Rio de Janeiro, 30 de janeiro de 2013

Chama o síndico!

Saiba quais são as responsabilidades, principais problemas, direitos e deveres de todo administrador de condomínios
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Conhecido como “o síndico do Brasil”, o célebre Tim Maia invocava-se toda vez que chegava em seu prédio, no Recreio dos Bandeirantes, e se deparava com uma escada trancando a passagem da portaria. Irritado, o cantor reclamava. Sem obter solução, decidiu candidatar-se ao cargo de síndico, e, para surpresa de todos, foi eleito. A história veio à tona graças à canção “W Brasil (Chama o síndico)”, composta por Jorge Benjor, que estourou nas pistas de dança nos anos 1980 e deu o título ao cantor. Como diz o refrão da música, chamar o síndico é a primeira ideia que surge na cabeça de qualquer morador de um condomínio ao menor sinal de um problema. No entanto, tornar-se o síndico é uma responsabilidade que poucos assumem.

No momento em que é eleito, o síndico se apropria de toda a responsabilidade civil e penal pela sua administração e por qualquer dano causado aos moradores e a terceiros nas imediações do prédio. Além disso, é ele quem vai resolver problemas com condôminos inadimplentes, administração das contas, organização de assembleias, emissão de comunicados… A lista de tarefas é imensa e quase interminável. Casos emblemáticos como o do Edifício Liberdade, na Cinelândia, que, em janeiro de 2012, desabou deixando 17 mortos e cinco desaparecidos elucidam o grande peso da administração de um condomínio. O síndico do prédio foi indiciado, junto com outras quatro pessoas, e apontado como o principal responsável pelo acidente.

Além das obrigações legais, uma das principais tarefas – e também uma das mais difíceis – é administrar pequenos conflitos entre moradores e resolver os pepinos inesperados, que, por mais comuns que sejam, sempre rendem aquela dor de cabeça. No Brasil, ao todo, 16 milhões de pessoas vivem em condomínios, e a convivência forçada não é nada fácil. Manter a harmonia entre pessoas tão diferentes é muito complicado. Portanto, mais do que uma tarefa, ser síndico é também um verdadeiro desafio.

Profissional ou voluntário, experiente ou marinheiro de primeira viagem. Exercer a sindicância é uma função que traz consigo a influência sobre uma comunidade de moradores, o peso das ações, e claro, suas consequências. A advogada e administradora Henriette Krutman conhece bem a importância de suas decisões. Síndica do Condomínio Augusto Cesar Cantinho, de 98 unidades, em Botafogo, ela assumiu o cargo em janeiro de 2007, pois achava que o prédio “precisava de um choque de gestão”. Premiada pelo Secovi Rio em 2009 na categoria Gestão do Síndico, Henriette fez a troca de um sistema antigo de caldeiras por placas de captação de calor para o aquecimento da água, tornando o prédio pioneiro em projetos deste tipo no Rio de Janeiro. Além disso, a advogada elaborou um plano de apoio aos moradores idosos e portadores de necessidades especiais, que representam 18% dos condôminos. Promoveu também a capacitação dos cinco porteiros por meio do curso Porteiro Amigo do Idoso, e elaborou um cadastro para emergências médicas, com ficha de monitoramento dos moradores que vivem sozinhos, entre outras ações.

“Quando assumi, o condomínio estava com déficit de caixa e sérios problemas nas instalações elétricas, hidráulicas e no sistema central de aquecimento da água. Ou seja, sem dinheiro, pagando juros sobre saldo devedor e com obras emergenciais a serem executadas”, revela Henriette, que, hoje, cita o que considera a maior desvantagem da função: “lidar com – alguns poucos – moradores que não primam pela civilidade no trato interpessoal”. A resposta é quase unanimidade entre os síndicos quando o assunto é o lado ruim do trabalho: a dificuldade nas relações interpessoais entre condôminos. “Nestas horas, é preciso assumir o papel de mediador de conflitos”, afirma ela.

