Rio de Janeiro, 2 de abril de 2019

Fachadas em dia

Cuidar do cartão de visitas do seu condomínio não deve ser apenas uma questão estética, mas de segurança. Entenda aqui o porquê. Continue lendo

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Juliana Marques

É através da fachada que o prédio mostra a sua identidade e o seu estilo. E por estar
sempre exposta às ações do tempo e variações do clima a região é a que
normalmente mais necessita de reparações. Contar com orientação especializada é o
caminho correto para sanar possíveis anomalias que danificam as fachadas.

Entende-se como fachada todas as faces de uma edificação. Podem ser externas,
onde a principal face é a da frente, em seguida, as laterais e as dos fundos. As
secundárias podem ser consideradas como faces internas, como, por exemplo:
corredores e portas dos apartamentos.

Principais problemas
Rachaduras, trincas, fissuras, descascamento, bolhas, eflorescência e manchas estão
entre os inúmeros problemas que as fachadas de um prédio podem apresentar. Este é
um ponto que, com certeza, mais assusta os gestores de edifícios residenciais, já que
o mesmo demanda atenção, vistorias visuais constantes, de modo a evitar problemas
como, por exemplo, as “famosas” quedas de pastilha. Situações capazes de oferecer
sérios riscos à segurança dos pedestres e moradores que circulam pelas
dependências externas e internas do condomínio.

Quase todos os problemas que demandam uma renovação de fachada têm origem na
construção do prédio. Seja por emprego de materiais incorretos, como tijolos, blocos,
massa de assentamento, reboco e emboço, como também pelos movimentos na
estrutura da edificação. Outro fator agravante é a incidência de umidade causada por
infiltrações e vazamentos de tubulações hidráulicas e não menos importante, a mão de
obra desqualificada. Avaliar as causas das anomalias é fundamental para obter bons
resultados na recuperação das fachadas.

Com o caos instaurado, a figura do síndico entra em ação, pois o mesmo é
pressionado pelas reclamações dos condôminos, onde a primeira ação é contratar
reformas, muitas vezes sem dispor de exatos diagnósticos dos danos existentes,
fazendo com que a solução do problema nasça de palpites e “achismos” gerados
pelos próprios moradores.

De quem é a responsabilidade?
De acordo com o novo código civil brasileiro, artigo 1.348, são deveres do síndico “V -
diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos
serviços que interessem aos possuidores”, logo, o síndico é o responsável civil pelo
condomínio, ou seja, sua atuação ou mesmo sua omissão poderão determinar que o
mesmo promova indenizações aos prejuízos causados, se este for constatado. O
síndico é o responsável em cumprir um conjunto de funções que interferem na vida do
condomínio, incluindo a conservação das fachadas. Já o responsável técnico é o
engenheiro ou o arquiteto que irão executar esse serviço.

Na opinião de Geovani de Oliveira, diretor da empresa GHS Engenharia, o síndico
deve zelar pela integridade do condomínio, valor comercial e aparência do prédio que
é administrado. “Todos nós gostamos de estar com uma boa aparência, e a fachada
do prédio é como se fosse o rosto de uma pessoa, portanto, deve estar sempre limpa,
bonita e bem conservada”.

Para alcançar esses objetivos é fundamental que uma vistoria técnica seja realizada
periodicamente para que um engenheiro ou arquiteto possam avaliar as atuais
condições e possíveis manutenções da edificação, a fim de garantir as perfeitas
condições da fachada. “Os principais problemas encontrados nas edificações com
idade superior a 30 anos são deterioração do substrato (emboço e reboco) e falta de
impermeabilização por desgaste da tinta de proteção”, afirma Geovani.

A manutenção preventiva da fachada também é indicada para se evitar danos
causados pelo tempo, como infiltrações, quedas de revestimento e demais problemas
que podem causar riscos aos moradores e vizinhos. “A vistoria técnica deve ser feita
anualmente, mas em casos especiais o profissional técnico poderá ampliar este prazo
conforme a necessidade de cada caso. Alguns problemas, se não forem corrigidos a
tempo podem causar prejuízos e até acidentes”, esclarece Geovani.

Uma das recomendações da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), NBR
5674:2011/2012, é que a manutenção de edificações deve realizar a inspeção da
fachada e de todos os seus elementos com periodicidade de pelo menos três anos. E
que essa manutenção seja realizada por empresa e/ou profissional habilitado. Além de
atender às prescrições do relatório ou laudo de inspeção.

O engenheiro Leonardo Sender, diretor da empresa LEBS Engenharia, concorda e
afirma que o ideal é que o condomínio faça a conservação preventiva: “Não existe um
prazo correto, mas acho que o síndico deve ficar atento aos indícios de que a fachada
necessita de cuidados. As condições do ambiente também interferem no período da
manutenção, aquelas construções menos ensolaradas, expostas a
chuvas/umidade/maresia tendem a se deteriorar em menor tempo útil”, explica.

