Rio de Janeiro, 10 de março de 2017

Inadimplência condominial

Dicas de controle, modalidades de cobrança e ação judicial Continue lendo

Renan Malta (05) site
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(*) Renan Malta

O crescimento da inadimplência condominial é motivo de grande preocupação para síndicos e condôminos, e a crise política e econômica vivenciada em nosso país vem colaborando para o exponencial aumento desta inadimplência.

O brasileiro tem por hábito deixar a cota condominial como a última das contas a ser paga. Não é difícil compreender esta escolha, na medida em que a lei trouxe, como consequência deste inadimplemento, juros de 1% a.m e multa de 2%. Quando comparamos os juros e a multa de outras dívidas, tais como, cartão de crédito, financiamentos, empréstimos bancários etc., que podem orbitar em torno de 14% a.m, entendemos o porquê do pagamento da cota condominial ser tão preterido.

No entanto, essa majoritária premissa é um tanto quanto temerária. Caso o proprietário inadimplente seja acionado na justiça, terá que arcar, não só com os juros e a multa, mas, igualmente, com custas processuais e honorários advocatícios, o que acaba por majorar, consideravelmente, a dívida. Além disso, na ação de cobrança de cota condominial, o imóvel, ainda que seja bem de família, poderá ser penhorado e levado a leilão, o que importa em grande risco, ao proprietário, da perda do bem, caso não se consiga efetuar o pagamento da dívida.

Modalidades de ação judicial

Com o advento do novo Código de Processo Civil, passaram a existir duas modalidades de demanda judicial: ação de cobrança e ação de execução. A ação de cobrança, com a nova lei, sofreu poucas alterações. A legislação anterior, por exemplo, compelia o juiz, no despacho inaugural do processo, a designar audiência de conciliação entre as partes, da qual, no momento de sua realização, não havendo acordo, o réu deveria apresentar sua defesa, sob pena de revelia. As partes – síndico e proprietário – não eram obrigados a comparecer, bastando a presença de seus advogados. Finda a audiência, não havendo acordo, o juiz já estaria apto a julgar o feito antecipadamente. A nova lei processual trouxe a obrigatoriedade do comparecimento das partes (síndico e proprietário), juntamente com seus advogados.

Além disso, na audiência de conciliação – ou mediação – não havendo o acordo, iniciar-se-á o prazo para a apresentação da defesa (contestação) no dia útil seguinte, tendo o réu um prazo de 15 (quinze) dias úteis. A ausência de qualquer das partes (síndico e proprietário) ensejará em multa por atentado à dignidade da justiça, sendo esta de até dois por cento da vantagem econômica pretendida ou do valor da causa, revertida em favor da União ou do Estado. Vale destacar que a audiência não é mais obrigatória, podendo o juiz determinar a citação do réu para que este apresente sua defesa.

A segunda modalidade possível de ser ajuizada é a ação de execução. Esta novidade legislativa foi muito aclamada, já que traz a premissa de conferir celeridade e eficiência às cobranças judiciais de débito condominial. Isso porque o novo CPC, no seu art. 784, X, instituiu, como título executivo extrajudicial, o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.

Por conta disto, com a inadimplência tornou-se possível a execução do débito condominial. No processo de execução o réu é citado para pagar a dívida em 3 (três) dias ou apresentar embargos (se defender) em 15 dias, sob pena de penhora – podendo esta ser nas contas bancárias ou do imóvel. Existe ainda a possibilidade de requerer a negativação do nome dos proprietários junto aos órgãos de proteção ao crédito, bem como a inscrição, no registro do imóvel, da ação inerente ao débito condominial.

A grande discussão doutrinária é se, no processo de execução, as cotas que se vencerem no curso do processo poderão ser incluídas neste, ou se haverá a necessidade da propositura de nova ação. Ainda não há jurisprudência assentada acerca desta polêmica, razão pela qual muitos condomínios continuam optando por ajuizar a ação de cobrança, todavia, já há alguns tribunais se posicionando favoravelmente à inclusão das cotas a serem vencidas no curso do processo executório.

Sobre a prescrição da cota condominial, o Superior Tribunal de Justiça, em novembro de 2016, decidiu, em caráter definitivo, que a pretensão de cobrança de taxa prescreve em 5 (cinco) anos.

Das formas de controle da inadimplência

A administração condominial esbarra em uma questão muito delicada para os síndicos: a convivência e/ou a proximidade afetiva dos demais condôminos. Por muitas vezes tal cenário traz bastante constrangimento ao gestor do condomínio na hora de cobrar o proprietário inadimplente ou, quando necessário, de tomar as providências judiciais cabíveis contra este.

Em razão disso, torna-se extremamente oportuno que a cobrança e as tratativas do débito condominial sejam feitas por terceiros, isentos desta pessoalidade. Uma ferramenta de grande valia para os condomínios é o serviço de cobrança extrajudicial ofertado por escritórios de advocacia especialistas no direito imobiliário/condominial.

No afã de resolver a questão de maneira rápida e simplificada, muitos síndicos tomam para si a iniciativa de tentar, junto aos condôminos devedores, firmar um acordo para o pagamento da sua dívida. Chegam a buscar na internet alguns modelos de acordos ou faz instrumentos objetivos e simples, sem que estes tenham as cláusulas necessárias para dar segurança jurídica ao condomínio.

Um acordo extrajudicial, dependendo dos seus termos e da sua composição, pode, no seu extremo, até impedir que o imóvel possa ser penhorado em eventual ação judicial interposta no caso do seu descumprimento.

Em razão da morosidade do nosso judiciário e das elevadas custas processuais, o acordo torna-se, a cada dia, mais oportuno. Muitos síndicos têm resistência em parcelar o débito condominial, crendo que, se assim o fizerem, estarão constituindo precedentes para outros condôminos ficarem, igualmente, inadimplentes. Contudo, o que muitas vezes não é levado em conta é que um acordo onde a parte, além de pagar a parcela do débito acumulado, tem a obrigatoriedade de arcar com as cotas condominiais vincendas em seus respectivos vencimentos, é capaz de equilibrar as contas do condomínio, minimizando, assim, a necessidade de eventuais cotas extras para controle da inadimplência ou a majoração da cota ordinária.

Da possibilidade de cessão/venda do crédito condominial

Outra solução que tem sido muito buscada por condomínios é a venda do crédito condominial. Existem empresas hoje, no mercado, que adquirem o débito mediante um deságio – a ser negociado – e, a partir da cessão, passam a pagar integralmente as cotas vincendas não pagas pelo proprietário, enquanto perdurar a ação judicial.

Apesar da perda decorrente do deságio, as cotas condominiais vincendas são pagas integralmente, o que, por muitas vezes, ajuda a equilibrar a saúde financeira do condomínio. A cessionária (empresa que adquiriu o crédito), assume, a partir deste momento, o ônus do processo e se incumbirá de cobrar, do devedor, a sua dívida.

 

(*) Renan Malta é advogado do escritório Schneider Advogados Associados.