Rio de Janeiro, 9 de julho de 2013

Morador problema

O que o síndico deve fazer quando as reclamações de alguns viram rotina e tomam grandes proporções Continue lendo

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Um vizinho que exagera no barulho de vez em quando. Uma pequena discussão entre moradores. Uma divergência de opiniões na Assembleia. Situações como estas já são normais para muitos síndicos, afinal, reclamação é um substantivo mais do que comum em condomínios. No entanto, quando as queixas se transformam em implicância e o que deveria acontecer raramente vira cotidiano, está na hora de tomar uma atitude.

O condomínio, assim como toda e qualquer estrutura social, reúne os mais diferentes tipos de pessoa, e, obviamente, opiniões divergentes e pequenos conflitos são inevitáveis, principalmente se levarmos em conta que os membros da sociedade contemporânea estão cada vez mais estressados e irritados. Mas como entender e administrar cada queixa, sem quebrar as normas da boa vizinhança? A resposta é muito simples: não existe regra, afinal, cada caso é diferente.

Episódios recentes como o do empresário de Santana do Parnaíba, em São Paulo, que matou os vizinhos a tiros por causa de barulhos e depois cometeu suicídio, mostram que todo condômino merece atenção especial, pois a vida num espaço comum impõe direitos e deveres e regulá-los da melhor forma não é nada fácil.

Que o diga o advogado e síndico do Condomínio Itacaré, localizado no Recreio dos Bandeirantes, Willian Norton. Gestor do prédio de 10 unidades há quatro anos e meio, ele já teve que lidar com um caso daqueles… Uma das moradoras tinha ao lado de sua vaga na garagem um contêiner de lixo. O prédio tomava todos os cuidados para que o odor ou o volume de dejetos não prejudicasse o carro, afinal, num espaço pequeno, não há como evitar situações assim. No entanto, inconformada, ela decidiu fazer justiça com as próprias mãos:

“A moradora dizia que o contêiner poderia arranhar o carro e vivia reclamando. No local, havia um corredor para passagem e uma demarcação no chão sinalizando o espaço – e com uma folga considerável, eu diria. Após dezenas de reclamações sobre o assunto, um belo dia, a lixeira misteriosamente sumiu! Prestamos queixa na delegacia e fomos obrigados a comprar uma nova. Enquanto isso, ela entrou na Justiça contra nós e chegou a alegar que a lixeira, de fato, teria arranhado o seu carro. Resultado: perdeu na primeira audiência. E para a nossa surpresa, descobrimos depois que a lixeira estava escondida no apartamento da moradora!”

Final da história: a queixosa perdeu a causa, recebeu uma multa do condomínio pelo sumiço da lixeira, precisou pagar uma nova, e acabou se mudando do prédio. A boa notícia é que, agora, os moradores contam com uma lixeira “extra” para a coleta de materiais recicláveis.

Apesar da dor de cabeça que o episódio causou na época, Willian se mostra bem humorado ao falar do assunto. Segundo ele, esse é um dos segredos para lidar com condôminos problemáticos. “Discutir, ofender e bater boca não são tarefas que cabem ao síndico. Apenas temos que seguir o regulamento interno do prédio e, claro, notificar mudanças com muita antecedência. A minha sorte é que não tenho piscina e nem playground. Isso gera uma confusão…”, brinca.

O advogado Douglas Pimenta, da Schneider Associados, comenta que, muitas vezes, os regulamentos internos dos condomínios não estão preparados para os problemas modernos: “a vida em condomínio nos impõe direitos e deveres para a preservação da boa convivência e do respeito às partes comuns. E quem regula isso é a convenção e o regulamento interno. Daí a importância de eles estarem atualizados. Observamos que, muitas vezes, as normas não acompanham as mudanças sociais, gerando problemas na regulação de certos conflitos, pois as normas antigas não fizeram previsão dos problemas de hoje”, comenta.

Especialista em Direito Imobiliário, Douglas observa que as causas mais comuns de desentendimentos sérios nos prédios são as proibições de animais, vizinhos barulhentos, condôminos inadimplentes, problemas que envolvem as garagens – como o já citado -, além de brigas entre vizinhos. “Reforço que em todos esses casos, o síndico deve administrar respeitando o regulamento interno e a convenção do condomínio, intervindo somente no necessário. Dessa forma, ele estará amparado nas decisões a serem tomadas, bem como nas eventuais punições a serem aplicadas”, afirma.

Quem também já viveu na pele um caso difícil foi o síndico Joaquim Alves de Souza, do Grajaú Palace. Ele cita a história de um morador que reclamava tanto nas Assembleias, a ponto de espantar a presença dos outros condôminos, que acabavam ficando exaltados e estressados. O ‘problemático’ chegava a espalhar notificações em seu nome e cartas anônimas. “Atualmente, os problemas mais recorrentes são relacionados ao uso das vagas na garagem, aluguel e empréstimo da vaga para outras pessoas”, diz.

Segundo ele, o assunto foi resolvido de acordo com as regras da convenção, mas há sempre uma pressão para que normas já criadas sejam quebradas ou modificadas em Assembleia para benefício individual. “O meu papel é entender as queixas, mas nem sempre elas tem fundamento e acabam atrapalhando a rotina básica no prédio”, afirma o síndico, que até cogitou acionar a Justiça em alguns casos, mas tem esperanças de que não precise passar por isso. “Se o morador paga seu condomínio, independentemente de ser proprietário, inquilino ou síndico, ele possui os mesmos direitos. E é obrigação de todos zelar pela boa convivência”, revela Joaquim, que procura não se envolver em questões pessoais dos moradores.

A dica que o profissional deixa para outros síndicos é a prevenção: “é necessário muita conversa, mas sem impor. O síndico deve justificar através de documentos oficiais e votação democrática. Obras, por exemplo, são sempre muito desgastantes e o trabalho também é preventivo. Deve ser combinado com os moradores antes e sempre com cuidado e atenção de quem faz a reforma, para respeitar os horários e os níveis de ruído”.

Já para o advogado Douglas Pimenta, o grande segredo para lidar com o morador problema é o bom senso. “Sabemos das dificuldades de viver em sociedade, porém, devemos agir de maneira racional, equilibrada, empática e buscando sempre um ambiente saudável de convivência. Nesse sentido, atividades de interação e um convívio amistoso entre os condôminos são essenciais”, conclui.

 

Dicas para o síndico lidar com situações difíceis

> O síndico pode ter uma conversa amigável com o condômino que possui um grande histórico de reclamações sem as devidas comprovações, visando conscientizá-lo de sua postura inadequada ou desagregadora;

> O síndico nunca deve restringir o direito do condômino de relatar as suas insatisfações, desde que com fundamentos. Afinal de contas, é um direito efetuar suas reclamações, e estas devem ser averiguadas sempre;

> A forma adequada para essa intervenção deve ser bem observada. Se as reclamações não são comprovadas e o condômino persiste com as queixas, abusando do seu direito, entendemos que o síndico pode optar por uma via conciliatória, através de uma conversa amigável, a advertência e se estiver previsto nas normas internas do condomínio, uma multa;

> É importante lembrar que a aplicação de multa nesses casos deve estar fundamentada na legislação interna do condomínio;

> As tentativas amigáveis de solução do conflito devem estar bem documentadas, sob pena de caracterizar uma violação do condomínio ao direito do condômino de denunciar infrações às normas de convivência.
(Dicas de Douglas Pimenta, da Schneider Associados)

 

Texto: Mario Camelo