Rio de Janeiro, 27 de julho de 2016

Quando a beleza exterior importa… e muito

Alterações na fachada do condomínio podem trazer dores de cabeça para o síndico Continue lendo

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Gabriel Menezes

Quando se tornou síndico do seu condomínio, Carlos (que não se chama Carlos, mas prefere preservar a sua identidade) deparou-se com um problema sério: uma obra no apartamento de cobertura que alterou a fachada do prédio. O caso foi levado à Assembleia e os donos do imóvel alegaram que tinham a autorização da prefeitura para a reforma, mas se negavam a apresentar os documentos. “Eles não apresentavam a documentação relativa à execução e às licenças da prefeitura. Fazendo uma consulta no município, descobrimos que a permissão realmente havia sido pedida, mas os documentos sumiram e ninguém soube dar uma informação concreta. Virou uma confusão”, conta o síndico.

A partir de então, eles decidiram – mais uma vez em Assembleia – contratar um perito técnico para dar um parecer, que acabou sendo negativo. Sem uma solução amigável, o condomínio entrou na justiça contra os moradores da cobertura exigindo que eles restaurassem a fachada original.  “Já estamos em instâncias superiores, sempre com ganho de causa pelo condomínio. Inclusive, foi feito um novo laudo técnico solicitado pelo juiz da causa e, mais uma vez, ficou constatada a alteração indevida da fachada. Atualmente, os proprietários estão sendo intimados a restaurarem a fachada”, destaca Carlos, ressaltando que chegou até mesmo a sofrer ameaças por conta da situação.

Episódios como esse podem parecer isolados, mas ocorrem com frequência e, por mais que cada caso seja um caso, todos têm algo em comum: trazem muita dor de cabeça para o síndico. Por isso, é preciso estar por dentro da legislação e evitar que o possível problema apareça o mais cedo possível.

A advogada Elisa Cabral, especialista em Direito Imobiliário da Schneider Advogados Associados, afirma que casos envolvendo alteração de fachada são comuns na justiça. O desconhecimento é um dos grandes motivadores da questão. “O art. 1.336, III do Código Civil proíbe o condômino de alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. Caso ele queira fazer isso, deve convocar uma Assembleia para que a questão seja discutida. Não há previsão expressa em lei acerca do quórum necessário para aprovação da alteração da fachada. Todavia, a jurisprudência tem fixado como sendo necessária a unanimidade dos condôminos”, destaca Elisa.

Em casos em que a obra já tenha sido feita ou esteja em andamento, a orientação da advogada é que o síndico sempre busque resolver de uma forma amigável antes de levar o caso à justiça. “Inicialmente, o recomendado é que se notifique o condômino para que desfaça a alteração de maneira que a fachada retorne ao estado original. É uma prática que se mostra eficaz”, explica.

A polêmica das telas de proteção

O Artigo 1336, do Código Civil, estabelece que é dever do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas do edifício. No entanto, não há nenhuma resolução que aborde especificamente o uso de telas de proteção, um item que se popularizou nos últimos anos para garantir a segurança de crianças e animais em apartamentos. Boa parte dos juristas entende, no entanto, que a segurança está acima da beleza.

Para a advogada Elisa Cabral, a simples colocação de tela de proteção não representa alteração da fachada, mas é preciso haver algumas discussões. “Visando evitar eventuais celeumas acerca do modelo utilizado, recomenda-se que o padrão seja pré-estipulado em Assembleia”, frisa.

Manutenção especializada é essencial

A fachada do condomínio também se tornou motivo de dor de cabeça para a servidora pública Maria da Graça Campos, que foi síndica entre 2011 e 2013. Neste caso, o problema não foi a alteração, mas a falta de manutenção. “O prédio tem mais de 30 anos e não há nenhuma edificação dos lados, que o deixou muito vulnerável ao sol e à chuva. Com isso, o emboço começou a cair por conta de infiltração. A prefeitura notificou o condomínio de que, se uma solução não fosse tomada, seríamos multados”, conta Maria da Graça.

A partir de então, antes de iniciar os reparos, ela pediu que cinco empresas de engenharia fizessem uma visita técnica e apresentassem os orçamentos. “Marquei uma Assembleia extra para escolhermos a melhor empresa. Ficamos entre três, que apresentaram os melhores preços, e depois disso ainda fiz uma pesquisa para checar a idoneidade das candidatas. Acabamos ficando com uma que, embora um pouco mais cara, era a mais bem avaliada no mercado”, explica a ex-síndica.

Ela conta que ainda foi preciso negociar o pagamento com a empresa, já que o condomínio só dispunha em caixa de 20% do valor total da obra, e o restante precisou ser parcelado. “Resolvemos o problema da melhor forma possível. A obra foi muito bem feita e a empresa nos deu garantia por cinco anos”, salienta.

O engenheiro civil Vinicius Fideles, que trabalha em uma empresa especializada em manutenção e reformas em edifícios, diz que, quando se trata da fachada, os serviços mais pedidos são a limpeza com hidrojateamento (jatos de água), pintura, revitalização de pastilhas e impermeabilização em marquises. “Geralmente, os contratos são feitos de forma coletiva pelos moradores, por meio de Assembleias. A principal discussão é definir as prioridades”, conclui.

 

Fachadas: itens importantes

Quando o assunto é fachada, o síndico deve saber:

- O art. 1.336, III do Código Civil proíbe o condômino de alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

- Caso o condômino queira fazer uma obra que modifique a fachada, ele deve convocar uma Assembleia para que a questão seja discutida;

- Não há previsão expressa em lei acerca do quórum necessário para aprovação da alteração da fachada. Todavia, a jurisprudência tem fixado como sendo necessária a unanimidade dos condôminos;

- Não há nenhuma resolução que aborde especificamente o uso de telas de proteção. Boa parte dos juristas, no entanto, entende que a segurança está acima da beleza;

- Recomenda-se que o padrão da tela de segurança, como a cor e o modelo, seja pré-estipulado em Assembleia.