Se para o síndico voluntário o trabalho já é complicado – pois é preciso conciliar a administração do prédio com as obrigações pessoais -, para os profissionais a responsabilidade é ainda maior. Síndico profissional desde 2009, quando foi convidado pela equipe do Celebrity Icaraí para assumir o comando do edifício, o administrador João Ferraz não se arrepende nem um pouco de ter aceitado o convite. Hoje, ele é um dos coordenadores do projeto Gestão Total da APSA e administra quatro condomínios, como o Verdino, em Niterói; o Quartier Carioca, no Catete; e o Parque das Águas Empresarial,em São Gonçalo.“Trabalho na área imobiliária há 27 anos, então, não senti tantas dificuldades”, explica ele.

Ferraz afirma que o síndico profissional precisa estar preparado para cobranças muito maiores, já que é um gestor contratado. “A grande tendência do mercado é optar por profissionais gestores. Administrar um prédio é como cuidar de uma pequena prefeitura. Basicamente, resume-se a resolver problemas o tempo inteiro. E além das cobranças burocráticas, é preciso saber lidar com os imprevistos e conflitos entre moradores. Já enfrentei situações como uma discussão boba entre condôminos até suicídios nas dependências do edifício. É bem complicado. Acho que o grande desafio é unir todas estas características”, completa ele, que afirma que, com tanta dor de cabeça, o síndico acaba se tornando um profissional completo. “Você lida com todo o tipo de pessoa no dia a dia, então, acaba absorvendo experiências e conhecimentos de diferentes áreas. Isso te torna um produto interessante, como pessoa e profissional”.

Trabalho conjunto
À primeira vista, ser síndico pode parecer uma tarefa solitária. No entanto, ter uma boa equipe de funcionários, um Conselho Fiscal com membros atuantes, e um bom subsíndico – que assume na ausência do titular – são alguns dos segredos para aliviar o peso de tanta responsabilidade. A publicitária Daniela Costa trabalha cerca de 10 ou 12 horas por dia como gerente de Marketing, e, há dois anos, desde que se mudou para o Condomínio Maison Brasil, no Recreio, acumulou outra função: ser síndica.

“Recebemos o prédio da construtora sem qualquer tipo de informação ou orientação. Aos poucos, quando os primeiros moradores começaram a mudar, também vieram os problemas: necessidade de obras, contratação de funcionários, erros da administradora… E ninguém queria assumir o cargo. A situação foi ficando insustentável. Diante disso, me candidatei, e, para a minha sorte, encontrei uma subsíndica incrível”, conta ela, referindo-se à policial Pérola Regina Garcia, com quem divide as responsabilidades do Maison Brasil. “Estamos juntas nessa verdadeira batalha. Ser síndico é como ganhar um filho. A responsabilidade é tremenda. Se acontece um incêndio e a manutenção dos extintores não está em dia, você é indiciado. Se, durante uma obra, acontece um acidente, a culpa também é do síndico. É uma carga muito pesada. Nem todo morador assume isso, portanto, também é preciso ter espírito de liderança e muita coragem para arcar com estas responsabilidades”, assume Daniela.

Entre as principais responsabilidades de todo síndico estão elaborar o orçamento anual do condomínio; representar o condomínio em situações externas ao mesmo; cobrar multas e orçar despesas; convocar e presidir a assembleia mensal dos condôminos; levar ao conhecimento dos moradores o regimento interno e as convenções do condomínio; prestar contas aos condôminos, etc. Além disso, outras atividades vão surgindo ao longo do dia e do mandato. Problemas com barulho, animais, iluminação, obras e infraestrutura básica são algumas das responsabilidades que estão agregadas às competências do profissional.

O humorista Marcelo Madureira, que já foi síndico do prédio no qual reside, afirma que a principal qualidade de um síndico é a paciência: “no elevador, na garagem, no corredor… Em qualquer lugar você acaba escutando alguma reclamação. Ser síndico é um exercício de paciência”, diz ele, que revela sempre ter usado o humor para lidar com a função: “Eu sempre fui redator de humor. O humor é um veículo muito bom para convencer as pessoas e acho que ele ajuda na hora de colocar as sugestões, os direitos e os deveres”, afirma.

