Rio de Janeiro, 11 de março de 2013

Assembleias

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Qual a diferença entre Assembléias Ordinárias e Extraordinárias?
Há poucas diferenças entre elas. No entanto, as Assembléias Ordinárias, obrigatoriamente, deverão ser convocadas a cada ano e deverão versar sobre a apresentação e aprovação, ou não, do orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas do síndico. Também estão relacionadas à eleição do síndico, sendo certo que todos os demais itens poderão ser deliberados tanto em Assembléia Ordinária quanto em Assembléia Extraordinária. Esta segunda, no entanto,  poderá ser convocada a qualquer tempo e é mais utilizada quando existirem assuntos relevantes a ser decididos no condomínio, mas que, por algum motivo, ainda não estejam totalmente delimitados.

Existe alguma lei que oriente sobre a realização das Assembléias Extraordinárias?
Todas as orientações referentes às Assembléias estão previstas no Código Civil, mais precisamente nos artigos1.347 a1.356, assim como na Lei 4.591 de 1968, sendo estas as orientações básicas. O legislador procurou deixar o assunto bastante aberto tendo em vista as inúmeras possibilidades que podem estar contidas em uma Assembléia, devendo a Convenção regular o que for melhor em cada condomínio.

Quem pode convocar uma Assembléia Extraordinária?
As Assembléias devem ser convocadas pelo síndico, conforme previsão dos artigos 1348, inciso 1º e 1.350 ambos do Código Civil, podendo também ser convocada por ¼ dos condôminos caso o síndico não a convoque. No caso de a Assembléia ainda assim não se reunir, ela poderá ser decidida pelo Juiz a requerimento de qualquer condômino, conforme previsto no parágrafo 2º do artigo 1.350 do Código Civil.

Há a necessidade de alguma autorização (do Conselho ou de condôminos) para convocá-la?
Não existe qualquer necessidade de autorização, seja do Conselho ou dos demais condôminos, para se convocar uma Assembléia.

Quem é chamado?
Por força do artigo 1.354 do Código Civil todos os condôminos deverão ser convocados para a Assembleia.

Quantos condôminos devem estar presentes para que ela tenha validade?
Salvo nos casos em que a Lei, ou a Convenção do Condomínio, prevêem quorum especial, não existe quorum estipulado para se deliberar em Assembléia. Devendo ser observadas apenas as regras contidas nos artigos 1.352 e 1.353 do Código Civil, que estipulam que para a deliberação em primeira convocação deverá estar presente pelo menos metade das frações ideais do condomínio, e em segunda convocação poderá ser deliberada por maioria dos votos dos presentes.

Se um condômino não puder comparecer, ele pode indicar alguém para representá-lo?
Sim, caso o condômino não possa comparecer à Assembleia ele poderá indicar alguém para representá-lo. Podendo ser qualquer pessoa, mas devendo estar munida de procuração a qual deverá conter poderes específicos para o representante participar e deliberar em Assembleias.

Com quanto tempo de antecedência ela deve ser marcada? E se nem todos os condôminos interessados puderem comparecer, qual a melhor solução?
A princípio, a lei é omissa quanto ao prazo necessário para a convocação de uma Assembléia, devendo então ser observado, quando existir, o prazo previsto na Convenção do condomínio. Isto ocorre porque existem assuntos que são de extrema urgência e não podem esperar por um longo prazo para que seja deliberado. Porém, devido ao fato de que todos os condôminos devem ser devidamente convocados para comparecer à assembléia, entendo que um prazo de 10 (dez) dias é suficiente para que se cumpra esta determinação. Já no caso em que algum condômino interessado não possa comparecer à Assembleia a melhor solução é que o mesmo envie um representante, munido com a devida procuração, a fim de que este delibere e defenda os seus interesses.

Como o síndico deve fazer a convocação para a Assembléia? Cartas? Circulares?
Em primeiro lugar, o síndico deverá observar a forma prevista na Convenção do condomínio. A legislação, por sua vez, não estipula de que forma deverá ser convocada uma Assembleia, porém, quando a Convenção também for omissa, e visando maior segurança quanto à convocação de todos os condôminos, entendo que a melhor forma deverá ser por meio de circulares e avisos que deverão estar fixados nas áreas de maior circulação do condomínio. Ao mesmo tempo, todos os condôminos deverão assinar um protocolo de convocação,  visando comprovar a ciência de todos.

No caso de existir condôminos que não residam no condomínio ou que se recusem a assinar o livro de protocolo, que lhes sejam então enviadas cartas, com aviso de recebimento, AR, ou até mesmo telegramas visando também evitar que venham alegar que não foram convocados.

Pode-se fazer uma Assembleia Extraordinária sem a autorização do síndico? Em que tipo de situação isso costuma acontecer?
Sim, é possível a realização de uma Assembleia que não seja convocada pelo síndico.

Este tipo de convocação é comum quando o síndico é omisso e deixa de convocar a Assembléia Ordinária, ou então quando existir algum assunto de extrema relevância e que o síndico não esteja disposto a convocar uma Assembleia para deliberar sobre o mesmo.

