôminos para deliberação de cada item de pauta. Assim, os condôminos poderão ter noção do impacto de sua ausência na discussão de cada matéria.

Essa é a tática utilizada pelo síndico Paulo Monte, no Condomínio Galileu Galilei, com 144 unidades, na Freguesia. Na convocatória da assembleia, faz questão de destacar assuntos que envolvam o possível aumento da taxa condominial. “Isso atrai a atenção das pessoas”, garante o administrador que conseguiu, ao longo de dois anos de gestão, alavancar a participação das assembleias de seu condomínio de 5% para 20%. “No início, apenas 7 ou 8 pessoas compareciam. Hoje, são mais de 20”, conta o síndico.

Paulo destaca ainda dois outros pontos que contribuem para a ampliação de quórum nos encontros condominiais: o convite pessoal e a boa organização da assembleia. “Ao encontrar os condôminos, eu os lembro da assembleia e da importância de todos decidirmos juntos o futuro do condomínio. Além disso, tenho observado que a forma de estruturação da assembleia ajuda a trazer mais pessoas. Se você investe na preparação da reunião, se utiliza recursos visuais, como projetos e apresentações em Power Point e Excel, ela fica mais interessante, flui mais rápido e as pessoas participam mais”.

Quem vota?

Que todos devem ser convocados já ficou claro, mas e quanto ao direito de voto? Inadimplentes podem votar nas assembleias? E os inquilinos são autorizados a se pronunciar? Muitas são as dúvidas que acometem o gestor quando o assunto é a participação em assembleia condominial. A boa notícia é que há respaldo jurídico para essas questões. Ou seja, basta um pouco de informação para que o síndico consiga driblar o desconhecimento e cumpra a lei.

Os condôminos inadimplentes, por exemplo, passaram a sofrer sérias restrições com o Código Civil. Desde a promulgação da norma, em 2002, é possível proibir o mau pagador de participar e votar em assembleias. A penalidade só é suspensa caso o condômino tenha negociado o pagamento de sua dívida com o condomínio. “A impossibilidade de votar é inequívoca. Mas, por uma questão de segurança jurídica e a fim de salvaguardar garantias, inclusive, de ordem constitucional ao proprietário inadimplente, e evitar eventuais demandas indenizatórias em desfavor do condomínio, recomenda-se que seja permitido o comparecimento do condômino inadimplente, se ressalvado, entretanto, que o mesmo não terá direito a voto. Ainda assim, em algumas questões de grande relevância e que têm grande impacto no direito de propriedade, como por exemplo alteração de área comum, é possível oportunizar o direito de voto ao condômino inadimplente, até mesmo para evitar futuras arguições de nulidade”, explica o advogado Renan.

A legislação é menos clara em relação aos inquilinos, o que abre a diferentes interpretações. Uma vertente jurídica entende que a lei 4.591/64 permite a participação dos locatários especificamente em assembleias que tratam de assuntos ordinários, já que são eles os responsáveis pelos custos relacionados a esses temas. Outra vertente defende que o Código Civil anula a lei ao determinar que o inquilino somente pode votar se possuir uma procuração dada pelo proprietário do imóvel. Para Renan Malta, o síndico deve usar o bom senso: permitir a presença, com direito de voto apenas nos casos em que o inquilino apresentar autorização jurídica para isso. “Não há restrições acerca da representação, por procurador, em assembleia, desde que respeitado os poderes conferidos ao outorgado, podendo, esta ser para votar ou ser votado. O Código Civil determina que o instrumento procuratório deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos. A lei não exige que a procuração seja lavrada por instrumento público, podendo esta, portanto, ser particular, carecendo, inclusive, da necessidade de firma reconhecida. Há possibilidade, inclusive, de a procuração ser outorgada verbalmente, desde que o proprietário o faça de forma expressa perante o presidente da mesa”, esclarece Malta.