Assim como Marcelo Madureira, Vera Lúcia Teixeira, síndica do Condomínio Aloha, administrado pela Apsa, também precisou ser muito paciente, afinal, administra 220 unidades há cinco anos. “Eu sempre estive envolvida na administração do prédio com a síndica anterior. Fazia este trabalho desde 2003. Quando ela me comunicou que ia deixar o posto e sugeriu a minha candidatura, pensei que seria fácil, afinal, já sabia lidar com aquelas tarefas. Eu estava completamente enganada. No início fiquei bastante assustada, pois vi que a responsabilidade era enorme. É um fardo muito pesado, afinal, o Aloha é um prédio com mais de 20 anos, próximo ao mar, e sempre acontece um inconveniente ou uma necessidade de obra. No entanto, ver o seu trabalho render e a maior parte dos moradores satisfeita faz com que se tenha forças para continuar”, diz ela, que completa: “durante os meus cinco anos como síndica minha vida mudou. Meu telefone não para um segundo, fico 24 horas por dia voltada para o trabalho no prédio. Mas, com o tempo peguei o ritmo. Hoje, por exemplo, não tomo nenhuma decisão sem consultar os advogados do edifício, implementei coleta seletiva, recuperei as varandas, fiz obras nas piscinas, ampliei as academias… A minha casa também é aqui e gosto de cuidar dela”.

Marinheiro de primeira viagem
Ser síndico é assumir responsabilidades e comprometer boa parte de seu tempo livre, disto não há dúvidas. O militar Bruno Moraes, síndico do Condomínio Nova Veneza, administrado pela Apsa, sabia disso quando assumiu o posto em agosto de 2012. Antes de candidatar-se, pediu permissão à família, pois sabia que sua rotina ia mudar. Membro participativo da administração do prédio, ele quis ser síndico após identificar irregularidades na administração anterior. Pensou em melhorias, e, dois meses depois, conseguiu tirar as contas do condomínio do vermelho.

“Não tive grandes surpresas em relação à administração. Sempre fui um morador muito ativo e interessado no trabalho do síndico, então, sabia como seriam as coisas. A minha única surpresa foi quando vi que as finanças não estavam boas, mas conseguimos reverter o quadro”, relata ele, que completa: “A vantagem de ser síndico é estar ciente de tudo o que acontece no prédio e trabalhar para o melhor. A desvantagem é que demanda tempo e muita dor de cabeça”, diz.

O Nova Veneza é um condomínio de casas, o que, segundo Moraes, é um fator bem positivo: “A vantagem é que você não tem vizinho do lado, em cima e em baixo. Isso evita uma quantidade enorme de conflitos. Nas demais tarefas, é tudo bem parecido”, afirma.

Mais do que um simples vizinho, o síndico é um profissional que está sempre disposto a ajudar. Voluntário ou profissional, a função requer bom senso, jogo de cintura, paciência e principalmente conhecimento multidisciplinar das atividades condominiais. Estar no cargo significa dizer que cabe a este representante eleito zelar pela qualidade de vida do condomínio, sem extrapolar as atribuições previstas no Código Civil e na Convenção Condominial. Embora seja dotado de poderes executivos, com condições de tomar decisões importantes pelo prédio, o síndico também pode ser substituído a qualquer momento, da mesma forma que foi eleito, por uma assembleia convocada especificamente para esse fim.

“Síndico é igual a juiz de futebol, dificilmente agrada a todo mundo, mas alguém precisa assumir a função, que deve ser exercida da melhor maneira possível, com transparência e honestidade”, conclui Moraes.

 

Competências do síndico de acordo com o artigo 1.348 do Código Civil:

> convocar a assembleia dos condôminos;

> representar ativa e/ou passivamente o condomínio em juízo ou fora dele nos atos necessários à defesa dos interesses comuns;

> informar à assembleia a existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio;

> fazer valer e cumprir a Convenção, o Regulamento Interno e as determinações da assembleia;

> elaborar orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

> cobrar dos condôminos o pagamento das cotas, bem como impor e cobrar multas devidas;

> realizar o seguro da edificação;

> prestar contas à assembleia anualmente e quando for exigido;

> conservar e guardar as partes comuns;

> zelar pela prestação dos serviços que interessem aos condôminos.