Rio de Janeiro, 31 de dezembro de 2015

Cada um no seu quadrado

Pivô de conflitos no condomínio, vagas de garagem exigem atenção e conhecimento das leis pelo síndico Continue lendo

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Gabriel Menezes

 

Quem é síndico, provavelmente já teve, está tendo ou ainda vai ter que resolver algum problema relacionado às vagas de garagem do condomínio. Por isso, é importante estar preparado para esse momento. Conhecer a legislação e ter jogo de cintura para evitar que a situação termine na justiça são pontos fundamentais, evitando, assim, mais dor de cabeça e possíveis despesas extras aos moradores.

Síndico profissional há 15 anos, Francisco Wellington é responsável por 20 condomínios administrados pela APSA, e já lidou com os mais variados tipos de problemas neste sentido. Segundo ele, entre as situações mais comuns estão os espaços delimitados menores do que os veículos e escrituras que estabelecem um número maior de vagas para cada morador do que a realidade do edifício.  “O problema é sempre pior em condomínios pequenos em que os moradores têm um poder aquisitivo mais alto e querem ter mais de dois ou três carros. Estou enfrentando uma situação, por exemplo, num prédio com seis apartamentos e cinco vagas de garagem. As escrituras estabelecem que cada apartamento tenha direito a duas vagas. Estamos estudando a possibilidade de resolver o imbróglio com uma obra ou a utilização de rampas móveis, que criariam vagas suspensas”, explica.

Em muitos casos assim, o problema acontece porque o edifício era um único imóvel, geralmente familiar que, com o passar dos anos, foi dividido e vendido, transformando-se num condomínio.

Wellington ressalta que não existe uma receita pronta para solucionar problemas relacionados a vagas de garagem, mas é essencial ter serenidade para ouvir caso a caso. “É preciso sempre conversar bastante. Se o morador estiver com a razão, por mais complicada que a situação seja, é dever do síndico encontrar uma maneira de ajudá-lo. Se não, é preciso tentar convencê-lo de que ele está errado e, em último caso, sugerir que ele busque os seus direitos na justiça”, aconselha.

Ele conta que sentiu na pele o outro lado da questão, quando enfrentou um problema relacionado a vagas de garagem no prédio em que mora. “Quando comprei o meu apartamento, a escritura dizia que eu tinha direito a duas vagas, mas, quando me mudei, vi que essas vagas não existiam. O que acontece é que o apartamento ficou fechado por anos e outros moradores acabaram utilizando esses espaços ociosos. Tudo foi resolvido na base da conversa durante uma assembléia. As vagas logo apareceram”, diz.

Vagas autônomas, determinadas e indeterminadas

As vagas de garagem do condomínio podem ser distribuídas de três formas: autônoma, determinada ou indeterminada. A primeira é o caso em que o morador possui escritura e matrícula própria, independente do imóvel. Ela pode ser vendida e comprada por outro morador de forma independente da unidade – desde que o condomínio ou a matrícula não tenham alguma regra que impeça isso. Nesse caso, a vaga possui taxas próprias de IPTU e condomínio.

Já a autônoma tem localização fixa conforme o contrato de compra e venda. O proprietário do apartamento tem o direito de uso sobre o espaço, de forma definitiva. “As vagas determinadas são as preferidas pela maioria dos moradores, pois sua localização fixa gera conforto e comodidade. As despesas de IPTU já constam na escritura e não podem ser vendidas separadamente”, afirma a advogada Tatiana Nascimento, especialista em Direito Imobiliário.

Já a vaga indeterminada é aquela distribuída por sorteios. O morador tem apenas o direito de usar o número de vagas atreladas ao apartamento, de modo que não existe local determinado. “Mesmo em dias atuais, com inúmeros condomínios cada vez mais modernos, esse tipo de vagas tem sido a mais usual, mesmo com maior rejeição pelos moradores. Os condomínios que funcionam no sistema de rodízio geralmente distribuem as vagas para os moradores num sorteio anual durante assembléia. Por isso, é de extrema importância participar dos encontros, seja proprietário ou locatário. É comum a prática de excluir aquele que não compareceu a assembléia, deixando para ele as sobras, ou seja, as piores vagas”, frisa Tatiana.

Segundo ela, não existe uma legislação específica sobre distribuição das vagas no condomínio, sejam elas fixas ou rotativas. Nesses casos, o problema deve ser resolvido diretamente com o síndico.

A polêmica prática de alugar as vagas para não moradores

Não é incomum encontrar situações de moradores que possuem vagas e, por não utilizá-las, resolvem alugá-las para pessoas de fora do condomínio para conseguir um complemento na renda. No entanto, o síndico precisa ficar atento: esta prática é proibida desde 2012, com a publicação da Lei 12.607. Negociações desse tipo só podem ser feitas se estiverem expressamente autorizadas pela convenção do condomínio.

Há 19 anos síndica do condomínio Van Conde Lage, na Glória, Odete Carneiro Pereira diz que a aprovação da lei foi a solução para uma série de problemas e prejuízos para o edifício. Com 160 apartamentos e 173 vagas de garagem, o prédio tinha 62 espaços utilizados por não moradores. “Eram pessoas que entravam e saíam e a gente não tinha a mínima noção de quem eram. Não havia um controle”, afirma.

Ela conta que a prática provocou uma série de transtornos. “Tivemos vários casos em que o motorista deu queixa na delegacia dizendo que o carro foi danificado na nossa garagem, mesmo a gente sabendo que não foi. Em todos os casos, o condomínio teve que arcar com o prejuízo. Além disso, tivemos um problema sério de um motorista que recusou a se identificar para o porteiro e ainda o ameaçou”, lembra Odete.

Segundo ela, ainda existem dois carros de não moradores sendo estacionados na garagem, pois as proprietárias, que já alugavam os espaços há anos, conseguiram liminares judiciais para continuar até o fim de seus contratos. “Assim que o contrato terminar, elas terão que sair”, vaticina a síndica.

 

Você sabia que…

- Condomínios pequenos, em que os moradores têm um poder aquisitivo mais alto, são mais suscetíveis a problemas relacionados a vagas de garagem;

- Problemas comuns são veículos maiores que as vagas projetadas e prédios em que as escrituras determinam um número maior de vagas para cada morador do que a realidade;

- As vagas de garagem do condomínio podem ser distribuídas de três formas: autônoma, determinada ou indeterminada;

- A indeterminada é a mais comum atualmente. Nesse caso, é feito um rodízio, geralmente a cada ano;

- A prática de alugar a vaga para não moradores é proibida por lei, a menos que seja expressamente autorizada pela convenção do condomínio.