Rio de Janeiro, 15 de novembro de 2016

Artigo: Pedro Carsalade, da Abadi

Por que tanto o síndico quanto uma administradora de condomínios devem estar bem preparados? Continue lendo

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(*) Pedro Carsalade

Por que o candidato a síndico tem que se preparar para exercer essa função? Por que uma administradora precisa estar aparelhada para assessorar o síndico no dia-a-dia de suas obrigações? Afinal de contas, pagar e receber, orientar funcionários, parecem situações corriqueiras, que qualquer um poderia executar sem necessidade de muito conhecimento ou suporte.

Certamente, qualquer pessoa com plenos conhecimentos em finanças; Legislação Trabalhista, Tributária, Fiscal, Comercial e Penal; Contabilidade aplicada a Condomínio; Psicologia; Relacionamento Interpessoal, e que dispusesse de equipamentos, programas, material técnico e informativo sobre as constantes alterações nessas diversas áreas, e que, principalmente, dispusesse de tempo para se dedicar a estas e outras obrigações que o cargo de síndico requer, conseguiria desempenhar seu papel com sucesso.

A tarefa de administrar um condomínio é muito mais complexa do que se imagina, e as responsabilidades por eventuais equívocos em um recolhimento de tributo feito fora de época, ou com valores incorretos, podem significar prejuízos enormes para toda a coletividade. A cada dia que passa, o Poder Público vem criando regras e obrigações novas para os condomínios que, sem dúvida alguma, em muito pouco tempo, levarão os condomínios não mais a serem equiparados a uma empresa para determinados fins, mas serão efetivamente considerados “empresas”, com todos os seus ônus e obrigações, inclusive para os síndicos.

Hoje vivenciamos uma verdadeira “sopa de letrinhas” na administração condominial – PIS – COFINS – CSLL – PCMSO -PPRA – PPP – CAGED – E-SOCIAL –  e tantos outros, que se não entendidos corretamente, certamente trarão sérios problemas aos condomínios.

Sobre o  síndico são depositadas todas as expectativas dos condôminos e moradores. E seu desempenho na função poderá, inclusive, se refletir na valorização do patrimônio de cada um. Por isso, ele estará sempre sendo avaliado e cobrado pelo seu desempenho. Principalmente por eventuais falhas que possam trazer prejuízos imediatos ou futuros, isso sem falar em uma eventual imputação de responsabilidade tendo em vista a gravidade do fato.

Não restam dúvidas de que uma administradora facilita sobremaneira o trabalho do síndico. Ressaltamos, contudo, que é de extrema importância uma avaliação prévia e um constante acompanhamento de sua atividade. O papel das administradoras hoje consiste em prestar uma assessoria cada vez mais técnica aos condomínios. Sua escolha deve obedecer a certos critérios, independentemente de seu tamanho: ser uma empresa competente, atualizada, séria, com tradição no mercado, com uma visão profissional da atividade, com profissionais especializados para todas as áreas que a gestão envolve, e, muito importante, que esteja filiada e atuante junto às entidades representativas de classe.

Muito se fala, hoje em dia, em “Síndico Profissional”. Em primeiro lugar deve ficar claro que essa figura não é comtemplada pelo Código Civil no capítulo do CONDOMÍNIO EDILÍCIO. O que a Lei permite é que o síndico seja condômino ou pessoa física, ou jurídica, estranho ao condomínio, no caso de a Convenção do Condomínio autorizar. Ainda sobre o assunto, e ainda dependendo de autorização da Convenção de Condomínio esse síndico poderá ser remunerado.

Não existe formula mágica para a definição de como a administração interna do condomínio deverá ser formada. Cada caso é um caso. Evidentemente que no formato dos novos lançamentos pelas construtoras, popularmente chamados de “ Condomínios Clubes”, compostos de diversos blocos, muitas unidades autônomas e com fornecimento de diversos serviços à comunidade, o modelo tradicional de síndico possa deixar a desejar. Nesse caso, talvez seja necessária uma estrutura diferenciada, externa, com capacidade administrativa comprovada e equipe capacitada para gerir os diversos serviços e contratos, aliados a um Conselho Consultivo e Fiscal atuante que possa gerenciar melhor o Condomínio. Já em prédios menores, com poucos condôminos, um síndico proprietário possa zelar de forma mais eficaz o prédio. Afinal, o contato pessoal e o relacionamento interpessoal podem ajudar a solução de problemas e trazer maior interação entre os condôminos.

O fundamental é que, seja qual for a forma de administração escolhida pelos proprietários, o sucesso de qualquer edifício está diretamente ligado à escolha de uma equipe especializada, eficiente, profissional e isenta, síndico e administradora

(*) Pedro Carsalade é presidente do Conselho de Administração da ABADI – Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis.