Rio de Janeiro, 15 de março de 2016

O coração do Condomínio

Novas obrigações e responsabilidades tornaram mais complexa a tarefa de administrar condomínios. Mas uma coisa permanece igual: a importância da dedicação do gestor para o cotidiano e o futuro do condomínio Continue lendo

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Aline Durães

No próximo dia 23 de abril, comemora-se no Rio de Janeiro o Dia do Síndico, essa figura que mobiliza corações e mentes no condomínio e sem a qual tantos processos e rotinas da unidade não seriam possíveis. A data, que em outras cidades, como Brasília e São Paulo, é comemorada no dia 30 de novembro, foi criada em 1984, pelo então governador Leonel Brizola, para homenagear o gestor condominial e, ao mesmo tempo, lembrar à sociedade sua importância para a vida urbana e a cidade como um todo.

O síndico sempre foi crucial para a vida condominial. Ter uma pessoa dedicada aos assuntos administrativos, que gerisse funcionários e acompanhasse o pagamento de contas e fornecedores era requisito mínimo para que a unidade conseguisse seguir o dia a dia, prezando o conforto e o bem-estar da coletividade.

O síndico é um fruto da vida moderna. Está ligado à história dos condomínios, que se popularizam, em especial, com as grandes cidades e com os conglomerados urbanos. Registros históricos indicam, entretanto, que foi no Egito do século 30 a.C. que os homens passaram a residir em grupos, na tentativa de delimitar suas posses e diferenciá-las das posses dos outros. São os primórdios da cidade, local dos condomínios por excelência. Com o tempo, passaram a existir regras para controlar a convivência desses grupos e uma necessidade cada vez maior de figuras centrais que pudessem administrar essa convivência.

Mais recentemente, já no século XX, o desejo de segurança e conforto, somado à tentativa de otimizar o espaço urbano, levou à explosão do modelo do condomínio, que inclui a vida em espaço coletivo, fechado, protegido e bem administrado. Para ter uma ideia, atualmente, apenas na área metropolitana de São Paulo, há trinta mil condomínios verticais que abrigam cerca de cinco milhões de pessoas.

E onde há condomínios, existem também síndicos que, independentemente de seus perfis e estilos próprios de gestão, têm como missão principal garantir o funcionamento da unidade. Mas, em especial nos últimos anos, a função de síndico ficou ainda mais exigente e desafiadora. Isso ocorreu, principalmente, em função das mudanças em uma série de legislações que tangenciam o universo condominial e que transformaram os condomínios em verdadeiras empresas que, mesmo sem terem fins lucrativos que são obrigadas a seguirem as mesmas exigências de uma empresa comum. “Antes, como os condomínios não tinham a demanda de obrigações e responsabilidades atualmente existentes, o síndico não era tão exigido, bastando que tivesse tempo para se dedicar praticamente as rotinas internas de conservação e manutenção do prédio”, completa Alexandre Corrêa, vice-presidente de Assuntos Condominiais do Sindicato de Habitação do Rio de Janeiro (Secovi Rio). ”Na última década, entretanto, as unidades passaram a ter de reter e recolher uma série de impostos, como INSS, PIS/COFINS/CLSS, ISS de outro município, por exemplo. Passaram também a ter de lidar com a Receita federal por meio da apresentação anual da DIRF do Condomínio. Isso tudo gerou necessidade de um conhecimento técnico mais apurado por parte do gestor”, completa Fernando Schneider, diretor da APSA e vice-presidente da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi).

A mudança provocou uma necessidade maior de qualificação na gestão condominial. E trouxe ainda outro fenômeno: o crescimento das empresas síndicas. Cientes dos desafios do cargo e interessados em garantir o máximo de qualidade na gestão do condomínio, muitos moradores optam por contratar empresas para administrar suas unidades em vez de eleger um gestor entre seus vizinhos.

As vantagens são inúmeras. O condomínio passa a contar com um atendimento personalizado e exclusivo de profissionais que estão ali para resolver as pendências condominiais e, o melhor, são treinados e preparados para lidar com as mais diversas questões da unidade — mesmo aquelas mais complexas, como gestão de pessoas e rotinas trabalhistas, questões operacionais, financeiras, fiscais e legais.

Além disso, há um último — porém não menos importante — benefício: livra o condomínio da tensão causada pela escolha de um síndico morador. Sabe-se que, nem sempre, há na unidade condôminos realmente interessados no cargo, o que causa contratempos no processo de eleição. Poucos candidatos, dificuldades para compor o conselho consultivo, baixo comprometimento e dedicação aquém do desejável. Esses são alguns dos problemas que uma empresa síndica à frente do condomínio pode resolver.

Há de se ter um cuidado extra, entretanto, ao escolher a organização que cuidará da gestão condominial. É importante lembrar que a eleita será a nova síndica do condomínio, aquela que, segundo legislação de 2002, terá como atribuição representar, ativa e passivamente, o condomínio; defender os interesses comuns; e fazer cumprir a convenção, o regimento e as decisões condominiais obtidas em assembleia. Isso tudo sem descuidar da conservação das áreas comuns da unidade, do planejamento do orçamento anual do prédio e da — mais que necessária — prestação de contas. Ou seja, a responsabilidade é grande e, por isso o ideal é pesquisar bastante, optando por instituições que tenham experiência nas temáticas condominiais.

Além de experiência prévia, é importante também buscar empresas recomendadas. Conversar com síndicos e condôminos vizinhos em busca de indicações de empresas sérias pode poupar o condomínio de problemas sérios. Nessa busca, pode ser interessante também pesquisa a reputação da empresa em questão na Internet, conhecendo a opinião de quem já foi ou é cliente da companhia.

A preferência deve ser por empresas que dão garantias aos clientes. Algumas companhias, por exemplo, já trabalham em parceria com administradoras condominiais renomadas. Isso facilita o estabelecimento de um elo de confiança entre condôminos e empresa síndica, na medida em que esta última fica quase que chancelada pela administradora.

Nesse sentido, entendendo as necessidades do mercado da habitação, algumas administradoras condominiais expandiram seus serviços e, agora, são também síndicas. Na APSA, por exemplo, há o serviço no qual a administradora assume o cargo de síndica do condomínio, se responsabilizando por todos os aspectos da gestão condominial. O método de trabalho, que incorpora o amplo know-how da APSA no ramo condominial, envolve, entre outras coisas, o mapeamento prévio das principais características e necessidades da unidade e o foco na gestão financeira do condomínio. “Fica mais fácil fazer a gestão. Isso porque podemos otimizar processos e, dessa forma, reduzir custos. Quanto maior a carteira da administradora, maior economia para os condomínios, já que o poder de barganha com fornecedores, por exemplo, aumenta”, destaca Fernando Schneider.

Além disso, a nova realidade pautada por condomínios que sofrem cobranças — e sanções — como se fossem uma empresa, força as administradoras condominiais não só a diversificarem os serviços oferecidos, como também a aprimorarem aqueles que já fazem parte de seu portfólio. “A cada nova mudança na legislação, a administradora investe mais em tecnologia e treinamento técnico constante, afinal nossa responsabilidade como apoiadora do síndico também aumenta. Por isso, é tão importante ter uma administradora que trabalhe corretamente, que saiba aplicar a legislação e não deixe o condomínio e, consequentemente, o síndico vulnerável. A administradora certa fará toda a diferença.”, destaca Marcelo Eller, da APSA.

Espírito Empreendedor e Imparcialidade

Duas das características das empresas síndicas que vêm fazendo a diferença na gestão profissional do condomínio são o foco no empreendedorismo, o que facilita a viabilização dos projetos de melhoria das unidades, e a imparcialidade, traduzida como a capacidade de resolver problemas primando pela neutralidade nos assuntos dos condôminos. Essas, aliás, são qualidades que vêm sendo perseguidas também por síndicos moradores que representam um novo perfil de administrador que vem ganhando força nos condomínios brasileiros.

Algumas pesquisas já comprovam a alteração no perfil do síndico morador: 74% dos síndicos de condomínios residenciais na capital de São Paulo, por exemplo, têm entre 30 e 60 anos, de acordo com um estudo do Secovi SP, feito com 1.011 síndicos de condomínios residenciais e 160 síndicos de prédios comerciais. A mudança na faixa etária se explica também pelo fato de serem os jovens os responsáveis pela maior parte da compra de unidades em condomínio recém-lançados nas grandes cidades. Além disso, o relatório aponta maior índice de instrução entre os novos administradores: 50% deles têm curso superior e outros 10% fizeram pós-graduação, mestrado ou doutorado.

Para o novo perfil de gestão, seja ele representado por uma empresa especializada ou por um síndico morador mais arrojado, exercer o cargo apenas seguindo as atribuições legais do síndico não é suficiente. É preciso agregar à unidade, contribuir para a valorização do imóvel e bem comum. Eric Chagas representa bem esse novo momento dos condomínios brasileiros. Eleito para ficar à frente do Parque Visconde de Albuquerque, no Leblon, há pouco mais de dois anos, ele combina as tarefas condominiais com carreira, casamento e ainda arruma tempo para atividades físicas diárias. Formado em Administração de Empresas, aos 32 anos, é proprietário de uma corretora de imóveis e aplica os conhecimentos profissionais adquiridos em seu empreendimento na gestão do condomínio. Movido a desafios, aceitou administrar o Parque Visconde Albuquerque — mesmo depois dos conselhos de amigos e parentes que tentaram dissuadi-lo da decisão — para reverter o quadro preocupante da unidade à época. “Como ocorre em muitos condomínios da Zona Sul, o antigo do síndico era aposentado, com muito boa vontade, mas sem grandes conhecimentos de gestão. Assumi o condomínio com caixa negativo, sem fundo de reserva, pouco histórico de reajuste de cota e com alta demanda de serviços a serem realizados. Tive que conscientizar funcionários e mostrar aos moradores que custo baixo não significava que as coisas estavam bem. Pelo contrário”, conta Eric.

Victor Raposeiro, síndico do Nova Tijuca, com 16 unidades, há mais de dez anos, faz da imparcialidade o guia de sua gestão. Afirma que o condomínio em si não passou por grandes transformações ao longo deste período. “Em grande parte, melhorias de paisagismo”. Sua forma de gerir, entretanto, precisou se adaptar aos novos tempos. “De uns tempos para cá, procuro ser o mais profissional possível, cordial, mas sem muita intimidade, para evitar problemas de relacionamentos. Procuro estar sempre me informando, pelos meios acessíveis a qualquer leigo, mas também junto à administradora. Aprendi que é preciso equilíbrio emocional, pois temos de lidar com personalidades e cabeças variadas, sem titubear nas informações e sendo o mais profissional possível nos contatos. A proximidade de relacionamento entre vizinhos, se não tomar cuidado, pode acarretar problemas pessoais difíceis de reverter”, conta Victor.

Seja como for, a dedicação do síndico, seja ele morador ou empresa, continua sendo o motor principal para mover esse gigante chamado condomínio. Para o tijucano Victor Raposeiro, “um condomínio é um balão de ensaio de relacionamentos sociais, de responsabilidades, de visão de mundo, onde cada um traz a sua carga de informação, a partir da educação que recebeu. É um exercício da prática democrática”, pontua.

Na opinião de Eric Chagas, a principal motivação para ocupar o cargo é cuidar do próprio bem. “Ser síndico não é a melhor coisa do mundo. É uma tarefa desgastante, até ingrata, porque, por mais que você tente fazer pelo condomínio, o reconhecimento nem sempre vem. As reclamações, entretanto, sempre chegam. Mas, por outro lado, é uma possibilidade que você tem de tornar seu condomínio melhor, mais agradável. Como síndico, você tem a chance de cuidar do que é seu e valorizar seu patrimônio.  Embora nem todo mundo reconheça, eu fico feliz e satisfeito ao ver as melhorias que estão sendo feitas. Sei que estou fazendo bem para todo mundo, até para os insatisfeitos. É daí que vem minha motivação”, afirma.

“Quem cuida de um condomínio cuida de sonhos, de patrimônios, de projetos de vida. Temos na mão um dos bens mais preciosos das pessoas, que é o seu imóvel. Há que se ter compromisso e experiência para cumprir essa responsabilidade com talento”, conclui Fernando Schneider.