O que o síndico deve fazer no caso de ser convocada uma Assembleia à sua revelia? Como ele deve agir?
O síndico, a princípio, não poderá impedir a deliberação da Assembleia, porém deverá verificar se foram cumpridas todas as exigências necessárias para a convocação da mesma, principalmente quanto a convocação de todos os condôminos, devendo participar da mesma conforme uma Assembleia por ele convocada.

Um síndico novo pode ser eleito nessas circunstâncias?
Sim. No caso de se convocar uma Assembleia Ordinária, onde já existe a deliberação para tanto, ou então no caso de ser convocada uma Assembleia que venha a deliberar justamente sobre a destituição e eleição de novo síndico face a alguma irregularidade que os condôminos entendam que ele tenha cometido.

Você poderia narrar alguma experiência mais difícil que tenha acompanhado em alguma dessas Assembléias Extraordinárias?
Um dos casos mais difíceis que acompanhei foi representando um condômino. Passou-se quando o condomínio resolveu, sem qualquer observância à legislação e principalmente à Convenção do condomínio, modificar a forma de cobrança e do rateio das cotas condominiais que já estavam consolidadas e também eram cobradas por unidade autônoma há mais de trinta anos. O condomínio tinha a intenção de mudar por meio de Assembleia Extraordinária, que sequer tinha o número de condôminos necessários para deliberar. O fato mais inusitado foi o do condomínio, em tom de ameaça e até de deboche, sugerir que eu não me aprofundasse muito no assunto pois, após fechada a porta do local onde iria ocorrer a Assembléia a lei ali não prevalecia e nem tinha qualquer validade, valendo apenas aquilo o que o condomínio entendia que seria correto. Por fim, consegui reverter a situação, demonstrando a todos os presentes que a lei deve prevalecer fazendo com que o assunto fosse deliberado em outro momento.

As decisões de uma Assembleia Extraordinária podem ser anuladas? Em que casos isso pode acontecer?
As decisões de qualquer Assembleia podem ser anuladas. No entanto, a anulação de uma Assembleia somente poderá ocorrer através de uma nova Assembleia, convocada especificamente para este fim, ou por meio da competente ação judicial, na qual o juiz tem que decidir pela anulação ou pela manutenção da mesma. Normalmente isto ocorre nos casos em que não é observada a forma de convocação da Assembleia ou quando a decisão for contrária à lei, contrária à Convenção do condomínio ou então quando o assunto tiver que ser decidido por quorum especial e o mesmo não for observado.

Qual a importância das Assembléias Extraordinárias para a gestão do síndico?
Elas são muito importantes, pois todas as decisões são tomadas conforme a vontade do condomínio, principalmente nos assuntos de maior relevância para o mesmo.

Podemos dizer que, quanto mais democrático o síndico for, mais Assembléias desse tipo serão convocadas? Por que?
Sim, normalmente quanto mais democrático o síndico mais Assembleias poderão ser convocadas.  Normalmente isso ocorre porque um síndico muito democrático, muitas vezes, visando atender a todos os anseios dos condôminos irá colocar em pauta todos os assuntos que lhes forem apresentados para que não exista qualquer tipo de controvérsia quanto a sua administração. E também visando evitar que alguns condôminos venham a alegar que o mesmo não está se preocupando quanto aos assuntos do condomínio não lhes dando a devida atenção que entendem merecer.

Se Assembleia não tem quorum suficiente, como o síndico deve proceder?
O síndico poderá marcar nova Assembleia para deliberar sobre o mesmo tema, onde, neste sentido, ele deverá exercer um grande poder de persuasão perante os demais condôminos,  devendo então demonstrar a todos a importância desta deliberação a fim de que os mesmos compareçam. Se ainda assim o síndico não conseguir o quorum exigido, e o assunto for de extrema relevância, ele poderá interpor uma ação judicial para que o Juiz então supra a falta do quorum necessário. E com base na documentação que lhe for apresentada decida sobre a aprovação, ou não, do tema.

Quais as dicas para o síndico conduzir a Assembléia Extraordinária? O que ele deve fazer para facilitar a deliberação?
Para que uma Assembléia possa ser conduzida com harmonia, coisa que não é fácil, é necessário que se estipule a forma de manifestação dos condôminos, evitando atropelos ou interrupções quando alguém estiver expondo seus entendimentos e advertindo aqueles que vierem a extrapolar o seu direito de expor sua opinião, ou que esteja por atrapalhar aquele o qual está se manifestando, estando este controle a cargo do presidente da Assembleia.

Outra dica muito importante é a de se evitar que, após discutido e votado um determinado item, que se fique a todo momento retornando ao mesmo. Isso faz com que nunca se consiga avançar para outro item, devendo então o presidente da Assembleia encerrar o assunto e imediatamente passar ao item seguinte. (Nota-se que é de extrema importância a imediata votação sobre o item que está sendo discutido naquele momento, não deixando a a votação de todos os itens somente ao final da Assembleia, o que sempre gera novos embates). Muito importante também é que sejam evitadas pautas muito extensas, o que sempre gera grandes transtornos. Outro problema bastante comum é a abordagem de itens gerais, onde normalmente nada se resolve e ainda é capaz de render mais polêmicas.

 (*) Jorge Luiz Vaz Lobato é advogado do escritório Schneider Advogados Associados.