Antes de dar início a qualquer tipo de manutenção na fachada o ideal é solicitar a uma
empresa habilitada, um projeto de restauração que contenha todas as etapas do
serviço, itens de segurança, cronograma de obra, especificações de materiais a serem
utilizados, formas de aplicação dos produtos e orçamento previsto. “A empresa
contratada deve estar em dia, especialmente, com os itens de segurança do trabalho,
pois normalmente o serviço é realizado em grandes alturas e os funcionários devem
estar equipados e treinados, pois a responsabilidade é subsidiária ao tomador de
serviços”, finalizada Leonardo.

Quando percebeu que a fachada do edifício Amapá, no Flamengo, precisava de
reparos, Ana Lúcia Miranda da Conceição, síndica do condomínio há nove anos,
apresentou três orçamentos de empresas especializadas para a aprovação dos
moradores. “A empresa contratada fez a lavagem da fachada com jateamento de
água, cuidou da superfície através do processo de emboço, emassou, selou e pintou o
local duas vezes”, explicou a síndica.

Para Ana Lúcia, a vistoria da fachada do edifício deve receber atenção constante do
síndico, bem como dos moradores, por se tratar não só de uma questão estética, mas
sim de uma medida preventiva de segurança: “Acho indispensável a contratação de
uma empresa que tenha funcionários capacitados e que observem as normas de
segurança estabelecidas”. A síndica fala ainda sobre os primeiros sinais de alerta que
precisam ser observados: “Na minha opinião, caso ocorra algum vazamento na
tubulação de água que atinja a fachada do condomínio, este precisa ser reparado

imediatamente, com posterior processo de pintura, antes que ocorra a deterioração da
região com o tempo”, finaliza.

Para evitar transtornos e garantir a qualidade e a aparência da fachada do seu edifício,
preparamos uma lista, com a ajuda de especialistas, dos problemas mais comuns
ocorridos nas fachadas dos edifícios para que você possa antever esse tipo de
situação e discutir o assunto internamente no condomínio:

Destacamento de revestimentos
Seja de cerâmica, tijolo aparente ou pastilha, este é o tipo de problema mais frequente
que pode ocorrer nas camadas internas, no emboço ou chapisco de uma edificação.
Se na ocasião da construção a argamassa de assentamento não for bem dosada,
utilizada no tempo correto e aplicada sobre uma superfície limpa e isenta de pó, em
algum momento o revestimento destacará. É comum também que numa mesma
fachada ocorram tipos diferentes de destacamento do revestimento.

Infiltrações
Normalmente, são causadas por vazamentos em tubulações de água, instalação de
banheiras ou falhas nos acabamentos que podem contribuir para a deterioração da
alvenaria das fachadas. Quando detectadas, essas infiltrações podem causar grandes
estragos, mas que depois do reparo interno pode ser sanado com uma simples
repintura externa.

Trincas, rachaduras e fissuras
A pequena movimentação das construções, ocasionada pelo assentamento de suas
fundações, pode submeter às fachadas a forças não previstas, ocasionando trincas e
rachaduras que, a princípio, podem ser assustadoras. Só um profissional habilitado
poderá avaliar se há algum comprometimento estrutural ou não. Neste caso,
preencher os vãos das trincas com elementos flexíveis e refazer o acabamento da
superfície são ações que podem resolver o problema. Já as fissuras são menos
frequentes, pois muitas vezes ocorrem abaixo das placas cerâmicas, podendo
ocasionar o destacamento, mencionado acima. Quando aparecem, sinalizam que o
sistema não foi corretamente projetado e executado para absorver as movimentações
da base (alvenaria/estrutura).

Ferragem exposta

Vento e chuva são os grandes responsáveis pela exposição de ferragens, fato que
ocorre, na maioria das vezes, em edifícios mais antigos. Seguindo o mesmo princípio
da erosão, a camada de concreto que recobre as ferragens pode ter até 4 cm, e vai se
deteriorando se não for rapidamente tratada, dando início ao processo de oxidação
das ferragens. O tratamento deve ser iniciado com a aplicação de produtos específicos
que interrompem esse processo. Só então o recobrimento pode ser refeito.

Em um curto prazo de tempo, essas imperfeições podem desvalorizar o patrimônio
predial e consequentemente o valor das unidades. Já em médio e longo prazo podem
ainda comprometer a segurança da edificação. Não podemos deixar de falar sobre a
modernização das fachadas de prédios mais antigos onde o principal objetivo é a
busca pela valorização do imóvel.

A restauração da fachada é um item muito importante e que deve receber a devida
atenção de todos os síndicos e administradores. Vale ressaltar também a importância
de abordar o tema nas assembleias, ilustrando para todos, que a manutenção se
reverterá em expressivo aumento no valor das propriedades. Nesse caso, o grande
desafio do síndico, além de adequar o custo da obra à realidade financeira do
condomínio, é obter anuência de 100% dos condôminos. Pense nisso!